2021/01/18，星期一，三亞
我們今天要談論的話題是：如何跟客戶溝通理財型保險的概念？如何用資產證券化的概念（20180111）、虛擬房產的概念，來證明理財型保險在未來中國家庭資產配置中的作用？
中國房地產在一片泡沫聲中一路高漲，在過去的若干年，雖然政府不斷調控，結果卻是越調越高。未來房產的價格走勢到底如何，正反雙方各執一詞。
2016年是北上廣深的又一次瘋狂，接着就迎來了史上最嚴厲的調控，各地政策雖然不盡相同，但都是爲了貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央精神。
廣州的租售同權、北京的共有產權、無錫的租房落戶……一系列限售、限購、限貸的政策出臺，最狠的要屬於保定的限售，就是需要十年以後纔可以交易。
北京東邊的睡城燕郊，2016年房價一度拉昇到3.6萬—4.2萬左右，結果一個限購條件（就是購房者要在本地有三年社保交費記錄），就讓符合購房資格的人數急劇下降，價格又回到兩萬左右，造成目前一個月的二手房成交量只有個位數，投機炒房者已經有選擇輕生的。
按照科學的理論，按照供求關係，都可以預知房子不可能只漲不跌，不可能永遠漲。
古人說：“貴上極則反賤，賤下極則反貴。”
但是在今天的中國，房子成爲了投資工具，成爲了金融產品，價格漲跌又關乎到各方的利益博弈，所以就複雜了很多。但是我們必須承認，高房價對國家、對人民都是沒有好處的，高房價就是一種通貨膨脹，就是一種稅收，拿走了許多家庭的畢生所有，對社會發展和進步都是無益的。
安居才能樂業，讓人人居有其所是社會主義的本質要求，是黨對人民的承諾。
所以，最近中央提出發展多層次住房保障市場，鼓勵國有企業進入房屋租賃市場，建設銀行建立了CCB建融家園平臺，提出“長租就是長住，長住就是安家”，財政部部長已經公開談論了房產稅的相關工作安排，這些信號都是彰顯了黨中央對調控房價的決心。
我們不得不承認，中國的房子在許多城市已經過剩，我們不需要任何統計數據，只要你晚上出去轉轉，黑燈瞎火的樓盤絕對不是個案。
當然，也有數據證明，2016年中國的人均住房面積已經達到40.8平米（城鎮36.6，農村45.8），也證明不太缺房子，當我們的獨生子女結婚以後，一個家庭有幾套房必定成爲普遍現象。
有人說房產稅不能調控房價，那麼你可以參考重慶的房價（全城平均9000左右，最貴的區域平均1.6萬左右）。
其實，房價最終如何，是由中央的決心決定的，是由社會主義的國家性質決定的。
無論房價漲了多少，真正在房地產盛宴中分享了利潤的人絕對不是多數。如果你只有一套房子是用來居住的，價格浮動只能帶來數字的變化，並沒有從本質上改變你的生活，除非賣掉高房價的房子，換個城市生活，手裏多一筆現金，這纔算是投資。
房地產投資的遊戲，不是大多數人能參與的。因爲實物房產投資有三個致命的因素制約着普通人蔘與這項投資。
一是首付，比如在一個很一般的城市，買一個價格100萬的房子，首付三成就是30萬，不是任何人都可以拿出來的。
二是利息，貸款70萬，20年還清月供5000元左右，這也不是普通收入的人可以承擔的負擔。
三是利息負擔重，20年共支付利息50萬，總房價相當於150萬，還有相關的稅費，不在這裏計算。
如果房價不漲，貸款買房子投資肯定虧損，當然，用來自己住就不需要考慮這個問題。
作爲投資房產，一種情況就是倒買倒賣，喫價格差，低點買入，高點賣出，這和炒股票是一樣的道理，方法就是“貴出如糞土，賤取如珠玉”。這是這幾年證明最快的賺錢方法。
另外一種情況就是出租，這樣就需要考慮許多附加條件，比如要考察開發商、物業，要挑路段、戶型，需要裝修、交錢辦產權、交稅，還需要花錢開通水、電、煤氣、閉路電視，也需要花錢買傢俱、家電，能不能租出去還是個問題，即使租出去，也有斷租的可能，租金也需要跟着市場浮動，租金嚴格來說也需要交稅。房子本身也有滅失的風險，比如火災、地震、爆炸等事故。
我們前面談到過資產證券化的概念，買理財型保險，可以理解爲模擬了買房子出租這樣的生意模式，過去行業內稱爲“金融概念房”，現在因爲合規的要求，不許用了。
但是，這個類比基本還是成立的，買一份理財型保險，可以按照價格等同於買一套房子出租，我說就是個黃金屋。買的時候不用抵押，不支付銀行利息，不用裝修，無附加費用，無政策風險，無貶值風險，租的時候不用操心，不會斷租，租金只漲不跌，不用交稅。相對於實物房產投資的許多制約因素統統都沒有了，面積隨意買，將來隨意賣（部分解約），價格只漲不跌（分紅加萬能的組合），而且一定賣得出去（退保或者滿期給付）。過去買了就有生存金領取的產品，我們說是買了就出租。現在的產品是五年後纔有第一筆生存金，我們說買的是期房，五年以後交房就出租。
舉個例子（是很久以前的產品數據，但是不影響我們理解我的概念），假如以零歲孩子的名義20年分期付款（0首付）買套房子出租，共投資：33260元/年*20年=66.52萬元，第二年末開始領取租金（前兩年屬於建設期），一次領取兩年租金（生存金是兩年一領），起步至少兩萬，逐次增加，到房主88歲共計領取250.8萬元，88歲房屋價值452.48萬元被回購，變現成現金（以上數據以中檔紅利假設計算）。
如果真的是房子投資，我相信許多人都會認爲很好，但是，這是一份保險，大家又如何認爲呢？
中檔紅利的假設，就是說如果在保單持續的88裏保險公司年均投資回報達到4.5％就可以有以上的結果，但到底有多大的可能性呢？從各家公司歷史的分紅數據來看，是很有可能的。
所以說，理財型保險，不是回報率很高的產品，但一定是最安全的長期投資產品，尤其屬於在未來是出租房的絕佳替代品。因爲它是人人都買得起的“房產”， 甚至一平方米就可以起售，就可以出租。它具有了房產出租投資的所有優點，但幾乎沒有實物房產的任何缺點。
理財型保險可以創造無風險的正資產，保證資產的現金流（年金領取和保單貸款、萬能賬戶價值的部分或者全部領取），保證資產的增值，保證領取靈活（領或者不領），保證資產的流動性，保證沒有相關費用（物業費等），保證不會徵收物業稅，繳費期限短（最短3、5年），更重要的是不會滅失（地震、火災）。
更爲可貴的是，買理財型保險作爲一種長期投資，省時、省心、省力。我們可以做自己最該做的事，賺自己最會賺的錢，幾乎沒有任何附加的人力成本、時間成本和情感成本，就可以享受機構投資的優勢〈規模優勢（規模大、成本低），政策優勢（壟斷性），信息優勢（及時、準確），技術優勢（專業、領先），時間優勢（長期性、強制性），渠道優勢（多樣性）〉。
我們一再強調，理財是個系統工程，不要非此即彼，要用資產配置的概念來探討各種理財工具的價值。在這個到處都講創新、講互聯網、講高科技的時代，我們把保險理解成虛擬房產，也不是不可以的。