個人住房公積金貸款（簡稱：公積金貸款），是指住房公積金管理中心以職工繳存的住房公積金爲資金來源，委託商業銀行向繳存住房公積金的在職職工定向用於購買、建造、翻建、大修自住房時發放的貸款。組合貸款，是指借款人申請公積金貸款不足以支付購房款時，其不足部分可同時向商業銀行申請商業性個人住房貸款，兩種貸款總稱爲組合貸款。
疑問一：公積金貸款購房首付兩成須具備什麼條件？
近日，記者以購房者名義向武漢住房公積金管理中心諮詢了近期的公積金購房貸款政策，據瞭解，凡在武漢住房公積金管理中心及其分中心正常足額繳存住房公積金達6個月及以上的在職職工，在購買自住的住房時可以申請公積金貸款或組合貸款。按照規定，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過所購房屋的總價的80%，最高不超過60萬元。
據瞭解，購買首套商品住房，住房面積不超過90平方米的公積金貸款申請人的貸款額度爲8成即首付僅兩成，最高可貸60萬，月按揭還款額不超過月收入的45%；住房面積超過90平方米的，公積金貸款額度爲7成。若購買人沒有繳存公積金，也可用子女公積金辦理貸款。
購房者小陽早在去年就嚐到了“首付兩成”的甜頭，他於去年10月份購買了三環邊上的一個房子，面積爲85平方米，均價6500元/平，月繳公積金1500元，且爲首次購房，具備公積金貸款資格。於是他首付了兩成房款並提交了身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、購房合同和首付款收據等相關資料，大概一個月時間貸款就辦好了。據該樓盤的置業顧問表示，非常樂意接待全公積金貸款的客戶，由於去年年底銀行額度有限，商貸審批速度相對較慢，而全公積金貸款購房只要資料齊全，審批流程相對較快。
據武漢武漢住房公積金管理中心負責貸款業務的工作人員介紹，近期很多人諮詢有關“首付兩成”的申請條件，對此他表示：“申請公積金貸款首付兩成還要視具體情況而定，既要考量房子的價格、面積，也要購房者公積金的繳存比和貸款年限，同時還牽涉到信用記錄、經濟收入和還款能力。因此，具體能貸多少還需要現場測算。”
疑問二：怎樣申請商品房公積金貸款？
第一步 貸款諮詢
借款申請人向管理中心的受託銀行進行貸款諮詢，領取《一手房個人住房公積金貸款資料夾》，按要求填寫完畢，並連同以下資料一同提交受託銀行：
第二步 提交申請
1.借款人夫妻雙方身份證、戶口簿原件及複印件；
2.婚姻狀況證明原件及複印件（單身證明由民政部門出具）；
3.經房產部門備案的購房合同和不低於房屋總價20％的首付款收據原件及複印件；
4．貸款銀行要求提交的其它證明材料。
第三步 貸款受理、銀行初審
1.受託銀行與借款申請人進行面談，審覈其提交的申請資料；
2.查詢並打印借款人及配偶的《個人信用報告》，審覈夫妻雙方個人信用情況、房貸情況；
3.受託銀行通過房產部門對借款申請人進行“家庭住房信息查詢”；
4.對符合貸款條件的借款人，受託銀行在公積金系統中進行貸前試算，根據試算結果和還貸能力，與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式；
5.受託銀行在公積金系統中進行初審，初審未通過的，及時通知借款人並告知原因。
第四步 簽訂合同
貸款初審通過後，受託銀行與借款申請人、購房人面籤借款（抵押）合同，並填寫房產抵押登記等相關貸款資料。
第五步 抵押登記、銀行復審
受託銀行到房地產抵押登記部門辦理房屋抵押登記；
受託銀行對借款申請人的全套資料進行復審。
第六步 管理中心終審、貸款發放
管理中心對受託銀行復審通過的貸款資料進行終審，終審通過後，由管理中心通過受託銀行將貸款資金以轉賬方式直接劃入售房單位賬戶。
疑問三：怎樣申請二手房公積金貸款？
第一步 貸款諮詢
借款申請人向受託銀行進行貸款諮詢，受託銀行對借款人夫妻雙方及賣方夫妻雙方進行面談做好談話筆錄之後，對初步審查符合條件的借款人發放《二手房個人住房公積金貸款資料夾》，按要求填寫完畢，並連同以下資料一同提交受託銀行：
第二步 提交申請
1、借款人及賣方夫妻雙方身份證、戶口簿原件及複印件；
2、婚姻狀況證明原件及複印件（單身證明由民政部門出具）；
3、賣方名下的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》原件及複印件；
4、房屋產權共有人同意出售房產的書面文件，保證所售房產權明晰、交易合法；
5、《武漢市存量房買賣合同》（需在銀行面籤）；
6、由管理中心認可的房屋評估機構出具的《房屋估價報告書》；
7、管理中心和受託銀行要求提供的其他證明材料。
第三步 貸款受理、銀行初審
1.受託銀行與借款申請人進行面談，審覈其提交的申請資料；
2.查詢並打印借款人及配偶的《個人信用報告》，審覈夫妻雙方個人信用情況、房貸情況；
3.受託銀行通過房產部門對借款申請人進行“家庭住房信息查詢”；
4.對符合貸款條件的借款人，受託銀行在公積金系統中進行貸前試算，根據試算結果和還貸能力，與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式；
5.受託銀行在公積金系統中進行初審，初審未通過的，及時通知借款人並告知原因。
第四步 簽訂合同
貸款初審通過後，受託銀行與借款申請人、購房人面籤借款（抵押）合同，並填寫房產抵押登記等相關貸款資料。
第五步 交易過戶
房屋買賣雙方到房產局辦理房屋“兩證”交易過戶手續。
第六步 抵押登記、銀行復審
由受託銀行或借款人到房產局辦理房屋抵押登記手續，並領取《房屋他項權證》；受託銀行對借款申請人的全套資料進行復審。
第七步 管理中心終審、貸款發放
管理中心對受託銀行復審通過的貸款資料進行終審，終審通過後，由管理中心將貸款資金通過受託銀行直接劃轉到賣方的存款賬戶內。
注：爲縮短貸款發放時限，借款人也可以選擇委託管理中心指定的擔保機構提供階段性擔保，在交易過戶後，憑兩證及階段性擔保函先行向借款申請人發放貸款，再由擔保公司辦理抵押登記等後期手續。
疑問四：商業貸款轉公積金貸款辦理流程？
第一步 貸款諮詢
借款申請人到原商貸銀行諮詢，領取《個人住房公積金轉貸資料夾》，按要求填寫完畢，並連同以下資料一同提交原商貸銀行：
第二步 提交申請
1、借款人及賣方夫妻雙方身份證、戶口簿原件及複印件；
2、婚姻狀況證明原件及複印件（單身證明由民政部門出具）；
3、原商貸所購房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》原件及複印件;
4、辦理原商貸的《借款抵押合同》原件和《商品（經濟）房購銷合同》或《存量房買賣合同》複印件;
5、由管理中心認可的房屋評估機構出具的《房屋估價報告書》（二手房商貸轉公積金貸款）；
6、房屋產權共有人出具經公證的同意抵押的具結書;
7、管理中心和受託銀行要求提供的其他證明材料。
第三步 貸款受理
1.受託銀行與借款申請人進行面談，審覈其提交的申請資料；
2.查詢並打印借款人及配偶的《個人信用報告》，審覈夫妻雙方個人信用情況、房貸情況；
3.受託銀行通過房產部門對借款申請人進行“家庭住房信息查詢”；
4.對符合貸款條件的借款人，受託銀行在公積金系統中進行貸前試算，根據試算結果和還貸能力，與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式；
5.受託銀行在公積金系統中進行初審，初審未通過的，及時通知借款人並告知原因。
第四步 簽訂合同
借款申請人與原商貸銀行籤借款（抵押）合同；同時在銀行指引下與管理中心指定的擔保公司簽訂擔保合同。
第五步 預存資金
借款申請人將原商貸餘額與轉貸的差額部分，用自有資金存入轉貸銀行開立的存款專戶，用於提前結清原商業貸款。
第六步 貸款發放
管理中心發放貸款資金，由轉貸銀行通知轉貸借款人將公積金貸款資金和借款人預存資金同時結清原商業貸款。
第七步 辦理抵押
由擔保公司代爲辦理原商業貸款房產抵押注銷手續，並辦妥轉公積金貸款抵押登記手續（此程序由擔保公司辦理）。
疑問五：貸款期限與利率
（一）貸款期限
一手房公積金貸款期限最長爲30年，二手房公積金貸款期限最長爲20年，商貸轉公積金貸款的期限在滿足前述規定的情形下不得超過商貸剩餘年限，同時借款人年齡加貸款期限不得超過規定年限(男職工不超過65歲，女職工不超過60歲)。
（二）貸款利率
首套住房公積金貸款期限1－5年，年利率爲 4.20 ％，貸款期限6－30年，年利率爲 4.70 ％；二套住房的公積金貸款利率按同期首套公積金貸款利率的1.1倍執行。
貸款期限內如遇國家調整利率，已發放的公積金貸款，其利率當年內不作調整，具體調整時間爲下年度的元月1日。
疑問六：貸款額度與比例及計算公式
（一）一手房公積金貸款額度與比例
1、一手房公積金貸款購買首套住房的，最高貸款額度爲60萬元，同時滿足如下條件：
①貸款額度不得超過所購房屋總價的70％（建築面積在90平方米以下的可放寬至80％）；
②借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款額度一般不超過所購房屋總價的50％，但公積金月繳存額達1400元及以上的（具體金額以管理中心公佈的數據爲準），在考慮其償還能力的基礎上，可放寬至不超過按上述第“①”款規定的比例。
2、一手房公積金貸款購買二套住房的，最高貸款額度爲50萬元，且最高不超過房屋總價的40%。
（二）二手房公積金貸款額度與比例
二手房公積金貸款最高額度爲40萬元，同時滿足如下條件：
1、二手房公積金首套住房貸款最高比例按房屋建成年限分爲三個等級，房屋建成年限在10年（含10年）以內的，貸款最高比例不超過房屋總價的70％；房屋建成年限在11－20年（含20年）以內的，貸款最高比例不超過房屋總價的60％；房屋建成年限在21－30年（含30年）以內的，貸款最高比例不超過房屋總價的50％。其中房屋總價的認定以房屋評估價格、實際成交價格和交易計稅價格中的最低價格爲準；
2、借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款額度一般不超過所購房屋總價的50％；但公積金月繳存額達1400元及以上的（具體金額以管理中心公佈的數據爲準），在考慮其償還能力的基礎上,可放寬至不超過按上述第“1”款規定的比例；
3、二手房公積金二套住房貸款最高比例不超過房屋總價的40%。
（三）商貸轉公積金貸款額度與比例
商貸轉公積金貸款額度不得超過剩餘的商貸金額，同時不得超過上述關於一、二手房貸款額度與比例的規定。
（四）貸款額度計算
貸款額度＝（借款人公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和+配偶公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和）×45％×12個月×貸款期限。
上述貸款額度（如組合貸款，含商貸額度）不得超過借款申請人的還貸能力。借款申請人的還貸能力，以家庭總負債的累計月供不超過職工家庭夫妻雙方月收入的50％標準進行覈實。其中，職工家庭月收入以借款人及配偶的計繳公積金月收入或借款人及配偶工作單位出具的經濟收入證明爲參考。
