昨天有個粉絲私信房太子，說想買套公寓，我告訴他不要買公寓、寫字樓、商鋪、這類房產，要買就買70年產權的住宅。他一臉懵逼的問我，爲什麼？我告訴他缺點太多了，其中稅費是一方面。
那麼各種二手房產的稅費到底怎麼算呢？一篇總結送給你們，以後買二手房就心中有數了！
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首先，我們先搞清楚，稅費到底是你出，還是對方出？
一般來說，個稅、增值稅是賣家承擔；評估費、中介費、契稅是買家承擔。
但是約定俗成來說，業主想賣一套房子，標價100w，這100w就是淨得款。意思就是業主肯定到手100w，其餘費用都是買家承擔的。如果你希望業主負責稅費，也可以，那他就會把房子總價提高一些，反正羊毛出在羊身上嘛。
所以，不管大家有沒有達成共識，事關金錢，交易的時候一定要在合同上標註清楚，房子款項多少，誰負責什麼稅費，以免過後出現爭執。
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其次，我們來看看各種稅費怎麼算。
（滿XX年：從房產證、契稅的完稅證明上，註明的時間算起，這兩個日期，誰在前就從誰算起）
契稅：（也叫買方稅，只要房屋發生交易就要繳納）
一套房：面積90以下，1%；面積90以上，1.5%。
二套房：面積90以下，1%；面積90以上，2%。
三套房（及以上）：不論面積，都是3%。
增值稅：
不滿2年：約5.3%
滿2年：免增值稅。
個稅：
不滿2年：1%。
滿2年：1%。
滿五唯一（只有一套房子，且滿5年）：免個稅。
土地出讓金：（在土地證上看）
出讓性質土地：免出讓金。
劃撥土地：約1%。
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關於很多博主說的“省個稅”方法，其實是這樣的：
個稅有兩種算法，哪種便宜就用哪種。
如果是按差額計算的算法，在一定情況下是可以實現0個稅的。
這個算法是：個稅=（過戶價-購入價-上次契稅-利息成本-裝修成本）*20%
比如，某房子從16年買入~19年賣出期間，3年利息約20萬元。要想把個稅做成0，就需要賣家到銀行打印利息清單，並且加印公章。很多賣家不願意去做這個事情，因爲這件事是買家收益，賣家一分錢都拿不到，還花了時間。但是我們買家和中介可以自己去跑呀！到房管局過戶的時候，把蓋了章的利息清單交上去，個稅變爲0，實打實地省了幾萬塊。
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其它房產——
以上咱們總結的都是二手普通住宅的稅費，下面我們來分析二手公寓、商鋪、寫字樓、別墅的稅費。
二手公寓、商鋪、寫字樓：
契稅：成交價*4%左右
增值稅：差額*5.6%左右
個稅：差額*20%左右
印花稅：1%
轉移登記費：550元左右
土地增值稅：增值額*（30%~60%）
土地增值稅，可以說是稅費裏面最大的部分
記住這條公式：土地增值稅=增值額*（30%~60%）
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怎麼算增值額呢？
增值額=成交價（約實際成交價的85折）-原值（看原值購房發票、契稅發票）-合理稅費（原購買稅費+銀行利息）
增值額的多少，就可以決定稅率是30%~60%中的哪一段。
增值額/原值≤50%，稅率30%
增值額/原值在50%~100%，稅率40%
增值額/原值在100%~200%，稅率50%
增值額/原值＞200%，稅率60%
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因爲這類產品的稅費特別高，房太子這裏給大家幾個小建議：
1. 先弄清楚原值。
2. 小心房產證超五年的公寓、商鋪、寫字樓，因爲原值會很低。
3. 如果非要買優先選擇二手房東的公寓、商鋪、寫字樓，因爲原值高。
4. 這幾種產品，能不買，建議就不要買，一是增值太慢，二是出手太難，抵押都難，變現難。
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別墅：
以前購買別墅，需要交20%的土地增值稅，現在的別墅就是放大版的普通住宅，不管是獨棟別墅還是聯排別墅，都不需要交這個費用了。
因此，別墅的稅費，我們可以參考文章開頭的普通住宅稅費。
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在國家發佈了限墅令後，新建的別墅越來越少，很多有經濟條件的朋友，開始把購買別墅提上日程了。職業的房產投資人是不投資別墅的，別墅是有錢人消費品。爲什麼？
1. 別墅總價比較高，流動性不好。
2. 除了核心城市，核心地段的豪宅別墅，其他的漲幅都跑不贏住宅。
3. 別墅面積大，出手的稅費也比較高，下家也很難接手。