一、審查驗收交房必須的文件
1.《竣工驗收備案表》
《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部爲規範工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗後,在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。
《竣工驗收備案表》中的項目,只要送交主管部門備案後,發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有着嚴格的約束作用,按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。
2. 《住宅質量保證書》
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾,必須作爲購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
3. 《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
4.《建設工程質量認定證書》
5. 《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》
法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件
6. 實測面積登記表
特別提示:
1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件,確認房屋已經具備交付條件之後,才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是複印件。
2. 《建築工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權拒絕收房。
3. 對於這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
4. 如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發商簽收“關於出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建築工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。
5. 提醒您:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分佈竣工圖,您可帶走,作爲證據資料保存。
6. 如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。
二、房屋檢驗
收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗後收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件)，確認無誤後再簽署收房文件。“先驗後收”不僅是符合商業慣例的,而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房，而在房屋交付以前,業主有權先驗收房屋:
1. 檢測房屋面積
要求開發商出具《實測面積測繪報告》,根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行覈定所得實測面積,覈對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的範圍有多大;若實測面積誤差超出3%,可以中止收房。
2. 檢驗房屋質量
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量,主要可從以下幾方面入手:
(一) 房屋本身的質量
(二)景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。
(三)特別提示:裝修質量 買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙。材料標準與工藝應當依合同約定爲準，無約定或約定不明，根據《合同法》，62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕。裝修物存在有害物質如甲醛等造成室內空氣污染，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任。（如果因裝修問題不收房，需與開發公司確認限期整改的時間，可以發限期整改的函）
（1.）一定要掌握“先驗後收”的原則。
（2.） 如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續,則購房者可要求開發商簽收“關於出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”後中止辦理手續。
（3.）購房者應瞭解公攤面積及相關知識,防止開發商侵佔。
（4.）若發現有質量問題,開發商應限期維修,購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。
（5）. 只要付清房款,按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房,否則應視爲開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
三、檢查房屋質量
前面的都沒問題之後，後面最重要的就是要看房屋質量，
1、檢查牆面開裂、空鼓、防水膩子
2、檢查屋頂開裂、屋頂與牆面的陰陽角線是否是水平線，
3、檢查地面平整、開裂、反砂
4、檢查門窗的強度
5、檢查窗的功能買房,購房,裝修論壇,房產論壇2 h7 M7 f" B E
a.門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現象。
b.五金配件：齊全，位置正確，牢固新浪樂居0 ]. n" V+ b
c.密封質量：門窗關閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不鬆動，不脫落，不外露。
d.門窗框，扇垂直，不彎曲bbs.jiaju.sina.com.cn. j/ s7 I4 v) d
e.玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。家居就/ Y" y, ?- `2 G% `* p
f.窗子排水孔是否打通了。未打通積水會流入型材裏
6、電路
檢查插座和開關是否設置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個人的需求，二是看房屋中插座和開關設置的是否合理，方便使用；
檢查每個電燈開關和電源插座是否可以正常使用，帶個手機座充、或電筆插上就可檢驗電源插座是否通電，當然專業人員會採用專用插座檢查。
7、水路
水路主要是體現廚房、衛生間中。衛生間中一般情況是2個地漏、一個座便下水管、一個浴缸下水管、一個洗手盆的下水管，看設置是否合理
8、燃氣表
燃氣管路燃氣表是個很佔空間的小東西，這個表的位置
9、試防水
廚衛試防水，這個是在毛坯的時候試
10、試管道
指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口。預先拿一個盛水的器具，然後倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。
四、要帶的小工具
1只塑料洗臉盆--用於驗收下水管道（水量一定要大）
1只小榔頭--用於驗收房子牆體與地面是否空鼓
1只塞尺--用於測裂縫的寬度房
1只5米捲尺--用於測量房子的淨高（主要是收房時用）
1只萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通
1只水筆--用於簽字
1把掃帚--用於打掃室內衛生新
1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭
1只計算器---用於計算數據
五、新房驗收的最終結果
1. 房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題,則如實記錄下來，並要求發展商限期處理。
2. 如有不滿意的地方,可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中,作爲書面依據,如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。
3. 發現問題,買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修文件，,約定下次驗收時間(一般不超過30天)。
4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以註明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。
特別提示
1. 驗房後要堅持的原則:只要發現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆一一記錄。
2. 物業公司的行爲代表不了開發商(除非有明確書面授權)，因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。
3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認約定處理方案。
4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據,證明不是買房人不按時收房,而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。