2021 年剛開年，解決了人生的一個大事，沒錯，就像標題裏透露的那樣，我在杭州買房啦。第一次有在杭州買房這個念頭，還要說回 2020 年 6 月，當時和朋友們聚餐時偶然聊到了房子的話題，意外地發現竟然只有自己還沒有在杭州買房，其中不乏有 96 年如此年輕的小夥子，自那次聚餐之後，我便開始關注起了杭州的樓市。
先說結果吧，我參與搖號的盤是在杭州市餘杭區未來科技城的【天空之城】，搖號結果：
這是個什麼概念呢，一共 6181 戶參與搖號，房子一共有 1014 套，大概有 1/6 的人算是搖中，而我是搖中的人裏面第 2 順位選房的。記得等待搖號結果的那個週日中午，等待結果通知的那最後一個小時，真的比高考都要緊張，所幸不負期許，人品可以說非常爆炸了，希望搖號這件事沒有花光我今年所有運氣。
預計在大年初七~初十的時間點還需要辦理預審並交付首付，再往後是辦理按揭、網籤等流程，還需要忙活一段時間纔算塵埃落定。趁着過年這段時間比較空閒，所幸記錄一下自己在杭州樓市的經歷，這樣也給那些剛來到杭州，想要定居於此的小白們一些參考。
杭州樓市印象
如果我是一個記者，我就去跟拍一下搖號江湖的沉浮的人兒
一戶來杭三年漂泊的大齡單身青年剛剛結婚成爲無房戶
一個忙着給家裏老人辦戶口來倒騰名額的主婦
一個只能被認定爲有房戶（其實沒房）絕望的 25 歲年輕人……
在這個秋天，在杭州魔幻的樓市裏沉浮的經歷。
-- 一個購房交流羣內羣友的感慨
記憶拉回 20 年 6 月，那時我就是一個購房純小白，我不清楚爲什麼那麼多人熱衷於討論杭州的房地產，不清楚杭州政府出臺的關於購房的政策，不清楚新房和二手房的區別，甚至不清楚原來在杭州買房子竟然還需要搖號。而現在，我已經對選房搖號流程爛熟於心，並且接觸了貸款並瞭解了利率上浮、組合貸等相關知識。
聊聊我的三次搖號經歷吧
| 樓盤名 | 樓盤位置 | 時間 | 搖號結果 | 心情 |
|---|---|---|---|---|
| 富力中心 | 餘杭區未來科技城 | 2020年6月下旬 | 3000 多號，徹底沒戲 | 第一次搖號，雖然沒搖中，但也沒感覺 |
| 天空之城二期 | 餘杭區未來科技城 | 2020年9月下旬 | 583 號，輪候 | 失落，差了 60 多號 |
| 天空之城三期 | 餘杭區未來科技城 | 2021年2月上旬 | 2 號，搖中 | boom！ |
秉持着自住買房的原則，我基本只在餘杭區附近 10 公里內選擇了新盤進行搖號，沒有往遠的地方例如濱江區等地方考慮，也沒有往特別貴的地方例如西湖區考慮。
這三次搖號經歷，心情都是不一樣的。第一次搖富力中心沒中時，真的一點感覺都沒有，心想着，反正機會還多的是；第二次搖天空之城二期時，已經明顯感覺到杭州政府的購房政策開始發生變化了，具體哪些政策變化了我下面會詳細介紹，限制了一部分人蔘與搖號，選房時由於差了 60 多號，雖然到我時還有房可選，但總價遠超了我的預算，只能作罷；第三次搖天空之城三期時，政策又發生了變化，增加了 5 年限售的政策，所幸總算是搖到了。每一波新盤搖號，都有新的變化。
如果用一個詞語描述我對杭州樓市的印象，”魔幻“二字一點不爲過。
杭州購房全流程
以後有需要的朋友可以保存上圖，留作後續購房參考。我下面的內容偏記錄向，基本是對上圖的詮釋，如果有興趣聽我囉嗦幾句，可以繼續往下看。
杭州樓市政策
2018 年，我從南京來到了杭州，對於一個打工人來說，原本以爲只是換一個地方打工罷了，但隨着工作的穩定，並且我的女朋友也在杭州，於是便決定在杭州買房定居了，第一個念頭當然就是落戶了。我原戶口並不是上海、北京這種稀有戶口，換個城市落戶對我而言沒有什麼損失，再加上杭州的落戶政策是相對寬鬆的，所以在 2020 年初，我便把戶口遷到了杭州。雖然目前在杭州交完 2 年社保也是能買房的，但政策這個東西說不好哪一天就變了，爲了保險起見，戶口遷的早總歸不是壞事。
我在 2020 年 6 月纔算正式開始瞭解杭州的樓市。剛開始啥都不懂，追着幾個杭州買過房的朋友刨根問底，在這裏也向他們表示下感謝。第一個擺在我面前的選項便是：新房（便宜需要搖號） or 二手房（貴不用搖號），那時也是我第一次感受到房地產的魅力，因爲在杭州樓市流傳着這麼一句俗語：“買到新房，就是賺錢”，一方面杭州政府對新房會進行房價調控，直接導致倒掛周邊二手房能夠達到上萬一平米，另一方面杭州目前有大量的新盤在建，杭州房地產市場正處於火熱階段，導致新盤市場極其火熱。但這個事情並非只有利於杭州本地人或者打算在杭州定居的年輕人，凡是有利益的地方，就會吸引資本進場，一時間來杭州炒房的人變多了，一些紅盤動輒出現萬人搖的局面，直接讓我們這些原本就不富裕的剛需家庭更是雪上加霜。
杭州政府當然也不會希望炒房客把房子搶去了，所以每隔一段時間都會出一些新政，核心目的就是爲了貫徹“房住不炒”的思想。更早的不談，就說說我這幾次搖號經歷的杭州樓市新政吧。
2020 年 6 月下旬，我的杭州第一次搖號，貢獻給了富力中心這個盤，還算是政策寬鬆的時候：有杭州戶口就能參與搖號。結果很慘烈，沒有搖中。
2020 年 9 月下旬，參與了天空之城二期的搖號，已經明顯感覺到了政策的變化，開始強調無房家庭這個概念了。無房家庭主要是兩類人羣，一類是字面意思結婚之後沒有房子的家庭，一類是 30 歲以上單身的人士，就這樣誤殺了一類剛畢業沒幾年還沒結婚的 30 歲以下年輕人。我周圍有一些朋友在新政出來之後立馬去領了證，這樣才得以保住搖號資格。除了無房家庭，還有一類可以搖號的人羣：人才，如果滿足一定條件，是可以獲得人才認證的，有了這個身份，也可以參與搖號，我也是剛好去年運氣比較好，滿足了人才評定的標準，第一時間申請到了 E 類人才，才趕上了搖號的這趟車。但搖號結果是比較可惜的，天空之城二期房源數量較少，只有 520 套，我的號碼是 583 套，正式選房時，只剩下一些 600 多萬的一樓可選，當時的顧慮主要是預算不夠，於是選擇了棄選。
2021 年 2 月上旬，參與了天空之城三期的搖號，而這次政策又有了較大的變化，我作爲小白，能感受到比較大的兩個點是
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紅盤分流。原先我同時關注了天空之城，紫璋臺，中梁沐宸院這三個樓盤的，他們都滿足我對自住宅的選房標準，如果一個個搖，我可以搖三次，但杭州市政府爲了避免出現萬人搖的局面，對於很多樓盤都是同一時間發了預售證，購房者只能選擇一個樓盤進行報名。 -
5 年限售。對於紅盤，中籤概率低於 10% 的樓盤增加了 5 年限售的限制，避免了投資客入場。
可能也是因爲這些政策的原因，加上運氣的成分，我終於在第三次搖號的時候搖中了。我一點也不想凡爾賽，我是幸運的，一個同期搖中的朋友是搖了 20 多次才上車的。
關於杭州樓市政策，我想給同爲小白想買房的讀者分享下我的看法，參考上海和深圳的樓市政策，例如上海的積分落戶政策，深圳的購房限制，在逐漸火熱的杭州樓市，未來可能也會出現同樣的局面，趁早落戶比較穩妥。杭州樓市政策在每一波開盤潮來臨之後，幾乎都會出現調整，需要時刻關注對個人的影響。
選房
在老家住的房子都是父母那一輩人辛苦打拼來的，自己住着也挺習慣，沒有想過選房有哪些標準，等到了自己想要買房時，才發現自己對於選房真是一無所知。
也有人問我，杭州房子現在多少錢一平？這當然也很難回答，因爲同一時間段不同的開發商，不同的地段，不同的配套等因素必然會導致不同的房價，羣衆眼睛是雪亮的，一分錢一分貨，從搖號人數就開始看出大家的傾向性。
我整理了一些關鍵的參考指標，算是這幾個月對杭州購房的一些總結
開發商/物業
開發商的資質決定了樓盤質量，需要重點關注。不同開發商專注的樓盤檔次不同（高端改善、剛需改善、剛需），高端盤自然不是我討論涉及到的內容，我在網上搜集了這麼一張排行，對於剛需和剛改盤有一定參考意義。
開發商和物業理論上來說應當是兩家公司，但似乎很多開發商和物業都從屬於一個集團，例如萬科房地產和萬科物業、綠城房地產和綠城物業，品牌開發商通過成立物業公司也是對業主長期進行品牌維護的一種方式。有一些小開放商甚至會出現跑路的問題，這樣的例子也不是沒有出現過。
地理位置
因爲我工作靠近餘杭區 EFC 歐美金融城，我女朋友在餘杭區西溪，都是在未來科技城板塊，綜合考慮的話，未來科技城肯定是首選，其次周邊 10 km 以內的樓盤都可以搖號。
整個杭州樓市我也就只關注了這麼些板塊，例如最熱的當數未來科技城和亞運村。前者是因爲阿里巴巴的帶動，以及近幾年頭條、OPPO、VIVO、富士康等公司陸續進駐，坐擁高新科技產業園區，會爲後面房屋增值以及整個板塊的發展帶來較高的增速；後者自然不用多說，杭州要舉辦亞運會，雖說你可能會吐槽說亞運會和房價有啥關係，但上一次人們這麼吐槽是 G20 峯會，的確帶動了杭州樓市的一波價格上漲。
其次，選擇樓盤時，也需要關注附近是否有高架、污水廠、垃圾處理廠、發電站等不利因素，還記得我來杭第一個月租房又換房，就是因爲受不了樓下垃圾車每天 8 點準時把我吵醒，買房是更爲長期的一件事，自然得需要更加慎重。
有一些朋友講究風水，會比較在意樓盤附近是否有運河和公墓，前者會帶走運勢，後者總感覺瘮得慌。
房屋性質
真正的房屋性質分類有很多，分類方式也很嚴謹，但是對於小白來說，我覺得只需要搞懂幾個常見的概念就行了，一圖勝千言，上圖是我從貝殼找房上的二手房信息中截取出來的圖片，最左下角是阿里巴巴總部西溪園區，我挑選出了它周邊的幾個小區，就比較有代表性，可以從價格上明顯對比出普通住宅、公寓、回遷房的區別。雖然樓盤之間仍然有其他很多因素影響着它們的價格，但房屋性質顯然是衆多因素中影響比重最大的一個。
當人們在討論買房時，99.9% 的情況討論的是普通住宅，公寓和回遷房等其他房屋性質的房產均有不同程度的不利因素，例如產權、落戶、學區等問題，這裏就不一一列舉了。
學校
學區無疑是牽動所有購房者心的一個話題，提到學區房，幾乎所有人一致的反應都是：貴。之前，我對學區房一直有誤解，認爲有的房子買了之後，孩子是沒學上的，只有學區房纔有學上。不知道有沒有小白跟我有一樣的誤解，事實上，只要是住宅性質的房子（非公寓），你的孩子就一定有學上，只不過是學校的好壞罷了。那些所謂的學區房，學區自然是劃分了好的小學和初中。
對於新房，有的樓盤會包含幼兒園、小學，甚至初中（這裏指的是建築，例如有教學樓和操場），但只有交房後，才能確定是哪個具體的教育集團或者是公辦學校來接管（這裏指的是師資力量）。對於小孩已經快要上學的家庭，新盤就不會是一個好的選擇了，基本都流向了昂貴的二手學區房。
至於新房學區能否劃分到好的學區，這個完全看人品，有一定賭的成分。但我瞭解到有的小區沒有劃分到重點小學的學區，家長去教育局鬧的，真的是樓市體現出生活百態。
另外一個不得不面對的現實問題便是，餘杭區的高中和主城區的高中學籍是不通的。這意味着如果在餘杭區讀完小學初中，中考成績再好，也沒法就讀主城區的知名高中，這就使得很多在餘杭工作的家長，不得不跑到西湖區購置“學區房”。這讓我想到了北京西二旗那批程序員的孩子，硬生生把回龍觀考成“學區房”的勵志故事，但畢竟是小概率事件，有條件的家長還是會更加青睞西湖區。
再說說我個人吧，畢竟考慮下一代這件事還不是我的當務之急，還是安心搞定第一套力所能及的房子吧。至於 3~4 年後，學籍政策是否有變化，這誰也說不準。
交通
杭州是一座交通規劃遠趕不上城市發展的城市，我從所在的餘杭區想進西湖區，大多數情況會選擇打的，而上海給我的感覺是地鐵能到達任何一個地方。利好的地方在於，最近 5 號線增加了延線，14 號線也在規劃中了，最明顯的感受便是目前我租的房子附近，正在修建地鐵站，道路也進行了拓寬，正在往好的方向發展。
交通對於樓盤的意義重大，不用我贅述。在現如今的城市發展中，交通約等於地鐵，很多開發商在宣傳樓盤時，都會標榜自己是地鐵房，例如我搖中的樓盤就是打着“地鐵萬科天空之城”這樣的旗號宣傳的。如果當下沒有地鐵，也需要關注下，是否有地鐵在建的規劃。很多投資客會選地鐵規劃附近房子，等地鐵建成自然會帶動一波。
除了地鐵，還得聊下出租車&網約車，不得不吐槽下到了 9 ~ 10 點，餘杭這鬼地方是真的難打車，畢竟跟杭州市中心區域還是要差一截的。
其他
例如戶型、得房率、樓層高度、裝修標準等等一般都是次要因素，他們可能不會直接影響購房，但也一定會在多個樓盤對比間佔據一定的權重，我就不一一總結了。
獲取樓盤資訊
還記得我剛接觸杭州樓市時兩眼一抹黑的階段，我向朋友問的最多的一個問題便是：你們都是從哪兒知道這麼多杭州樓市的資訊的？我相信很多跟我一樣的小白，一定也有同樣的疑問，其實當你想要去融入這個圈子時，有很多問題都會逐漸解答開。
我最早是加入了公司內部的釘釘購房羣，裏面有很多久戰樓市的大神，看着他們對杭州樓市談笑風生，心生敬畏。同時我也接觸到一些之前覺得生僻的詞彙：倒掛、得房率、浮動利率等，一邊潛水，一邊 Google 這些概念，最後也能融入其中進行交流。你周圍同事或者朋友組建的微信羣和釘釘羣是最有效的信息獲取渠道之一。
再推薦一些購房常用的小工具吧，微信小程序有：小雞選房，杭州房小團。
裏面會有杭州各個地區的樓盤信息，以及樓盤信息的詳細介紹，並且可以在其中聯繫到銷售，一般銷售的服務都會非常熱情。
微信公衆號有：杭州發佈、小雞評房、杭州房叔。我關注的也不多，因爲周圍能搖的盤就那麼幾個。等掌握了必要的篩選技能之後，自然就掌握了自我判斷的能力了，所謂久病成良醫，久搖成能手。我認識一些搖號搖了幾十次的朋友，他們真的已經是對杭州各個樓盤的情況爛熟於心了，當然我還是祝願大家能不成爲這樣的高手，早日搖到號。
當你確定要搖一個盤時，該樓盤的銷售是領着你走完最後一公里的人，包括你搖號的資格滿不滿足，樓盤的詳細信息介紹，需要準備什麼材料，以及你所想要了解的任何細節信息，都可以諮詢銷售。你所要做的，僅僅是在登記時，將他標記爲你的銷售，這樣就算對他最大的支持了。一個好的銷售至關重要，銷售會可以理解爲你購房的導師，陪伴着你直到交房。
搖號
如果要選擇一個跟買房最掛鉤的一個詞，那一定是“搖號”。其實不僅僅是杭州，目前國內一二線城市基本都會涉及到搖號這個問題。簡單理解下這個流程：假設房源數量爲 500 套，參與搖號的登記人數爲 5000 人，每個人完成登記之後會拿到一個登記號，從 1~5000 依次遞增，登記截止後不日便會正式開始搖號，搖號的依據就是登記號了，搖號結果公開後，可以根據登記號查詢到一個選房順序號，選房順序號纔是最終真正的那個“號”，1~500 號的錦鯉狀態是“搖中”，501~5000 號爲輪候，輪候狀態並不是意味着一定選不到房，出於衆多原因，例如剩餘房源預算不夠，樓層戶型不滿足預期，許多靠後的號會棄選，紅盤的棄選率相對較低，但輪候順延 10 號一般也都還好選到房子。我當時搖天空之城二期時便是輪候順延了 60 號，到我的時候還有一個 600w 的一樓洋房可以選，但奈何實在是超出預算太多，最終還是錯過了。
搖號流程最關鍵的準備好登記材料，因爲整個登記時間非常短，只有三天時間，其中比較關鍵的材料我認爲有兩個。
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徵信報告。貸款買房需要徵信報告，沒有信用卡的小白，建議去開一張信用卡，週期大概在一週左右。有了信用卡就可以在網上查詢到個人的徵信報告了。
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凍資證明。提前把資金從理財產品中取出，避免 T+1 贖回到賬較慢影響凍資流程。一般凍資的金額是樓盤中最便宜那套房子的 30%。
除此之外，杭州新政中，還有一個新的概念不得不提：無房家庭。首先問一個問題：一個本科剛畢業的小夥子，來到了杭州打拼，打拼了三年之後 27 歲，在杭州準備長期發展，但還至今未婚，請問這個小夥子是否滿足“無房家庭”的認證呢？答案可能違背直覺，並不符合。政策規定只有同時單身 30 歲以上無房或者已婚無房才能認定爲無房家庭。
除了限購政策外，大多數新開的樓盤都增加了無房家庭的限制，這些盤也被人們稱呼爲“紅盤”，在沒有無房家庭限制時，這些紅盤在歷史開盤過程中，甚至出現過萬人搖的盛況。而如今不滿足無房家庭的認定，是沒有資格搖這些紅盤的，以至於我周圍不少朋友爲了搖號而去領了證，才成爲了無房家庭。樓市新政封殺炒房客的同時，也同時堵死了一些單身年輕人買房的路。
最後在搖號資格這個話題裏面要介紹的是高層次人才。人才並不是杭州獨有的政策，例如我呆過的南京，也有人才的說法，只不過各個城市對待人才的政策是不同的，例如杭州的高層次人才就比較喫香，可以參與紅盤的搖號，並且能夠提升搖中的概率，特別是不滿 30 歲的無房人才，則更是受益了。至於高層次人才認定的標準，我這裏給出傳送門，大家可以自行評估自己是否滿足條件：http://rc.zjhz.hrss.gov.cn/articles/detail/6679.html
貸款
由於我在寫這篇文章時，貸款還沒有真正辦理完，所以只能將我所瞭解的信息給大家陳述下，僅供參考。
同樣是先說政策，我這篇文章偏小白向，所以大概率咱們都是第一套房的用戶，首付比例爲 30%，剩下的 70% 就需要我們向銀行辦理貸款了。如果是純小白，這裏面涉及的知識點就比較多了，但瞭解起來也不難，我就三個關鍵點介紹下：貸款類別、貸款利率、還款方式。
貸款類別主要關注兩種即可：商業貸款和組合型貸款。在大城市工作的同學應該都知道公司有一個福利叫五險一金，其中的一金便是我們買房時有用的住房公積金。如果你的公司沒有避稅，並且交納了比較高比例額度的公積金，那麼恭喜你，在買房時可以喘一口氣了，除了可以將平時的公積金提取出來還款之外，還可以用來做貸款，這就是組合貸款（商業貸款+公積金貸款）的優勢。在房貸計算器中可以發現，公積金貸款的利率是要遠低於商業貸款的利率的，全國統一的 3.25% 利率，真是太香了。但公積金貸款是有上限的，杭州個人公積金貸款最高只有 50w，家庭則爲 100w，各個地區額度有所差異，房貸計算器底部也有一些其他城市的額度信息，可供參考。剩餘貸款部分的大頭，還是需要使用商業貸款，相對於公積金貸款，肯定要貴一點，畢竟銀行也是要恰飯的，具體的利率則會因銀行不同，而有所差異，需要自行找到房地產開發商所處的銀行去了解。既然組合貸款可以使用公積金，小白可能會問了，爲啥還有人會選擇使用純商貸呢？這裏面的考慮主要基於政策，希望將公積金貸款用於第二套改善房使用，我就不展開介紹了。
貸款利率需要介紹的是 LPR 浮動利率這個概念。前面已經提到了商業貸款比公積金貸款要貴的事實，原因也很簡單，前者是銀行給你放的貸款，後者相當於是國家給你的福利。但銀行給你定的利率自然不能太高，不然跟高利貸有什麼區別，所以央行每隔一段時間會規定一個基準利率，銀行自行參考這個基準利率進行浮動，當然大部分情況是上浮，例如 2021 年 1 月 1 日的基礎利率是 4.90%，而大多數銀行在辦理組合貸時，給出的利率是 5.2%。當然，利率上浮還不是 LPR 浮動利率的核心，只是一個引子。在選擇辦理貸款是可以選擇 LRP 浮動利率和固定利率，在本小白看來其實就是一場小賭局，每年都在變，能不能說得準今年就是一個最低點呢？這個選項一旦確定，以後就不能更改了。如何選擇我就不介紹了，因爲我也不懂，希望其他小白看到這裏能夠理解上浮的概念即可。
最後要聊的就是等額本息和等額本金了，其實這兩點房貸計算器上的說明已經很清楚了。
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**等額本息還款：**把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作爲還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。 -
**等額本金還款：**將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。
看一下相同貸款金額的每月還款金額就可以瞭解二者的區別了，等額本息每個月還款金額一樣，剛開始還款的金額少，總還款金額相比後者多；等額本金還款金額逐月遞減，剛開始還款的金額多，總還款金額相關前者少。
我選擇的是等額本息，主要原因是，70% 的貸款額度已經把槓桿加的足夠高了，選擇等額本金的話，剛開始還貸時每月還款壓力會比較大。利用好首套房 30% 的首付去加槓桿，個人認爲也是一個比較好的投資方式。另外，雖然整體還款總額變多了，但今天的 100 塊，到了十年後，又能相當於多少塊的購買力呢？
貸款資質的評定要求貸款人提供收入證明，月供要小於月收入的一半，在辦理貸款需要量力而爲，否則不滿足條件，銀行是不會貸給你的。
最後
對於剛接觸杭州樓市，特別是剛畢業在杭州打拼了幾年，還沒有買到房的小夥伴，也不用着急，杭州樓市有點飢餓營銷的感覺，總給人一種這波樓盤過後，再無新盤的感覺，但開發商其實一直在拿地建房，政府爲了吸引人才，肯定也會制定政策優待人才的。
最後祝大家都成爲搖號潮中的錦鯉。
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