6‰才划算－－詳細數字分析租房還是買房

時下房價日益上漲，廣大百姓山呼不敢買房，有學者跳出來了說“買不起房可以租房啊，國外也不是居者就必有其屋啊”。聽者有些人覺得甚有其理，我聞之而不以爲然，房價上去了，房租就可以不上去麼，難道房價和房租可以分開裸奔。喫不起米飯難道就去喝參湯充飢嗎？！！

房價是供求關係的反映，但房租更是供求關係的反映；房價連着投資投機的供求都反映了，房租只是反映真正居住和有房不能空放雙方的實際反映；也就是說房租相比房價更及時準確全面的反映了供求關係。

短時間內，房價能夠脫離房租（真正的供求關係）裸奔，但是從長遠來看，房價必須向房租迴歸，房價這個遊走的幽靈必須迴歸房租這個肉體軀殼。

比如上海，現在標價100萬的新房，租金只能收到2000/月，按照我的公式來算的話，假如房租沒有多大變化，這套房子只能價值(2000/6‰)=34萬元。

我是做財務工作的，碩士學歷，面對當前嚴峻的房價形勢，是早買還是晚買，抑或乾脆不買就租房，每每陷入重重比較、猶豫和思考中，最後決心用我的專業知識給算出來，既給自己一個明白，又拿出來可以給大家一個參考（剛纔發過一文，感覺修改一下，直接把計算過程貼過來更好）：

1，我假設是新房，新裝修，全新配齊家電，普通物業，通貨膨脹基本沒有

2，假設利率0.0588（也許我應該考慮一下通貨膨脹，但是通貨膨脹上去了，貸款利率也不僅0.0588了，它也會跟着漲上去的，他們有個相關性，所以綜合考慮起來，覺得通貨膨脹暫不影響算法），房屋現價600000，假設新房到手後還可以使用68年，不管怎麼appreciate,不可能每個人都能趁着漲價而轉手，再說最後接手的人也是百姓，也得考慮效益成本比例的。假設68年都是出租的話，還是租金和當初房價的關係，除非以後房租漲了，68年後殘值80000。

3，租金淨收係數是指收到的租金再扣除物業等房東承擔的費用和每10年的必要裝修費用，假設物業收費是房租的6％，每十年裝修支出5個月的房租價值，必配的家電折舊，每十年3個月的房租折舊支出，則淨收係數爲88％，考慮到時間價值，假設淨收係數爲90％。該部分房東承擔而租客則不用承擔，故也是一個差異，故要計入比較，假設收到的租金只有90％爲房東所得淨額。

4，假設房屋變舊影響房租係數是1-年份/150：就是10年的老房子相比新房子每月要少收租金（10/150）=0.0666，也就是說舊房要比新房少收房租了。


5，結論：如果滿足以上條件的話，月租金毛收入必須達到3625，當前月毛租金/現房價 比例大約在6.05‰時買房和租房才正好效益成本持平，如果低於6‰則明顯租房更加經濟！！！！

6，計算過程是從月收租金推算年收租金，根據0.0588的利率倒算成現值，累計現值再與原來的60萬房價對比就知道該定多少房租才能收回房價了。

7，計算過程如下：
計算過程
年份 利率 年收房租現值 房屋變舊影響房租係數 月度淨租金收入
1 0.0588 36729.3 0.9933 3241
2 0.0588 34456.8 0.9867 3219
3 0.0588 32323.3 0.9800 3197
4 0.0588 30320.6 0.9733 3176
5 0.0588 28440.6 0.9667 3154
6 0.0588 26675.9 0.9600 3132
7 0.0588 25019.5 0.9533 3110
8 0.0588 23464.8 0.9467 3089
9 0.0588 22005.7 0.9400 3067
10 0.0588 20636.2 0.9333 3045
11 0.0588 19350.9 0.9267 3023
12 0.0588 18144.8 0.9200 3002
13 0.0588 17013.0 0.9133 2980
14 0.0588 15950.9 0.9067 2958
15 0.0588 14954.3 0.9000 2936
16 0.0588 14019.2 0.8933 2915
17 0.0588 13141.8 0.8867 2893
18 0.0588 12318.7 0.8800 2871
19 0.0588 11546.4 0.8733 2849
20 0.0588 10821.9 0.8667 2828
21 0.0588 10142.3 0.8600 2806
22 0.0588 9504.8 0.8533 2784
23 0.0588 8906.8 0.8467 2762
24 0.0588 8346.0 0.8400 2741
25 0.0588 7819.9 0.8333 2719
26 0.0588 7326.6 0.8267 2697
27 0.0588 6863.9 0.8200 2675
28 0.0588 6430.0 0.8133 2654
29 0.0588 6023.1 0.8067 2632
30 0.0588 5641.6 0.8000 2610
31 0.0588 5283.9 0.7933 2588
32 0.0588 4948.5 0.7867 2567
33 0.0588 4634.1 0.7800 2545
34 0.0588 4339.4 0.7733 2523
35 0.0588 4063.0 0.7667 2501
36 0.0588 3804.0 0.7600 2480
37 0.0588 3561.3 0.7533 2458
38 0.0588 3333.7 0.7467 2436
39 0.0588 3120.5 0.7400 2414
40 0.0588 2920.6 0.7333 2393
41 0.0588 2733.4 0.7267 2371
42 0.0588 2557.9 0.7200 2349
43 0.0588 2393.5 0.7133 2327
44 0.0588 2239.4 0.7067 2306
45 0.0588 2095.1 0.7000 2284
46 0.0588 1959.9 0.6933 2262
47 0.0588 1833.3 0.6867 2240
48 0.0588 1714.6 0.6800 2219
49 0.0588 1603.5 0.6733 2197
50 0.0588 1499.5 0.6667 2175
51 0.0588 1402.1 0.6600 2153
52 0.0588 1310.8 0.6533 2132
53 0.0588 1225.4 0.6467 2110
54 0.0588 1145.4 0.6400 2088
55 0.0588 1070.5 0.6333 2066
56 0.0588 1000.4 0.6267 2045
57 0.0588 934.8 0.6200 2023
58 0.0588 873.4 0.6133 2001
59 0.0588 815.9 0.6067 1979
60 0.0588 762.2 0.6000 1958
61 0.0588 711.8 0.5933 1936
62 0.0588 664.8 0.5867 1914
63 0.0588 620.7 0.5800 1892
64 0.0588 579.5 0.5733 1871
65 0.0588 540.9 0.5667 1849
66 0.0588 504.9 0.5600 1827
67 0.0588 471.2 0.5533 1805
68 0.0588 439.6 0.5467 1784

68 0.0588 19720.8 80000
最後殘值 合計現值 599773.8
599773.8約等於60萬的房價了，說明現值相等了，說明月收房租3625才能把60萬的房價賺回來，說明比例大約在6.05‰時買房和租房才正好效益成本持平，如果低於6‰則明顯租房更加經濟！！！！
上海北京的很多房子根本沒有達到6.05‰的比例，說明房價虛高了，說明房價這個幽靈已經脫離了房租這個軀殼，不久它必將回歸到軀殼裏邊去的
以上文章是對房價上漲論的駁斥，推遲買房的同學爲了我們大家爆轉貼啊！！！！！！
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