文：蔡壘磊
“ 蔡叔，您好。
我想問下，是不是現在老百姓除了買房，已經沒有別的出路了？
我是一個畢業了三年的打工人，從小地方出來，我現在越來越發現想在一線城市紮根已經是一個遙不可及的夢了。其實我也能接受在二三線城市，可是似乎也夠不到。
我就想知道，爲什麼大家都這麼熱衷於買房？爲什麼房價漲成這個樣子？我現在雖然買不起房，但攥着手裏的那點微薄存款，滿腦子也是什麼時候能買一套房，爲什麼我也想買房？我知道房子是一個好的投資品，但爲什麼它會是這麼好的投資品呢？以及如果我真的有一天要買了，我該怎麼選？
謝謝蔡叔在百忙之中看到我這樣小白的問題。 ”
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你好，其實你的問題一點都不小白，很多人以爲自己懂了，其實沒懂。
從你完全沒弄明白房子好在哪裏，就“滿腦子”的渴望就能看出它是好的投資品了，因爲像你這樣的人還有很多。
好的投資品的特點就在於人人都想要，而不在於什麼“內在價值”，價值都是人的主觀價值，內在不內在，都是人的主觀說了算。
房子在中國只是投資品之一，但它是非常特殊的。
它有四項特性，儘管每一項都不特殊，但綜合起來，卻導致了它在中國獨一無二的投資品地位：
1.它跟民生有關。
通常跟民生有關的東西，國家都會特別關注它會不會崩盤，所以比純市場的投資品更穩一點。但在下跌空間有限的前提下，上升空間往往也沒那麼大，這是相輔相成的。
你去對比房子跟其他東西，不管是我們這二三十年來的收入變化還是其他例如食物類的東西，其實平均漲幅都沒有什麼數量級的差距，是算合理的。
2.它可以方便地開槓杆。
如果你的一套200萬的房子漲到了400萬，那麼你的收益率是100%，這對於資產來說，在行情好的時候是非常正常的。
但房子的本金可以只付出60萬，這就意味着你拿60萬賺到了200萬，收益率是300%多。如果你有200萬本金，你可以同時購買3套這樣的房子，當房子從200萬漲到400萬的時候，你能賺到的就不是200萬，而是600萬。
重點是這種槓桿銀行還很歡迎，於是“上升空間沒那麼大”就被打破了。
3.它的門檻收入比極高。
“門檻收入比”是我發明的詞，指的是要參與的門檻和普通收入的比值，如果一種資產在上漲，那麼門檻收入比越高，嚐到甜頭的人越多，就越是會信奉它——走入一個正循環。
要購買一套小房子，就需要10年20年的收入，還得不喫不喝。但一旦買上了呢？就像我們剛纔所說，資產翻倍就不是翻倍，而是翻4倍，再看看自己的收入……看不上了，拼了命也要再買。
所以門檻收入比越高的資產，當它上漲的時候，甜頭越大，因爲門檻決定了你不能購買一點點試試，要搏就得身家性命搏下去。
於是在上漲的時候，資產收益的絕對值對比收入就更有衝擊力。
4.它有極大的集聚效應。
房子的整體漲幅跟我們的收入水平和其他基礎物價都還是相適應的，但由於它有巨大的集聚效應，導致我國某些核心地區的漲幅遠遠超越平均，而這種造富效應又讓更多的人衝入其中。
這四項綜合起來就很可怕了，除房子以外，你完全不可能看到這樣的東西：
1.除非政府兜不住，否則它的下跌空間有限（儘管其他國家有兜不住的案例）；
2.下跌空間有限的東西，卻由於可以加幾倍的槓桿（有些甚至首付也是槓桿），把上漲時的收益率提升好幾倍。這是很難想象的，你在股票裏想玩配資，或者比特幣上想玩期貨，那麼你就得承擔極大的本金歸零的風險，但在房子裏竟然在同等的收益期望下，風險小得多；
3.門檻收入比極高的東西導致很多老百姓一參與就不得不把身家性命押下去，這又進一步綁架了政府的兜底強度；
4.在覈心區域，財富增長在高門檻、高槓杆、高集聚性的合力影響之下，到了駭人的地步。
你還能找到這樣的東西嗎？不能了，獨此一份。
好的，我懂了，這麼好的投資品，所以直接無腦買就是了對嗎？
當然不是，當你要購買的時候，你永遠要知道你買的究竟是什麼，你爲什麼要買它？
有人說買房是分享經濟發展的紅利；有人說買房是由於丈母孃都要求有房，所以剛需擺在這裏；有人說買房就是中國人的玄學，沒有理由，就是永遠漲。
全都不對，全都沒有理解投資的本質。
房子跟其他任何投資品一樣，都遵循供需定律——更多人要就漲，沒人要就跌。
哪個地方買房的條件越苛刻，這個地方就越是要買，因爲一定有更多人要湧入其中，人家纔會設置這樣的條件。
這種苛刻，意味着有極大一部分人的需求是處於被壓制狀態的——此時你買房，一定不可能是最後一棒，因爲當需求開始淨流出的時候，它還能通過放寬條件來把那些被壓制的需求放出來，他們就是你的接盤俠。
而大部分城市是沒什麼門檻的，也就是它們的房價裏沒有被壓制的需求，現在的房價就是純價，就少了一批潛在的接盤俠。
所以買房買的是什麼？是潛在接盤俠的數量，而不是看見房子能買就買。
很多人所謂的人口淨流入，其實同樣指的是潛在接盤俠的數量——人口淨流入越多，後市越好，因爲這些新流入的人就算現在買不起，工作幾年後總想着要上車，這就是潛在的購買力。就像股市的掛單一樣，人口淨流入越多，代表下面各個價位的買單掛得越厚，越砸不下去。
所以買房，買的真的是房嗎？
不是的，你只是黃牛，你買的是別人現在想要卻沒能買，或別人在未來想要的東西罷了。
你買它，永遠是有更大比例的人等着接它，是看別人喜不喜歡，而不是你個人有沒有需要，你個人喜不喜歡。
你覺得有些小房子又破又小通風又差，但它就是比大房子漲幅大，你不愛住不代表人家不愛住。如果你所在的城市房價很高，人口又淨流入，那下面的買單一定是對小總價的房子垂涎欲滴的，他們的需求首要就不是舒不舒適，而是能不能住下來。
我們買房，並不是爲了買房本身。
本質上是想通過持有一種人人都想要的、數量難以增加的商品，來維持我們的勞動價值對其他商品的兌換匯率。
部落裏酋長的權杖只有一根，象徵着無上的權力，而寶石也只有一顆，象徵着無上的財富，這兩者可以對等兌換。
100年後，部落的人數從100個變成了1000個，房子多了，貨幣多了，什麼都多了，這個時候你說權杖值多少錢？
如果你當初持有的是通用的貨幣或者房子，那麼你可以說權杖的價格大漲了，但如果你當初是寶石的持有者，其實權杖的價格根本沒變，還是等於一顆寶石。
你覺得它漲了，只是在持有更劣質資產或更劣質貨幣的你看來，它漲價了，本質上只是你的主觀視角問題而已。
商品不僅僅是跟錢有兌換比率，商品和商品之間的兌換比率更值得我們重視——誰更有人要，誰更稀缺，誰就是更好的商品，誰就對其他商品有更好的兌換比率——錢也是其中一種商品，只不過由於數量被近乎0成本地增加，導致成了劣等品罷了。
幾年前我拿了一小撮比特幣換了一套600多萬總價的房子，現在再看，當然是大大的不划算，當時買房花掉的比特幣已經價值好幾千萬了。
你看，買房也不一定對，是吧？
重點是你目之所及什麼東西最稀缺、最多潛在的人想要，你早於他們去持有它，而不是爲了買房而買房，畢竟房子也只是商品的一種，不一定就是跑最快的，如果你能上一趟更快的車，回頭分出一部分來換房子，當然是最好的。
但不管在你的眼界之中什麼纔是優等品，錢是劣等品是一定的，拿錢換有需求的稀缺商品一定是對的——一有錢就換、一有錢就換，不要停就是了。
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蔡壘磊：著有暢銷書《認知突圍》、《愛情的邏輯》，2017亞馬遜年度新銳作家、中信最受歡迎作者，2020年噹噹影響力作家，社羣讀書APP【螞蟻私塾】創始人。
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