中國城鎮有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩？對上述問題的解答不僅關係到中國房地產市場未來如何發展，也關係到住房政策應如何調整。
我們在業內提出了廣爲流行的標準分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。作爲土地部分研究的深化，我們在2018年報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中首次測算了全國、各省級、各地級單位的城鎮住房存量情況，受到市場廣泛關注。
本篇報告進行了相應更新和完善，研究結果表明，2018年中國城鎮住房套戶比爲1.09，城鎮住房並不過剩，未來中國房地產市場仍具有較大發展空間，但更須重視區域差異中的結構性機會。
中國有多少房子？官方已公佈的中國城鎮住房數據存在統計部門和建設部門兩個來源，存在一定參考價值，但均存在明顯問題。一是人口普查資料公佈了家庭戶住房數據，但未公佈集體戶住房數據，如直接以城鎮家庭戶人均住房面積作爲城鎮人均住房面積計算城鎮住房存量存在高估。二是國家統計局公佈2018年城鎮人均住房建築面積數據達39平方米，但因抽樣偏差存在高估。三是官方直接公佈的部分年份城鎮住房存量數據要麼範圍偏小、要麼偏大。四是國家統計局的城鎮竣工住宅面積數據存在低估，無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工—折舊拆遷+農民帶房入城”推算當前存量。
中國城鎮住房40年：從供給短缺到總體平衡。1）1978-2018年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至33.3平方米，城鎮住房套均面積從44.9平方米增至89.6平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。從國際看當前美國、日本分別爲1.15、1.16，德國爲1.02，英國爲1.03，而中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。從住房來源結構看，當前全國城鎮住房存量中商品房約佔4成，自建房約佔3成，還有3成爲原公房、保障性住房及其他。
2）中國城鎮居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%爲借住、住單位宿舍等；與建制鎮居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。從人口普查統計的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當前城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較爲嚴重，最低20%的城鎮家庭戶或擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。
3）房地產長期看人口，儘管中國20-50歲主力置業人羣比例在2013年達峯值，但綜合考慮城鎮化進程、住房更新等，中國房地產市場未來仍有較大發展空間，將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。預計2019-2030年中國城鎮年均住房需求大致爲10.9-13.5億平方米。從城鎮化進程看，2018年中國城鎮化率59.6%，到2030年城鎮化率達70.6%時城鎮人口將再增加約2億。從城鎮人均住房使用面積看，當前美國67平，德國、法國均超過30平，日本33平，韓國28平，而中國按使用面積算人均僅23平。從家庭規模看，當前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別降至2.33、2.54、2.73人，而中國2018年爲3.02人。