潘石屹細說房價暴漲原因 承認地產商都賺了大錢

http://finance.sina.com.cn 2005年04月25日 03:44 新浪財經

　　新浪財經訊 4月24日，地產界名人、SOHO中國董事長潘石屹在海南博鰲回答新浪財經提問時稱，2004年房地產商都賺了大錢，並稱房價暴漲主要源於供求失衡等多種因素。

　　不同意孫宏斌、任志強的“需求決定房價”論

　　新浪財經：我們在博鰲亞洲論壇的時候同時上海也在舉行一個會議，建設部在上海談

論當前房價的問題，您應該比我更清楚。

　　潘石屹：好象在上海召開建設部一個內部會議，討論下一步的趨勢性的東西。

　　新浪財經：這個會是常規的例行會議嗎？

　　潘石屹：我覺得不是日常的例會，好象是一個解決具體問題的會議。3月末國務院下發了國八條，下發文件的題目就是讓房地產穩定健康的發展，好象提法是穩定住房價格。如果房價大起大落的話，當地的負責人要承擔責任。當然在過去的兩年時間，各地的房價都沒有落，而是大漲，上海的漲幅是最快的，在過去一年的時間由於外圍房子價格便宜，政府統計的數字是房價上漲20%多，實際上對一個具體的項目可能是翻了一番。所以國務院文件下發以後，上海市政府接二連三的出臺政策，現在大概有一個月過去了，作爲主管部門，建設部肯定要下去看一下，可能有點調研的性質，看看上海的房價到底怎麼樣。

　　新浪財經：是解決上海一個地方的問題還是解決全國的問題。

　　潘石屹：是全國的，中國很多城市的房價普遍漲幅都比較高。有些城市提供的數據非常驚人，但是仔細分析一下，是因爲原來的基數比較低。但北京、上海、深圳原來的房價基數就比較高。

　　新浪財經：會讓房價降下來嗎？

　　潘石屹：最起碼是平穩，房價爲什麼漲這麼快，這實際上是擺在大家面前的問題，這是誰都要問爲什麼的原因，房價爲什麼在過去兩年漲的這麼快呢？

　　新浪財經：你覺得是爲什麼呢？

　　潘石屹：大家願不願意面對這個事實。媒體把它歸結成投機性的購房人多，溫州購房團，包括臺灣人到上海買房多，這都是個人行爲，只要他們不違法不偷稅漏稅就不應該批判。我覺得主要還是供應問題。土地、資金再加上好開發商，這樣才能形成市場上房子的供應量。從2003年開始的過去兩年時間政府一直在控制土地，拆遷的難度越來越大，當然出臺這些政策的初衷，是讓拆遷戶不要受到開發商的欺負，這樣間接的造成土地供應不足。另外在最近兩年有一個提法是中國要實施最嚴格的耕地保護政策，中國是一個人多地少的國家，如果出現糧荒的話是非常大的問題，所以要保護農民的耕地，不要在農民耕地上搞各種各樣的開發建設，這兩種情況都減少了建設房子的用地。

　　新浪財經：現在很多人都認爲需求決定房價，你贊同這個觀點嗎？

　　潘石屹：這還是比較片面的，馬克思說過價格是由供應量和需求兩個方面決定。形成市場價格一定是需求方和供應方達成的妥協，雙方都認同這個價格，所以像孫宏斌和任志強的“需求決定房價”觀點我是不同意的。市場一定是雙方達成的協議，比如這瓶礦泉水我說5元，你說5毛，那就成交不了，最後說2塊成交了，就是合理的價格。價格是由供求關係決定的。而不是由需求一方確定的。

　　新浪財經：一個願賣一個願買的現象就是合理的嗎？

　　潘石屹：這就是市場上的合理性，要比計劃體制、行政命令的體制完美。可是市場不是都完美的，市場有時候也會出現問題，所以管理經濟過程當中，就得考慮當市場失靈的時候，市場出現問題的時候國家怎麼調控它。

　　新浪財經：我們覺得市場也有不規範的問題。比如傾銷，我願意低價賣，當然更有人願意低價買，可是這就存在問題，自然需要干預。還有反壟斷法出臺也是一個道理。我覺得房價到這種高的程度也是這種因素，市場不一定就都是對的。

　　潘石屹：市場不一定全是對的，但實踐證明用市場方式配置社會上各種資源、包括資金、土地這些資源，配置的有效性比計劃經濟配置要有效得多。所以國務院在去年就下發文件，其中有一句話，我覺得這句話角度還是很高，就是“充分發揮市場在房地產資源配置中的基礎作用”。你剛剛說的這兩個問題在目前的房地產界是不存在的，首先低價傾銷不存在，再有壟斷也不存在。現在中國有幾萬家房地產公司，北京有幾千家房地產公司，最大的房地產公司佔的營業額也沒有佔到全國營業額的3%，人們購買房子的時候有多個選擇，並沒有形成壟斷，所以不會出現壟斷的價格。

　　北京公佈的土地供應計劃能否順利實施還只是個未知數

　　新浪財經：你談談目前北京的房產市場是什麼樣的情況？

　　潘石屹：北京市政府在4月份，國務院出臺了文件之後，有兩個舉措。像我和任志強，包括好多房地產開發商是有錢但是買不到土地，所以在北京的土地供應量相對不足，滿足不了市場的需求，讓媒體把這樣的說法演繹成“地荒論”，就是土地供應發生饑荒了。這種情況下，北京市土地局的領導、北京市發改委的領導馬上就說土地供應充足，十年都夠用，政府出讓出去的土地三年之內一平方米不出讓都夠用。我認爲實際上北京政府是在調整人們對市場未來的預期，如果所有老百姓都認爲土地不夠用，房價還會飛漲，國務院已經下發文件要穩定房價，所以北京國土資源局的領導和發改委領導出來表這個態，實際上是調整人們未來的預期，這樣就可以把房價穩定下來，我能夠理解他們的想靠控制未來市場的預期來調整目前的市場價格。實際上在北京四環裏面的土地供應量還是比較少的，這是我個人的看法。

　　第二個北京市出臺一個政策，土地供應管理辦法，馬上出臺了2005年供應土地的計劃，裏面建機場的多少、公共設施的多少、教育的多少、國家機關多少，商品房用地多少，這個詳細數字沒有出來，可是一下拋出一個大數，2005年要供應六千公頃土地。我想再過幾個星期北京會出來細則，六千公頃大概有一半是商品房的用地，說明北京的土地是充足的，計劃馬上要出來了。我覺得北京的調控還是很有力度，首先是不讓人們恐慌。未來土地是夠用的。第二具體的數字說話，先拋一個大數六千公頃，裏面有一半可以做商品房開發的話也有三千公頃，他們再想辦法完成這三千公頃土地的出讓。

　　新浪財經：這樣大規模的供應土地，地價是否應該會降下來？

　　潘石屹：這只是一個計劃，能不能供應出來還是未知數，供應的是三環裏面還是四環裏面、五環裏面，你說四環的房價要暴漲和昌平多供應土地是不受任何影響的。所以北京市的政策是比較穩，也比較狠。而上海的做法有點急，當天就開會，增加了2個2000萬平方米的供應量。又有多個房地產商受到了查處，他們的房子就不能賣了，讓其他房地產發展商無所適從了，他們不知道明天還會出臺什麼政策。可是北京的政策是從市場供應量調控。沒有像上海說只要打廣告，“奢侈”這兩個字都不能提了，提就違法了，誰不知道政策會出到什麼地方去。我想這次建設部去開會，作爲行業主管，作爲房地產方面的專家也會吸取上海的教訓。上海房地產近來一天出臺一個政策。實際上上海應該預防的是房的價格暴跌。如果暴跌的話對上海的經濟，對上海的銀行，對上海的市民都是不利的。

　　新浪財經：你的意思就是一個是上海政府政策拉高上海房價？

　　潘石屹：上海的拆遷，城區基本上拆不動了，土地的供應量減少了。上海的科學家說每年上海的地往下降幾毫米，所以把上海的容積率一律降到2.5，這樣供應量也大大減少了，那麼在需求增長的情況，人們會覺得未來會出現供不應求的局面，越是這樣的局面人們越搶購，越搶購需求量就更大，越滿足不了需求，所以上海出現了房子價格翻番的情況。

　　新浪財經：北京的雖然不是翻一番，但是也差不多近50%了。

　　潘石屹：對於三環裏面的具體項目這個估計可能差不多，但是可能比這個低一些的，比如富力城的項目、我們建外SOHO的增長幅度達不到50%，但是這個增長幅度也比較大。

　　高房價的間接原因在政府身上

　　新浪財經：你能說一下現在房地產行業的平均利潤率是多少嗎？

　　潘石屹：在北京，如果是這個房地產發展商沒有做一些手腳，爲什麼我用手腳這個詞兒呢？他不一定是違法，在朝陽區開發項目，把公司註冊在門頭溝，註冊在密雲了，這樣利潤率可能高一點兒了，如果是在市區內正常交5%的營業稅，再按照政策交土地增值稅，再交利潤的33%的所得稅，北京房地產行業最高利潤率不會超過17.5%。

　　新浪財經：昨天我聽任總說，他說“我們現在也過上了好日子”，聽他的口氣，利潤率起碼在30%、40%。

　　潘石屹：不可能。我們可以算一下，就按照這幾個稅算一下，任志強的利潤率，據我瞭解到的情況就不到10%，不到10%都高的不得了。

　　新浪財經：照這樣說，兩三年前你們難道是虧損賣房子？

　　潘石屹：我們建“建外SOHO”的時候鋼材價格翻了一番，其他的成本也在上漲。

　　新浪財經：我前天採訪孫宏斌的時候他說鋼材的價格對房價的影響並不大，成本的因素在房價裏面影響不大，最多一項是土地的成本可能影響會大一些。

　　潘石屹：我們可以算一下一平米需要的鋼材是110公斤，110公斤鋼材對整個成本的影響差不多在2%左右，這一項材料的影響就在2%左右。土地的成本在過去兩年翻了一番，就是出讓金、拆遷費。從一個指標來看，國貿附近的拆遷，按照北京市2003年底出臺的貨幣拆遷政策，拆遷一平方米房子大概四千多塊錢，再加上先搬走的獎金一共五千多塊錢，現在拆遷一平方米的房子都已經漲到一萬塊錢，就這一項也翻了一番。

　　新浪財經：按一套在北京南三環的普通住宅，它的成本大概多少錢？

　　潘石屹：南三環的情況我不是非常熟悉，我們說東三環到東四環這樣的地方，按四環邊上說吧，因爲三環有一個CBD不好說。四環來說一平方米建築面積上土地的成本就是4000到4500元。

　　新浪財經：如果容積率提高，成本不就降下來了嗎？

　　潘石屹：這個不是指土地面積，是建築面積，北京東四環附近一個項目最近就要招標了，我們天天測算準備去舉牌子競拍，我們心理的底價就是這個價格。在房地產一般不談土地的面積，有可能有一大塊土地是政府規劃讓你建綠地的，這是沒有意義的，綜合算下來是一平方米建築面積土地是多少。如果往三環裏走一走，一平方米的建築土地價格應該在6500-7000元。

　　新浪財經：這是今年的數字嗎？

　　潘石屹：這是去年的，今年的可能還要高一點兒。去年我們在CBD的一塊地，我們拿下來是6500塊錢。這是去年5月初的時候，就在京廣和藍島中間。

　　新浪財經：到時候你的房子要賣多少錢？

　　潘石屹：大概一萬多，到時候看市場吧。現在交了7.2億元的地價款，土地還沒有給我，土地的資金成本算在裏面就7000光土地的成本就超過7000，建安費建的好一點兒5000塊錢，另外還有營業稅、所得稅、增值稅，所以15000的價格應該是一個平衡點。

　　新浪財經：這麼說控制房價只能從地着手了？

　　潘石屹：這是最基本的。那天周行長在博鰲開會，有人說潘石屹過來了，只要你跟他說提高利息他肯定害怕。周行長說他不怕。我說利率對房地產行業沒有什麼太大的影響，銀行提高利息，其他行業非常受影響。房地產最重要的影響因素是供應量。現在政府只是公佈了一個土地供應計劃，今年能不能按照計劃把土地供應出來我們還要看一看。

　　上海的地價就更高了，以“靜安區”爲例，未來根本沒有土地供應量，地價能不高嗎。

　　新浪財經：你的意思是所有因素都出在政府身上，現在政府把手一鬆房價就會下來嗎。現在這種高房價也是政府政策導致的現象？

　　潘石屹：間接的，政府的初衷可能正相反，政府還要解決別的問題，解決保護農民耕地的問題，解決拆遷戶利益不受別人侵害的問題，在解決這些問題的過程中，實際上是被動的、間接的減少了土地和房子的供應量。在一個市場上面供不應求的情況就只能靠價格去調整。

　　不要過分的劃分窮人、富人

　　新浪財經：在採訪孫宏斌的時候也說過，這種房價中高收入的人都買不起房子。

　　潘石屹：這可能就是未來的一個趨勢，市區的供應量越來越少，少到什麼程度，以北京爲例，2004年公開出讓的土地是500多萬平方米的建築面積，可是在四環裏面的只佔7.88%，可是北京的學校、醫院，基礎設施都在四環裏面。

　　新浪財經：你同意任志強的給富人蓋房的觀點嗎。

　　潘石屹：對於一個商人來說你對應就是客戶，你爲客戶服務好就可以，客戶就是拿了錢買東西。對於政府來說對應的是老百姓，政府肯定是爲老百姓着想。對於新浪網來說對應的就是網民。對於歌星來說對應的就是歌迷。任志強是亂了角色，他替政府操心了，說窮人，富人，你就是一個商人，你對應的就是你的客戶。你是希望房價高，客戶希望房價低，最後交易一定是矛盾的統一，是一個平衡點，這個平衡點就是你們成交的價格。

　　新浪財經：任志強只是說了一個實話，現在他的客戶都是富人。

　　潘石屹：不要過分的劃分窮人、富人。中國的經濟在增長，社會上各種各樣的東西都在發生變化，可能今天的富人明天就變成窮人了。現在的首富陳天橋幾年前還操心怎麼籌錢去留學，現在身價超過百億了。另外作爲一個商人操好商人的心就行了，你對應的就是你的客戶，你可能專門對應年輕人的客戶，也可能專門對應老年人客戶，只要爲客戶服務好就是好的商人，客戶就是上帝。其實作爲一個商人應該承擔社會責任，可是最大的社會責任就是你要遵守法律，遵守政策，按章納稅。還要做一些公益的事、慈善的事。其實你能夠交了稅，這一大部分稅金政府會通過很有效的機制解決社會問題，當然作爲補充可以做一些慈善事業，可是你做的慈善的事情比起你蓋房子總是很小的一部分。

　　北京仍然存在空置房

　　新浪財經：現在北京還有沒有空置房。

　　潘石屹：有。

　　新浪財經：既然有，爲什麼還有這種供應不足的現象呢？

　　潘石屹：有人的觀點是北京的空置房不高，說是統計基數錯了，這是一類觀點。有人的觀點是空置房都是差房子，要炸掉。我的觀點是北京的二手房市場沒有建立起來，如果二手房市場像上海一樣真正建立起來了，北京的空置房會大大降低。我身邊就有這樣的例子，他原來在國家機關工作，分了一套房子又破又舊，由於種種原因就是不能進入市場，這套房子就閒着，堆一點東西或者臨時出租，他可能下海了或者出國了，收入變化了，他又用自己的錢購買一套新房子，實際上是有兩套房子，一套用着，一套空着。如果二手房市場建立起來，這套舊房子對他來說已經是負擔了，但對於一個剛畢業的學生來說，可能在北京有一套房子就是很好，這樣就可以使一部分房子流通起來，對一些人來說，購買房子過程不一定是購買新房子，而是購買二手房，購買舊房子，這樣可以會使空置率降下來。北京的舊房子一共有200萬套，其中國家機關有80萬套，北京市政府和全民所有制企業有120萬套，計劃體制分房是非常大的量。同時我認爲北京最關鍵的是解決二手房的市場。二手房一會降低空置率，第二還會解決交通擁擠的問題。

　　新浪財經：新房空置是什麼原因？

　　潘石屹：新房空置的量不是很大，當然房地產開發商各種各樣都有，有房地產商股東之間鬧矛盾，有房子配套不完善，有各種各樣的原因。舉一個例子，東三環有一個項目空置了很長時間，這肯定是開發商內部出現了問題。

　　我已經一年多沒談房價了，這是第一次談房價

　　新浪財經：現在看來高房價基本是兩個原因，一個是政府手裏抓着地不放，一個是流通性差。

　　潘石屹：不能說抓着不放，可能政府爲了解決農民耕地的問題可能間接造成供應量不足。再有到門頭溝多供應土地和緩解市區供應不足根本沒有關係。

　　新浪財經：你覺得政府現在應該怎麼做。

　　潘石屹：我已經一年多沒有談房價了，這是第一次談房價，我們拋開利率、稅收，這些問題在過去幾個月時間都是熱點問題，我認爲這些都是輔助的，最關鍵的是市場供應量和需求量。有了土地，有了錢才能形成供應量。供應量要適應需求量，只有需求量和供應量比較平衡的時候價格才能穩定，如果不平衡的時候房地產肯定會暴漲暴跌。從大的方面來說房子的需求是一個城市化的進程的前提，這是中國未來10年、20年的大趨勢。多少人認爲把自己的孩子、女兒送到城裏就算是過上了好日子，如果在農村肯定是沒有出路的，幾代人的心願是要到進城去。他們覺得進了城，擁有了一套真正的產權房就真正進城了，有了家了。所以對房地產有比較大的需求。第二城裏原來住小房子現在要住大房子，原來租房子現在賣房子這也是需求量。還有和國際環境也相關，中國經歷了20多年的改革開放已經和世界融爲一體了，不一定拿美元購買房子的都是外商，有可能中國人本身有外匯，如果是他在購買一個人民幣資產的物業，如果房子本身再升值，他又賭人民幣的升值。從目前來看人民幣升值的壓力是比較大。到美國出差，同樣拿這個錢購買一個東西或者吃飯，覺得人民幣還是挺值的，和美元比較還是非常堅挺，這樣的情況下，如果這些人賭對了，過去一直不斷的購買人民幣物業，物業一直在升值，人民幣跟着美元也升值了，這就是兩個升值的疊加。這種力量可能在大城市大一點兒，在其他下游城市可能沒有，但是這個力量是存在的，是不能忽視的，而且人們就賭這個，人民幣的升值。

　　包括國際大公司，新加坡凱德置地購買北京長安街的樓房，我想一定是這樣的。摩根士丹利購買了兩個富力城的樓房也是這個原因。

　　新浪財經：現在我們要構建一個和諧社會，這種情況下政府到底應該怎麼做才能使市民收入和房價實現和諧。

　　潘石屹：這就是大家理解不一樣了，和諧是不是所有人都有同樣房子，所有人都吃一樣的飯，所有人都在一樣的地位，這就是空想共產主義。我們也是做了好多年，就是計劃經濟，最後搞的大家吃吃不上，穿穿不上，回想三十年前我們吃的什麼，穿的什麼。發現最能讓財富積累的是市場，我覺得購買商品房的是一部分，然後再做一部分廉租屋這種的。

　　新浪財經：你預測一下今年年底前房價肯定會漲嗎。

　　潘石屹：作爲一個市場應該是兩種力量，有一部分人天天說跌，一部分天天說漲，這要看客戶自己的判斷，如果判斷房地產漲了，真的漲了他就賺錢了，如果判斷跌，結果漲了，他就沒有賺到錢。

　　新浪財經：你的判斷是什麼？

　　潘石屹：2004年年初的時候批判我的聲音特別多。因爲2004年我寫了一篇文章說房價一定會上漲，結果被罵的一塌糊塗，從那以後我就沒有談房價的問題。我說從2003年來看土地和資金的供應大幅度減少，需求還是很旺盛，需求方面的客戶是你越減少，他越購買，如果是這樣持續下去，房價漲到一定程度，老百姓和政府是有一定承受能力的，到時候一定會出臺政策，3月末的時候是一個標誌點。所以在去年12月份，我說2005年是最不確定的一年，一定有一個力量在往下拉，老百姓的力量，政府的力量都往下拉，3月末出臺這個政策，4月份是調整時期，從4月份來看可能有兩種情況，第一種情況是整個調控過程比較得力，像北京市政府這樣的做法，政府的聲音就是不管口袋有沒有貨，先壯着膽子說，先讓發改委把土地供應量說出去，調整人們的預期，然後一個報告出來了，說有多少土地，至於這些土地有沒有拆遷，接下來再想辦法。政府是這樣的策略就是從輿論調整人們的預期，是比較穩妥的做法。第二種調控的辦法是上海，每天都出臺政策，我非常擔心，不是擔心上海的房價再漲，而是擔心一夜之間上海房地產可能崩盤了。

　　新浪財經：崩盤會是什麼結果？

　　潘石屹：那就是97年的香港，這對整個經濟的傷害是非常大的，這是誰都不願意看到的。可是出臺的這一系列政策會把上海的房地產推到一個崩潰的邊緣。他們出臺的政策說是查處地產發展商，每個城市都有很多地產發展商，有一些是守法的，有一些是不守法的，不守法的發展商肯定要查處，可是不能因爲壓制房價，突擊性的像嚴打一樣查房地產了，現在上海的情況就像嚴打一樣，查了一批就宣佈處理七家，這七家三年內不得銷售，五年內不準開發。這樣一來供應量更少了，房價就更漲了。再極端的把所有房地產商都關起來，市場就沒有供應量了，房子的價格只能是暴漲。所以上海的做法不見得是考慮成熟的做法。

　　新浪財經：你現在看不清楚房價是麼？

　　潘石屹：看是什麼樣的客戶，如果我是一個客戶，要購買房子，我覺得房地產漲漲跌跌是複雜。最好的選擇就是購買經濟適用房，經濟適用房比較普通商品房政府減免了20%的稅費，這樣購買經濟適用房是最好的。如果要投資的話，就是四環裏面的，你購買一個房子一定有兩面性，一方面是馬克思說的實用價值，另一方面看就是投資，就是這個物業能不能升值，你買這個房子值不值這個錢，如果作爲商品作爲投資人來看，我覺得北京四環內的供應量不會非常大。

　　新浪財經：四環之內的房子未來肯定是漲的？

　　潘石屹：我想是漲的。從投資回報率來看北京四環以內的回報率是最高的，應該叫租金回報率。我剛到香港去，問了香港中原主席幾個數字，第一香港的租金回報率多少，他說甲級寫字樓和公寓在香港是3%，乙級4%。北京四環內已經達到10%到15%之間。我問了一下上海最近的情況，他說上海下發政策之前和之後，中原地產的成交額減少到了八分之一。我問價格，他說從中原地產所有的房子來看，成交價格沒有顯著的變化。看一個市場最重要的是看成交量，成交量大量萎縮的時候，價格應該是跌的，這是價格下跌的前兆。

　　北京的房屋租金回報率高的不正常

　　新浪財經：房價和租金應該是有一定比例，房價漲的時候租金是一定要漲的。

　　潘石屹：不一定。三年前我就說北京的租金回報率高的不正常，未來幾年一定要跌。

　　新浪財經：那買房不如租房合算了。

　　潘石屹：目前的租金回報情況下，買房是合算的，未來在北京三環、四環裏面價格應該上漲，租金應該是下跌，回報率才能降下來。

　　新浪財經：這好象和經濟學不符合，經濟學應該是同比例上升纔是正常的經濟現象。

　　潘石屹：原因是北京目前租金回報率太高，15%的租金回報率是不正常的，全世界任何一個城市都是找不到的，經濟學有一個原理，所有事情要回到均衡價格上去。10%到15%的租金回報率是不正常的，一定要回落到比銀行存款利息加兩個點，這是正常。別的行業買了一個機器，這個機器算了每年的回報率，這個機器可以用20年，用了20年以後這個殘值可能是零，可是一套房子除了每年帶來10%的回報率，20年後殘值可能還比原值高几倍，一臺機器應該比一個房子帶來的回報率高才是合理的，因爲房子多少年之後的產值是要高的。

　　新浪財經：你開發這些房乾脆都租算了，租上20年後再賣，這樣利潤就高了。

　　潘石屹：對，那些大財團，國貿、嘉裏中心，就把這些房子建起來往外租，國貿最高的一年利潤是接近一億美金。新加坡的凱德置地把豪華公寓一口氣買了，花了18億簽了合同。我的情況，我沒錢，所以我就分散開，我也賺錢，我的客戶也賺錢，這個商業模式不一樣。我現在有6500個客戶，這些客戶在過去幾年中沒有一個不賺錢的，如果我像李嘉誠一樣建完以後出租我肯定賺錢。東方廣場就是這樣的例子。而中國一下投了幾十億、上百億去建沒賺多少錢，實際上購買我們房子的人跟我們的股東一樣，我賺第一道錢，你賺第二道錢，一起賺錢。

　　過去的兩年，房地產商都賺了大錢

　　新浪財經：你開發房地產大概也有10年了，難道以前房價低時你沒有利潤嗎？

　　潘石屹：5年前的成本低，勞動力的成本、水泥的成本、水的成本、鋼材的成本都低。

　　新浪財經：你最高利潤率是多少？

　　潘石屹：15%左右。一般的房地產公司8%左右就非常高了，任志強他們的財務報表好象是8%，這個8%和別的行業不一樣，你一年可能銷售40億，別的一個公司銷售幾千萬就不得了，看起來這個8%，10%不得了的。40億的銷售額10%是多少？四億的淨利潤。新浪網一年的收入是多少，幾個億，10個億就不得了，一個房地產就是幾十億，孫宏斌他們都是奔一百億，如果是10%的利益，一年就是10億。而國外房子的利潤率比這個低得多得多，3%就算高的，紐約3%的利潤率就非常高了。過去的兩年，房地產商都賺了大錢，這是這幾年房地產市場供應不足造成的，並不是房地產商能力和努力的體現。所以，房地產商要多做一些善事，多做一些公益事業。“善有善報，惡有惡報”。

　　新浪財經：5%的利潤是不是就可以了。

　　潘石屹：當然，中國房地產行業如果能夠保持在比較穩定的5%-8%的利潤率已經是非常高了。

　　新浪財經：既然現在這麼高的利，你們沒有想到把利潤降一些，自己捎少賺一點，可以讓更多老百姓買得起房。

　　潘石屹：市場沒法讓利，本利我的房值一萬，我要八千賣的話，這個市場如果不是均衡價格，一定會出現排隊，出現寫條子。因爲計劃經濟的時候這個價格和市場價格偏離了，所以發一些糧票、布票，這是經濟學中的均衡價格，只有供應和需求兩條曲線達到交點就是成功的價格，價格低了沒有人要了，價格高了就有補充了，就不是一個市場價格。

　　新浪財經：你們是拿壟斷資源享受壟斷利潤是嗎？

　　潘石屹：不是壟斷資源，去年年初我是一平方米7000塊錢買了SOHO尚都，後來又買一塊兒政府的地。

　　房地產業的風險主要是政策風險 孫宏斌“九死一生”

　　新浪財經：目前房地產業的風險在哪裏？

　　潘石屹：對於很多房地產公司來說，其實過去兩年房地產的風險是最近幾年最大的，主要是政策的變化。

　　新浪財經：你主要是說政策風險？

　　潘石屹：是，不穩定，沒有判斷性，你不知道會出臺什麼政策。你不知道這個政策出來了以後，政府實施還是不實施。爲什麼我沒有搞土地了，我是相信政府土地政策的。2002年4月份國土資源部出臺了一個11號令，要求2002年7月1號全國範圍內實施。一直實施到2004年8月31日。 別的行業比如服裝行業賺100%的利潤都不高，可是房地產賺上10%的利潤就是大的不得了的數字，因爲房地產行業大營業額大。在非典之後，到現在爲止只要手裏面有地，有項目的房地產都賺錢了，而且全都賺了大錢，就在8%、10%的利潤率情況都賺大錢了。我們公司這一年半賺的利潤，相當於以前所有做房地產公司賺的錢，因爲營業額也大，利潤率也高。而且這個錢對別的行業來說是不能想象的，我記得田原來跟我聊，你看我當年有一塊地我不知道做不做房地產，後來我就做期貨。我們坐下來聊以後才發現，整個中國期貨市場的利潤和營業額不如房地產一個項目的利潤和營業額。電影業，多少個電影院、導演、演員，去年電影的營業額15億國內片子，15億是進口片子，加在一起30億，相當於我們的一個房地產項目，利潤率肯定沒有房地產項目高。

　　新浪財經：孫宏斌認爲沒有風險，當然也沒有政策風險，他說只要是判斷準這塊地有市場就可以了，你們兩個爲什麼對問題的看法差異這麼大？

　　潘石屹：這主要是表達上的問題，我覺得孫宏斌的性格是非常奇怪的性格。在一年前所有人都認爲孫宏斌的公司會死我就說孫宏斌的公司是“九死一生”，90%的可能性他就死掉了，10%的可能性他就活了。他不算帳到處拿地，他在豐臺之外拿的地2000多，在石家莊拿地，各個地方拿地，別人都說肯定死了。一個是無度的擴張，作爲商人一定要保持這樣的姿勢，胳膊伸的直直了沒有力量了，沒有資金了肯定出問題，結果各個地方拿的地比市場價格都高，一年半以後的今年全中國的地價都漲了，孫宏斌是趾高氣昂，孫宏斌手裏的地只要翻一番，他賺的錢比任何一個房地產賺的多。中遠一年的利潤是220億，做房地產失算，沒有拿地，現在跑去和孫宏斌合作。孫宏斌這個案例說明了什麼呢？這實際上是中國過去兩年時間房地產發展的縮影。所以大興的這塊地買完了以後大家都覺得他瘋了。

　　新浪財經：那是不是說明這兩年房地產市場也是違背規律了，所以孫宏斌違背了規律後照樣生存下來？

　　潘石屹：對，所以孫宏斌活下來了，還活得挺好。我這樣保守的，天天沒地。

　　新浪財經：你下一步有什麼打算？

　　潘石屹：下一步招投標掛地。東四環的幾個政府要推出的地，我天天都在測算，我自己心理有一個底價，高過這個底價就算了。

　　衛星城供應量增大 從統計數字上講房價會降低

　　新浪財經：周邊衛星城供應量增大，會不會降低北京的房價。

　　潘石屹：從統計數字上會降低，這些房子都供應到通縣、門頭溝。城區量的成交量很少，從統計數字來看降低了，實際上針對具體的項目而言還在提高，就是整個權重發生了變化。

　　你談到的周圍衛星城的問題，這是非常複雜的問題，北京大概花了兩年的時間做了一個空間戰略研究，做了北京市政府修建性詳規，當時聘請了一大堆專家，我也是專家之一，做完以後北京市委市政府批准了就報到國務院，國務院剛剛批准。

　　新浪財經：詳規應該就會劃出具體城市用地標準。

　　潘石屹：對，北京市飽和人口好象是1600萬人口，根據水資源、交通、電力算起來是這樣一個數字。北京市修建性詳規，爲什麼修建呢？原來的指導思想是功能區，這塊是教育區、這塊是CDB。過去有一個雅典憲章，做城市規劃有一個章程，現在覺得這是一個負擔，總結起來是兩軸兩帶多中心，北京以長安街爲橫軸，中軸線爲豎軸，兩帶是生態保護的西邊延慶到石景山，像雙曲線一樣，這叫城市生態保護帶。靠通縣、朝陽一直往下是東邊產業發展帶，這就是兩軸兩帶多中心，這個討論了兩年時間，溫總理給予極其高度的評價。所以現在北京市委市政府主要是按照這個修建性詳規在往前推進。

　　新浪財經：現在對這個詳規是不看好的。

　　潘石屹：兩軸兩帶多中心是非常學術性的東西，不是大衆化的話題，經過國外幾百年的成功經驗，也有些城市發展的非常好，也有的城市建設的不好。我覺得這不是一個老百姓能夠關注的大衆性的話題。我看一個城市，包括讀了一些國外的書，覺得這也是合理的，這個方案比原來的功能區劃要進步得多，這個也要慢慢的一步一步的走。

　　物業管理和房產商基本無關

　　新浪財經：實際上我們在談論房地產市場的時候，大家目光集中在房價、物業服務的問題上，這些問題我們說可能是北京市政府的一個恥辱，對於質量、物業問題會有一些什麼樣的改變和提高。

　　潘石屹：物業和房地產發展商沒有關係，物業管理這個行業水平提不高，好象是房地產發展商的問題，當我把房子銷售給你的時候，這個房子的產權是屬於你們，你們家裏要請什麼樣的保姆打掃衛生，請什麼樣的保安，是由業主管理會決定的。相對來說按照我們看到的經驗來看，現在的物業管理條例明確規定，就是房地產開發商自己開發的房子不能自己成立物業公司管理，這樣是違背建設部的管理條例，也不能佔30%、40%的股份，一定是社會上獨立招聘的物業管理公司管理。物業管理有幾方面原因沒有做好，第一作爲北京房地產發展比較晚一些，沒有深圳和廣州發展得早，其次是上海，我們看任何一個行業，哪個行業先市場化哪個行業就提高了，所以不是北京如何落後，而是廣州、深圳、上海他們的市場發展比北京早。第二點，北京業主管理委員會在過去幾年時間基本上負向淘汰。西方是能夠把自己家的事情做好，還能給自己的鄰居做一些公益事業，它是一個榮耀。現在一個小區，七個人成立的業主管理委員會，勾心鬥角，越是有點尊嚴有點教養的人就辭職了，最後留下來的一定是想佔便宜，心術不正的。極個別的幾個就是把北京的物業管理整個形象搞的非常差。中國人有一個政治情結，他把業主委員會搞成政治用途了。找幾個老太太、老頭去鬧，鬧了心臟病發作了，結果老太太死了，他又去告，政府就覺得出了大事兒，搞的不是安居樂業，搞成很激烈的關係。業主管理委員會這個機制怎麼把有公益心、公德心的人幹這個事情。還有北方人的服務意識和管理意識被南方人差一些。就看出租車的服務就可以。物業管理是服務行業，沒有做好的原因一個是市場造成的，一個是業主委員會讓一部分壞人當道，最典型的是王府花園了，住的都是有錢人，他們不交取暖費，他們開車去找政府，政府說鄉政府得保持穩定，結果鄉政府拿錢買煤給住別墅的人燒暖氣。

　　新浪財經：消費者最敏感的就是欺詐問題，這些問題現在是什麼樣的情況，或者有沒有一些持續的改善呢。

　　潘石屹：按照我的體會來看，以我們的經驗，這七八年的時間，每一年都有特別大的提高。我們做現代城的時候，指揮的時候都是吹哨子拿着旗子，現在北京任何一個工地都是對講機，這些東西有可以看到管理的提高，每年都有一個進步。這是施工企業的進步，我們做現代城的時候水泥打完了以後草簾就一放，現在就不一樣了打完以後就打一層膜，七八年前做現代城的我們非常辛苦，但是現在有了很大的提高。

　　合同經過這幾年時間又要修改一版，從今年開始就要用新版合同，這是政府爲了保護消費者。(曉夫/文）