智慧建築行業創業機會分析

本文由靈自古來郵箱[email protected] 微信號lingzigulai 原創，轉載請註明出處，謝謝。

綜合分析

破除慣性思維，顛覆一種物種的一定是另外一種物種

人有一定的思維慣性，每個企業有自己的基因，我們過去的成功經驗很可能對我們以後的成功不但不是鋪路石，甚至是絆腳石；地產行業中介及物業管理公司雖然規模很大，但它們是非常傳統的公司，信息化程度非常低，希望通過挖掘它的需求來開展一項新業務，我覺得可行性有待商榷；它根本就是一個老物種，而我們要的是一個新物種，我們不可能希望老物種生出一個新物種，顛覆一個物種的一定是一個新物種，所以新的項目一定不是它們目前的用戶行爲，但應該是它的痛點。

我們的思維要徹底的從集成商思維解放出來，小米用了一個很特別的方式做手機，想想它如果去做開發商會怎樣做？是不是我們膽子不夠大，還是我們太拘泥於我們之前的成功經驗？我想起我2011年在某物流科技科技公司探索解決物流行業痛點的時候，一直在分析當時的中小物流企業的需求，需求千奇百怪，到最後發現，那些當年調研的物流企業的需求很多都是僞需求，因爲他們本身都是落後物種，這幾年新產生的物流公司的做法和過去是完全不一樣的，他們註定被新物種替代，而我們應該找的是目前存在的建築行業企業的缺點，做不到，做不好的地方，從而去定義我們要的核心價值。

未來生活的形態是怎樣的？我們要做什麼樣的企業？

我們看得見的領導型科技企業當前增長最快的業務，都是和服務出租有關，亞馬遜、微軟、谷歌、阿里的雲服務，把之前每個企業自己管理的服務器變成了集中運營，資源集中分配，按需分配，幫企業把之前繁瑣的服務器運維、防火牆、數據庫、負載均衡、緩存、大數據分析、圖形化報表做好，然後按需出租給企業使用；滴滴、優步把出租車和社會運力連接起來，爲客戶提供出租服務；街電出租充電寶，摩拜出租自行車，萬師傅出租家居安裝勞力，美團出租生活服務，做雲辦公的公司出租辦公室卡位，或者出租辦公工裝。

因此最有活力的科技型企業在做的事情，都是雲服務，更加專業化，一項項把原來企業和居民需要自己管理、經營、購買的非核心業務外包出來，變成雲服務，未來社會的畫卷就由服務出租這樣的方式逐步展開。

CBRE公司的未來樣子是什麼？

CBRE作爲全球地產行業5大巨頭，最核心的是它的諮詢業務，這項工作受環境、政策、經濟各項因素影響，不確定因素太多太複雜；

它的其他業務，比如招商、投資、房屋銷售代理、租賃中介服務會被商業地產領域的房多多這樣的企業替代。

估價服務會被房地產大數據公司替代。

物業管理中的清潔、保安工作目前已經被外包出去，以後會被更加成熟的互聯網專業勞力派遣公司接管，比如萬師傅專門連接各種家居安裝師傅，他們會和物業公司簽訂協議對接清潔，保安等工作。

物業管理中的設備管理功能會被專業的設備代運維公司替代，各種專業的設備代運維公司會相繼崛起，根據自己的擅長點分別按專業逐步接管消防、空調、供熱供冷通風等設備的代運維或服務出租，設備產權很可能不再屬於業主，一切都是租的，或者一切都是僱傭的，包括人和設備。

所有的設備都將實現聯網，狀態記錄，故障報警；就像當前的停車場管理一樣，小貓停車這樣的公司將進駐所有的商業和住宅停車場，提供設備代運維，甚至直接提供設備，實現停車的雲服務；那麼同樣，照明供電、空調、供冷供熱通風、給排水、消防設備應該都會被專業的公司實現雲服務，通過代運維或者直接提供軟硬件運營一體化的服務租用形式；由點成線，然後成面，然後各種雲服務公司相互兼併，出現物業管理新巨頭。

快、準、狠的行動！

一旦形成統一認知，就要快速行動，當前階段通常2到3年就能奠定一個行業是否取得先機，14年的開始創業的萬師傅家裝師傅平臺，目前在家居安裝行業已經取得龍頭地位；11年的時候我在某物流科技公司做互聯網轉型探索，第一個想到的就是貨運版的滴滴，但是顧忌這樣做會得罪當時的大部分公司客戶：物流公司，會被認爲是和客戶搶生意，前怕狼後怕虎結果我們不做，一樣有人做；運滿滿和貨車幫當時集中了一個點並且強力地推，取得先機。14年的時候我向某科技公司老闆極力推薦雲停車項目，那時候小貓停車這樣的企業也剛剛開始運作，我建議設備免費入駐各種物流園停車場，提供收費，停車場共享，還可以收集物流園的運力數據，當時對方不想分散公司精力，錯過雲停車項目的發展先機。再過3到4年，我們目前想不到的，或者想到但沒有人做起來的項目，就會出現行業巨頭，因此還是要快，準，狠，但切記貪心，把精力集中到一個點上，一個細分行業的一個痛點應用上，大批量接入，成線，然後橫向或者縱向擴張；就像雲停車，做起來後開始做雲洗車，汽車保養等汽車後裝市場。

CBRE業務範圍及細分行業分析

涉及建築類型：

寫字樓（爲租戶提供租賃中介相關服務，爲業主提供招商服務，爲業主提供物業管理服務）、
工業地產（招商、租賃中介、爲開發商提供建設前期市場定位和方案諮詢服務）、
商鋪（招商、租賃，物業管理）、
住宅（銷售代理，物業管理，物業管理諮詢）

業務範圍：

諮詢研究、
投資、
估價、
物業管理、
項目管理（建築顧問，裝修項目管理）

CBRE強項：

諮詢服務（市場定位研究前期諮詢、物業管理諮詢）

客戶代表的客戶類型及其自身定位分析

1、商業地產前期諮詢服務提供商：爲開發商進行前期諮詢服務，告訴開發商市場定位，怎麼建，怎麼賣，怎麼租，怎麼管

2、招商服務提供商：幫業主出租物業

3、租賃中介服務提供商：幫租戶租房子

4、投資中介服務提供商：幫客戶買房子

5、物業管理服務提供商：幫業主和住戶管理建築

資產管理：資產臺賬管理，設備設施管理，計劃修管理，故障修管理，物資管理，點巡檢，

資產臺賬管理包括：設備登記表，合格證書，操作手冊，驗收資料，設備安裝和結構圖，運行記錄，普查記錄，運行月報，考評資料

故障修管理包括：保修單，事故記錄，修理記錄，技術改造記錄

設備設施管理包括設備類型：給排水設備，衛生設備，消防設備，供熱供冷及通風，人防設備，供電及照明，弱電管理，電梯管理，防雷裝置，廚房設備，景觀設備，清潔設備

其他物業管理：保安管理，清潔管理，收費管理，停車場管理

6、物業管理諮詢服務提供商：爲物業公司提供諮詢服務

創業機會分析

1、在商業地產開發前期，作爲建設及管理方案中的子方案，爲開發商提供智慧建築建設及運營解決方案的諮詢服務（預算、部署採集控制設備類型及數量、聯網布線方案）；

這項工作有賴長期積累，無法短期內獲得高速增長；

2、作爲智慧建築建設分包商，參與建設（1可按項目建設付款，或者2初裝費+按月付費，也可3押金+按月付費，押金基本等於我們的硬件成本，所以方案3的押金比方案2的初裝費少，但按月付費更多）；作爲項目，參與開發建設；

3、作爲智慧建築軟硬件提供商（按項目付款，或者初裝費+按月收費，或者押金+按月收費），賣給CBRE,或者通過CBRE賣給開發商或者全權委託的物業公司

以上2項工作其實還是集成商業務，只是考慮按月收費方案和低成本的建設方案，是否可以快速進入更多物業；由於智慧建築涉及的硬件種類多，複雜，成本高，作爲智慧建築整體解決方案很難提煉出一個能快速複製的服務，因此考慮收縮產品範圍，集中一兩個產品線，能簡化，好複製，離錢近，能明顯爲客戶節省成本或者增加收益的點；

4、尋找一個痛點，低成本進入，能快速批量上線大量設備，然後收取租金或者收取增值部分或節省成本部分；

符合:簡化，好複製，離錢近，明顯節省成本或者增加收益的產品列舉：

小貓停車就是這樣一種項目，設備單一，系統簡單，容易快速複製和節省建設成本，有支付功能，離錢近，爲客戶節省收費員工資的成本，減少貪污發生率，可將多餘車位發佈出去增加收入；這樣的項目可以在簽訂一定協議的條件下，免費爲客戶進行改造建設，短時間就可以快速進入更多停車場。

類似的項目：

自動洗車房：離錢近，車主自動充值，收費比人工洗車便宜一半，洗車快，免等待，目前大城市只要是車輛聚集地，只要有場地，免費建設穩賺不賠；痛點：便宜，免排隊，快
優剪：離錢近，微信公衆號付款，痛點：免推銷，免辦卡，免排隊，更專業，衛生乾淨，快
街電：充電寶出租，離錢近，痛點：解決手機電量不足緊急需求，費用便宜；
微信付款搖搖車
微信付款個人唱歌房
智能快遞櫃

以上6個項目共同特點：軟硬件運營一體化（產業鏈條短），功能單一（技術簡單，好控制），離錢近（保證現金流），適合快速複製大規模擴張（快速發展），平臺化（點足夠多時便是流量入口，可產生增值收入）

以下列舉建築領域可考慮項目

1、智能門鎖（智能鎖租用，適合出租用民居，公寓，酒店，可按月或者按次收費，業主充值使用，解決痛點：節省業主開門和管理鑰匙人工成本，減少業主前期投入，節省租客入住時間，更加私密性）

2、商業地產遠程水電抄表及物業費代收（水電錶租用，痛點：節省業主水電抄表人工，節省收費人工成本，節省租客繳費時間成本，精確化能耗管理，人不在時可遠程斷電斷水，節省能耗）

3、商業地產路燈過道燈智能系統租用（開關燈控制系統租用，痛點：沒有人時自動關燈，有人時開啓，或者根據光線開啓，節省用電，免費安裝，從節省部分電費中支付服務費，對業主相當於免費，如果費用少於節省電費，相當於爲客戶省錢）

4、消防、給排水設備智能系統租用（消防設施監控系統租用，按月按點付費，免費安裝維護，痛點：節省巡檢人力成本，節省業主建設費用，節省業主維護費用）

5、空調、供熱、通風等設備節能系統租用（無人時自動關閉空調供熱通風設備，免費安裝維護，按月按點付費，或者從節省電費中扣除服務費，節省能耗，節省業主建設費用，節省維護費用）

以上5個項目可根據用戶需求按需安裝，可以組成一個低成本的智慧建築運營平臺，快速進入在建項目或者改造項目；由我方提供設備安裝，設備維護，系統運營工作，按需收取費用；

這些服務，可視時機，按階段我們不同程度提供服務，先實現設備連接採集雲服務，然後實現設備代運維雲服務，然後實現物業管理雲服務，也就是實現軟硬件一體化運營，設備產權歸運營公司，向物業公司或業主出租空調服務、消防監控報警服務。

基於上述觀點，如果我們取得統一認知，我們進一步細化我們要做的產品和服務，定義出我們未來的服務場景；我們到底做輕資產的技術公司，還是重服務的代運維，或者重資產的建築雲服務？這個得有個結論，然後劃定我們集中的細分行業痛點，比如，寫字樓還是酒店；是智能門鎖，還是遠程抄表，或者消防設備代運維？點很多，我們需要遵循的原則，功能單一，容易快速複製，明顯節省成本或者創造收益，離錢近。目前市場上的e運維瞄準電力監控運維服務，爲大型能耗企業、建築提供軟硬件運維一體的電力監控運維雲服務；深圳的曉得修做了一個資產管理的微信端雲服務，同時提供空調領域全生命週期運維服務；這兩家公司就是典型的專業化服務出租的創業公司，非常具有代表意義；以後的建築領域，專業化公司的路會越走越寬，而追求大而全的集成商，包括不擅長科技領域的地產商派，不懂物業的BAT雲服務派都不會有太好的預期。

參考資料：

1、CBRE物業公司核心競爭力研究

https://wenku.baidu.com/view/04334e1bfe4733687e21aa84.html

2、七大行簡介

https://wenku.baidu.com/view/bb5afdb3aa00b52acec7ca0f.html

3、世邦魏理仕華西華中區業務簡介

https://wenku.baidu.com/view/e4f566283169a4517723a3ab.html