近日，房地產大佬潘石屹在接受媒體採訪時表示：中國大量財富沉澱在房子，房產稅會讓存量房流通起來。對此，有業內人士表示，此話結合我國人均住房面積的排名和人均GDP排名，即可證實這位房地產大佬的擔憂。數據顯示，根據中國官方統計的人均36平方米住房面積。中國人均住房水平在全球排名第五位。
而即使是西方發達國家的人均住房面積都與中國不相上下，甚至還遠不及中國。美國67平方米，英國35.4平方米，法國35.2平方米，德國39.4平方米，意大利43平方米，荷蘭40.82平方米，日本19.6平方米。但是中國的人均GDP卻排名在70位左右。
也就是說，中國人的收入水平在全球屬於中上游，但卻住着與發達國家差不多，甚至還要寬大的面積。這從某個程度上說，並不是國內房產有多稀缺，而是國內的房地產配置不合理，少數人囤積大量房產，寧願空置起來，也不願意讓其流通，所以多數人卻只能望房興嘆。甚至像北京這樣的一線城市，市中心區域空置房不低於100萬套。一般的一二線城市房產的空置稅高達20-30%也不稀奇。
房地產大佬潘石屹說開徵房產稅，並非空穴來風。近期網上有報道稱，中國將在2020年開徵收房產稅。同時，去年也有消息傳出，全國不動產登記系統已經完成聯網測試。這也就間接的說明了，儘管開徵房產稅會受到既得利益羣體竭力阻撓，但實際推進速度，要比預期要快得多，我們真的離房產稅已經不遠了。
現在問題是，如果開徵房產稅能否讓存量房流通起來嗎？我們認爲，如果按照上海版、重慶版的房產稅模式，房產稅肯定無法讓存量房流通起來。因爲上海版房產稅只是對大戶型增量房開始徵稅。而重慶版的房產稅，是對存量的高檔別墅徵稅。而且兩地房產稅的稅率又開得那麼低，根本無法在房產保有環節增加炒房者的成本。
所以，未來全國版的房產稅會在之前試點的基礎上進行改進，直接起到增加囤房者成本的目的。比如，不管是對增量房，還是存量房，對擁有二套房以上房產的家庭徵收房產稅。再比如，對二套房以上房產的家庭徵收房產稅也要實行“累進制”。這就意味着你擁有房產越多，稅率徵得就越高。擁有五套房以上的炒房者，要對其施以重稅，這樣就能把社會上囤積的房產能夠逼出來。讓房地產的資源得到更合理、更優化配置，當然對於調降房價也會起到積極作用。
開徵房產稅能否降房價？這要看什麼時候開徵，怎樣開徵，如果火候把控得當，對於降房價，抑制房地產投機，是可以起到積極作用。同時，房產稅作爲長效機制的一部分，說明未來房地產長效機制也將逐步完善。當然，房產稅的開徵也並不僅是遏制炒房，更是對拉近社會貧富差距、增加地方稅收等都有較大好處。總之，房產稅來了，高房價瘋狂的日子就要終結了。
我認爲房產稅能不能讓存量房流通出來，還是要看房產稅怎麼收！咱們以上海爲例，通過計算分析一下：
按上海現行政策，無異於隔靴撓癢，作用不大
爲了方便計算和對比，我假設以下房源都位於同一小區，房源沒啥區別，面積都是100平方，均價5萬一平，總價都是500萬，月租1萬。上海房產稅徵收標準中，人均免徵面積是60平，房產稅計算公式是應徵面積×單價×70%×稅率（0.4%～0.6%），咱們取中間值0.5%；
好啦，我們開始計算：
A：上海兩套房，家庭三口人，出租一套，房產稅計算可得：（200-60×3）×5萬×70%×0.5%＝3500元
全部轉嫁給租客需要月租漲價：3500/1/12≈292元
B:上海五套房，家庭三口人，出租四套，房產稅計算可得：（500-60×3）×5萬×70%×0.5%＝5.6萬元
全部轉嫁給租客需要月租漲價：5.6萬/4/12≈1167元
C:上海十套房，家庭三口人，出租九套，房產稅計算可得：（1000-60×3）×5萬×70%×0.5%＝14.35萬元
全部轉嫁給租客需要月租漲價：14.35萬/9/12≈1329元
上海這種一線城市，人口積聚，經濟發達，按照現行政策徵收房產稅，通過漲房租就可以輕鬆轉嫁房產稅到租客頭上！現行政策不會對多套房持有者造成多大的持有成本！並不會逼出存量房出租或者出售！
如果房產稅按階梯稅率徵收，那麼炒房客們就坐不住了，每年損失一輛奧迪A8
我們假設一下多套出租房源都是在同一小區，房子都是一樣的，面積都是100平米，單價5萬/平米，租金1萬/月；房產稅免徵面積爲60平米/每人；超過免徵面積不超過100平米的1%稅率徵收；超過100平米不超過300平米的按照2%稅率徵收；超過300平米的按3%徵收。
房源一：某市兩套房，三口之家，一套自住一套出租； 應繳房產稅：(200-60x3)x5萬x1%＝1萬元；
房源二：某市五套房，四口之家，一套自住四套出租； 應繳房產稅：100x5x1%+160x5x2%=21萬元；
房源三：某市十套房，三口之家，二套自住八套出租； 應繳房產稅：100x5x1%+200x5x2%+520x5x3%=99萬元；
房源一：房租每月需要漲：1萬/1/12＝833元
房源二：房租每月需要漲：21萬/4/12＝4375元
房源三：房租每月需要漲：99萬/8/12≈10313元
同一個小區，同樣的房子，有房源每月只漲833元就可以抹平房產稅，有的要漲10313元才行，房租直接翻倍啊，這誰受得了，想要全部轉嫁給租客是行不通的！
房地產稅徵收後，會有小部分轉嫁給租房客，全部轉嫁是不現實的！手上有五套房以上的房東會承擔大頭，3-5套房租房收益會下降明顯。
資本是逐利的，當他們的持有成本升高，會出現什麼情況？空置房出租，甚至拋售！
房產稅徵收，對於一二線城市影響度有限，對於三四五線城市影響較大
1、房價支撐看什麼，看人口，看經濟水平！
一二線城市有足夠的人和經濟水平支撐房價，而三四線城市，人口外流，經濟又不是很發達，持有三四線城市多套房的成本會越來越高！
總結一下，房產稅徵收，到底能不能逼出存量房，能不能對房價產生實質性影響，還是要看房產稅的徵收方式，階梯稅率是個猛藥！到底怎麼實行還要看未來經濟對房產行業的依賴程度！
3月20日，在望京SOHO租賃發佈會上，潘石屹說，過去20年，全中國的財富，呈現在房子裏面的比例是非常巨大的，這個數字誰也說不清楚，我讓我的同事算了三個月，用了三個辦法，交給專家看，大概的數字是多大呢？是400萬億人民幣，全中國的。什麼概念呢？當年救市是4萬億，現在是400萬億，大了100倍，大量的是存貨，沒有流通起來。
他認爲，中國大量的財富沉澱在房子裏，沒有流通起來，目前流通率大概就是1%。當房產稅出臺的那一天，中國存量房纔會流通起來！
對潘石屹的前半句話，我是贊同的，也是完全認可的。400萬億的資金沉澱在房子裏，流動不起來，就意味着資金的運行效率極低。資金沒有運行效率，就必然要大發貨幣、超發貨幣。一旦經濟步入良性狀態，這些資金又極有可能成爲通貨膨脹的強大推力。一方面，過度膨脹的房子已經耗盡了居民的收入，使居民的消費能力下降；另一方面，通貨膨脹又會使居民手中的有限收入貶值，從而使他們的消費能力和購買能力更差。
很顯然，房地產市場的過度發展，特別是存量房、閒置房太多，已經帶來了很大的經濟問題和社會問題，並隱藏着很多風險。所以，必須採取措施，解決房地產市場的存量房和閒置房太多的問題，讓這些資產動起來，讓房價降下來，讓資金活起來。
那麼，房產稅有沒有這樣的功能呢？說沒有，當然不客觀，說有，也不能太樂觀。房地產的作用，切不可放在房價上，也不可放在激活這些閒置的房產上，而要放在規範市場行爲、平衡市場供應、維護購房者利益方面。如果單純依靠房產稅來解決存量房和閒置房的問題，顯然功力不夠、力度不足，還需要物業稅、遺產與贈予稅等。恰恰是，物業稅和遺產與贈予稅，可能比房產稅對激活存量房和閒置房的作用更大、效果更好。
而要使稅收的作用得以發揮，就要加大房產實名登記的步伐，讓房產信息能夠公開透明，讓這些稅收手段能夠有效發揮作用。如果房產分佈不透明，沒有建立統一的、包含全部房產的信息系統和大數據，縱然有政策，也解決不了問題。自然，數據全面和信息完整是房產稅等能否發揮作用的關鍵和基礎。
渴望房地產出臺，但更渴望物業稅和遺產與贈與稅的出臺。那些，才能對多套房者形成有效約束。而對於剛性居住家庭，則可以採用一套房免徵、兩套房減半稅收，三套房開始全客徵收的辦法。且超過一定套數，加倍徵收，看誰還敢捂着房不動。