靠燒錢飛速擴張，估值慘遭腰斬的背後，WeWork 還有明星企業家、「表裏不一」的公司文化和固執的投資人孫正義。
8 月 14 日晚，共享辦公頭號種子 WeWork 正式向美國證券交易委員會（SEC）提交首次公開募股（IPO）招股書。WeWork 尚未透露上市的交易所，消息人士表示，上市時間初步定在今年 9 月。這次 IPO 的承銷商包括摩根大通、高盛、美銀證券巴克萊、花旗、瑞信、匯豐、瑞銀和富國銀行。
此前，8 月 5 日，「晚點 LatePost」報道稱，WeWork 真實估值較媒體披露的 470 億美元下降到 231 億美元，幾近腰斬。據 WeWork 招股書數據顯示，WeWork 近三年來，營收從 4.36 億美元（2016 年）漲至 18.21 億美元（2018 年），營收增速近乎翻倍，截止至 2019 年 6 月 30 日，WeWork 在 2019 年上半年營收已達 15.35 億美元。
The We Company | WeWork 招股書
另一方面，不斷加劇的虧損也是 WeWork 真實估值不如預期的原因之一。WeWork 的虧損從 4.29 億美元（2016 年）擴大到 19.27 億美元（2018 年），不難算出，這家企業虧損的速度要比營收還快。
「重塑」辦公空間的 WeWork | WeWork 官網
WeWork 是近十年來共享辦公領域的代表公司，立足於線下的地產生意，依託線上的互聯網服務，像同樣在今年上市的 Uber 和 Airbnb 一樣，WeWork 也代表着一種「顛覆」。
空間即服務
不論是招股書還是一直以來給大衆傳遞的概念，WeWork 都自稱開創和引領了「空間即服務」（space-as-a-service）的模式。而「空間即服務」也就解釋了 We 公司最主要業務 WeWork 的運行方式：提供空間。
WeWork 先在全球各大城市購置或租賃地產，而後將地產改造爲設計更現代化的辦公空間，再將整個辦公空間拆分爲一個個工位，最終圍繞着工位開展一系列服務業務，從最基礎的單一工位出租到以團體爲單位的辦公空間定製。整個商業模式類似 Airbnb，但 WeWork 是唯一的「房東」。
據 WeWork 招股書顯示，WeWork 在 29 個國家中 111 個城市共開設了 528 個辦公空間，共有 52.7 萬名 WeWork 會員，38% 的會員任職於全球財富 500 強企業。528 個 WeWork 空間背後，則是高達 140 億美元的長期租約合同。
WeWork 在全球擴張速度和門店一覽 | WeWork 招股書
用較低價格簽下長租期，要想通過做「二房東」獲利，就要求 WeWork 保證高價短租期的需求不斷。而在能正式開張之前，WeWork 需要找到合適的地產，簽下長期租約，再對地產進行重新的設計、改造、升級甚至按需定製，這些前期的高額投入在開張後面臨着能否回收成本的不確定性。
近幾年，營收增長的背後則是 WeWork 的持續擴張，這也是它們虧損不斷擴大的主要原因。WeWork 在招股書中也提到了這一趨勢，WeWork 表示當一個新空間開放超過兩年後，該空間便進入了「成熟期」（as mature），入住率和營收都會趨於穩定。截止 2019 年 6 月 1 日，528 個 WeWork 空間只有 30% 進入了成熟期，但剩下的 70% 會隨着時間推移開始產生穩定的營收。換言之，WeWork 認爲前期「燒錢」不可避免，而目前賬面的虧損問題還需要時間。
模糊的定位
WeWork 計劃在 IPO 後募集 30 - 40 億美元，據招股書顯示，WeWork 已經從各大金融機構獲得了 60 億美元的信貸額度，截止至 6 月 30 日，WeWork 賬面上還有 30 億美元，這也就意味着，WeWork 在賬面上將有最高達 130 億美元供其分配。但有信貸額度並不意味着 WeWork 受到了投資機構的認可。
因吸納投資過多，長期又處於負現金流狀態，租賃合同期過久（WeWork 通常會簽下 15 年租期），連對 WeWork 未來盈利能力的最樂觀的債券評級公司惠譽也將 WeWork 的債券評級下調了三級，降至 B-，在證券評級中，B- 意味着「高度投機性」，比起公司未來的前景，債券公司更關注它們償還債務的能力。
WeWork 解釋「燒錢式擴張」將在未來讓公司由虧轉盈 | WeWork 招股書
WeWork 創始人兼首席執行官 Adam Neumann 的願景和實際的成績也加劇撕裂了投資者和企業之間的不信任。
對於定位，公司創立之初，Adam Neumann 就認爲 WeWork 不是科技公司，也不是地產公司，而是一家「社區公司」。We 公司在主營業務 WeWork 之外，還延伸了在發達城市金融區提供單間公寓的 WeLive 和開設教育機構的 WeGrow 兩條業務線。
此前據 Intelligencer 對 Adam Neumann 和 WeWork 的報道 ，在 Neumann 眼中，WeWork 目標是成爲「世界上第一個實體社交網絡」。就像是社交網絡用算法推演出用戶會感興趣的人，WeWork 用技術分析用戶對空間的利用，以此來規劃 WeWork 空間。比如團隊頭腦風暴的頻率和喜歡靠窗獨自辦公的人員數量。
「旋轉門文化」
WeWork 出售的也不只是地皮和空間，還有它們稱之爲「WeOS」的文化。WeWork 首席文化官 McKelvey 在公司內部推行口號爲「讓愛可操作」（Operationalize Love），整個公司的口號則是「創造生活，不止是謀生」（Make a Life, Not Just a Living）。然而 WeWork 的各級員工在媒體的採訪中，透露稱他們每週工作時間在 60 - 70 小時，平均每個工作日工作 12 - 14 小時，還會被公司強制要求參加不算工時的團建活動，且不能多次缺席。據 WeWork 一些員工表示，在 WeWork 工作的經歷就是「進入公司，爲使命興奮，因力竭而離開。」
員工們就像 WeWork 空間中的一個工位，空缺後很快將有人補上。WeWork 的一名前高管對此評價稱，「諷刺之處就在於，這個兜售某種文化的公司，本身就缺少文化，如果這個公司有一種公司文化，那就是旋轉門（人員頻繁流動）文化。」
此外，WeWork 現高管 Joel Steinhaus 曾在採訪中表示，他在花旗銀行工作時，每人可以分配到 18 - 23 平米的辦公室，而 WeWork 單人工作空間不足 5 平米。與之對應的是龐大的公共空間，多名 WeWork 的員工都提及公司樓梯和走廊很窄，這讓員工之間不得不進行交流，WeWork 稱公共空間有助於員工彼此建立親密感。WeWork 從空間上改變了工作形式，但這種改變是否能通行，還要看市場的檢驗和用戶的體驗。
在公司自身定位模糊之外，另一衝突，則源於創始人 Adam Neumann 的投資行爲。
在 WeWork 公佈招股書前一個月，據 TechCrunch 報道，Adam Neumann 已經提前套現 7 億美元，並以公司名義和 Neumann 名下所有的四處房產簽訂了租約合同。在近三年來，WeWork 在這些租約上共支付了 1670 萬美元。Neumann 也創下了私營公司高管套現的最高紀錄。對此，WeWork 招股書中作出了迴應，稱這是 Neumann 爲了證明自己的商業模式可行，主動買下地產租給自己的公司。
Adam Neumann 「明星企業家」的形象 | 彭博商業週刊
此外，據招股書顯示，Adam Neumann 目前擁有瑞士銀行、斯坦福德分行，摩根大通銀行，NA 和瑞士信貸銀行紐約分行最高 5 億美元信貸額度，截至 2019 年 7 月 31 日，其中約有 3.8 億美元本金未償。該貸款由 The We Company 的部分股份擔保。他的妻子 Rebekah Paltrow Neumann 不僅是 WeGrow 的首席執行官，還是 We 公司指定的繼任者之一，Adam 的直系親屬也在 We 公司擔任各類服務的負責人。這種濃厚的「家族企業」色彩，或許也會受到投資者的質疑，尤其是專注在「科技領域」投資的軟銀願景基金。
投資人不再買單
We 公司持股比例最大的股東是Adam Neumann，其次便是 WeWork 的伯樂：軟銀，或者說是孫正義。
孫正義曾表示：「WeWork 通過技術平臺提供空間所需的完整解決方案，顛覆了數萬億美元的產業。WeWork 已經歷了前所未有的增長，我們相信，利用 Adam 的遠見和這筆成長資本，公司將有能力積極追求未來巨大的市場機會。」他鼓勵軟銀以及軟銀投資的公司的員工在 WeWork 空間工作，甚至還一度萌生了要把將軟銀總部搬到 WeWork 的共享辦公空間裏去的想法。
孫正義與 Adam Neumann | Business Standard
2017 年，軟銀願景基金在孫正義的帶領下，按照 200 億美元的估值，出資 44 億美元收購了 WeWork 近五分之一的股份，軟銀願景基金成爲了該公司的主要投資者。
2018 年，軟銀以認購股權的形式投資 WeWork 40 億元，原本孫正義欲投資 200 億美元認購 WeWork 股權，但遭到了願景基金主要資金支持者穆巴達拉投資公司以及沙特阿拉伯公共投資基金（PIF）的反對。據知情人士透露，PIF 和穆巴達拉都在房地產行業有大筆投資，它們希望軟銀高管用願景基金專注於科技領域內的投資。
今年年初，軟銀原本和 WeWork 就一筆最高達 200 億美元的投資談判接近尾聲，但孫正義在最後給 Adam Neumann 的電話中表示，軟銀只能注資 20 億美元。這筆投資和 2018 年的注資一樣，並不通過軟銀願景基金，而是軟銀公司本身的投資。
軟銀願景基金成立以來，幾次大手筆投資的公司在今年陸續上市，Uber、Slack 再到 WeWork 都陷入到實際估值較預期估值大跌，公司難以盈利，金融機構不看好的困境。前車之鑑和當前的經濟形勢，讓投資人們不願再給「改變世界」式的情懷買單，只有數據會說實話。
同 Uber 和 Slack 不同的是，WeWork 做的是規模生意，停止擴張讓已有門店保持營收，還是繼續保持入不敷出的擴張狀態，「腰斬」的實際股價或許正是投資者給 WeWork 的表態。
WeWork 試圖在上市前衝規模的行爲，目前看來已經失敗了。公司長久以來試圖包裝的企業形象，對內沒有貫徹落實，對外難以說服投資者，再如何強調「空間即服務」「WeOS」的概念，WeWork 也難以擺脫投資者眼中對其「房地產公司」的認知。創始人在媒體中展現出的「好高騖遠」以及私下的投資行爲也令人質疑。儘管 WeWork 在招股書中表示「只要停止擴張，我們馬上就可以持續盈利。」但這家公司自融資以來以火箭速度發展的公司，是否有能力停下擴張的步伐，還是一個未知數。
編輯：宋德勝
題圖：視覺中國