这里写这篇博客主要是用自己掌握的知识来分析房地产 以及购买首套住房
回顾往年的中国房地产历史
1.房地产开始
- 1980年 是地产元年 因为邓小平把房子定义为商品 同时推动房改和土改。但是文革的后遗症大家害怕 很少用自己钱去买房 期待单位分配 房产规模很小
- 1984年 邓小平肯定了房地产的意义，排除杂音，地产的黄金10年到来了
- 1987年 在没有修改宪法的情况下 深圳冒险打了擦边球 进行首次土地拍卖 收获很大 点燃了中国房地产前进的热情。这也是中国房地产正式进入商业化的起点
2.房地产的第一个阶段
- 1991年国务院批准了24个省的房改方案 鼓励个人买房，也是与当年万科上市，中国首个房地产泡沫开始蓄积。
- 1991年海南房价1900/平米 1992年 5000元 1993年7500元 2年涨了5倍 银行和国企大量的钱都投入到了房市
1993年 6月 朱镕基 发表讲话 停止房产上市 全面控制银行资金进入房地产 - 1993年低 海南房地产破裂 导致很多800多亿的坏账 海南房地产硬着陆 进而全国房地产破裂 那个时候国家经济还能经得起这样的折腾 而且总理是朱镕基 现在中国经济经不起这样硬着陆
- 1994年1995年连续阴跌 1996年亏损 1997年金融危机更是濒临灭绝
- 1998年7月 国务院发布《过于进一步深化城镇住房制度改革》 主要是终止福利分房 开始分房货币化 导致1998年房产大热许多单位纷纷抢购住房 给员工分配 此次堪称去库存1.0版本
3.房地产的第二个阶段
- 1999-2000年 持续了2年多 到2001年 供需平衡打破 此年的第一季度北京房价环比增长97.3% 政府开始整顿
- 2002年 胡锦涛提及房产过热 掀开了政府和地产商的博弈 02年发布调控大菜（地产业称为217文件，没有调贷款利率 所以是空调）但是房价继续上涨
- 2003年6月 央行发布银发121号文件 贷款利率调整 市场上房产涨幅减少 但是北京房价依然上涨
- 03年后来非典 全国整体经济增长缓慢 降至6.7% 后来发布了《关于房地长持续健康的发展》（18号文件） 于是全国房价 不跌了开始反弹
- 04年上涨了14.4% 一片民生怨气
- 在舆论压力下05年 发布了《关于切实稳定住房价格的通知》 （国八条）然而没有调整贷款利率 注定没有卵用 上涨12%
- 06年发现没用，推出国六条 发布90平和70平住房 当年房价上涨 6%
- 07年民怨沸腾 政府出台贷款二套房首付不低于4成 且贷款利率是基本利率的1.1倍 严格控制开发商贷款 项目资金必须达到35%才能贷款 导致效果十分显著 北上广好多地产中介分分关门
- 07年下半年 美国次贷危机 导致全球金融危机 房地产早于冰冻时期 当年根基国家电网智力统计 电表费用 有6540套房连续6月电表为0 得出闲置住房够用11年 同时中国宏观经济环境恶化 于是政府再度救市
- 08年发布 除了投入4亿到基础设施建设上 而且还放开了个人贷款买房利率下限到70% 并且首付低至20%。此次看成去库存2.0版本
4.房地产的第三个阶段
- 09年房价止跌回升 当年涨幅25%
- 09年低再度民怨沸腾 于是09年12月政府出台 国4条 （但是没有贷款利率的调整 所以是空调）
- 10年继续上涨 涨幅最高的是北京通州上涨3倍 海南涨1倍多
- 10年 4月 在接近沸腾的房价前 国家出台国10条 贷款首付从20%调到30% 二套房不低于50% 三套房更多 住房贷款的发放增加了限制
- 10年8月份呢开始下跌 11年到15年 5年冰冻期 房价不涨不跌
- 15年低 国务院出台去库存政策堪称去库存3.0版本 房价涨幅近一倍
- 16年10月前再度调控
5.结论：
- 国家不允许房价硬着陆
- 从房价调控来看无论神魔政策出台能直接影响房地产行业的是 银行贷款利率和购房资格
近几年银行贷款利率
| 调整时间 | 6月含以内 | 6月~1年 | 1~3年 | 3~5年 | 5年以上 | 公积金5年内 | 公积金5年以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015.06.28 | 4.85 | 5.25 | 5.4 | 5.4 | 5.4 | 3.0 | 3.5 |
| 2015.10.24 | 4.35 | 4.35 | 4.75 | 4.75 | 4.9 | 2.75 | 3.25 |