關於2016年房價的思考

在近三十年的中國歷史上，有沒有發生過由信貸泡沫導致的房地產崩潰呢？ 事實上有很多。 比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口爲例，1993年的房價已經去到7500元，十年之後的2002年，反而跌到只剩下2100元。 比如這幾年的鄂爾多斯、東北、溫州、海南，降幅也很明顯，很多地方房價腰斬，你說這算不算房地產泡沫破滅？實誠的說，當然算的。 然而奇怪的是，他們的危機並沒有蔓延開來，升級到全國。就像企業債、地方債問題，經常聽說，然而都只聞樓梯響，不見人下來。爲什麼？ 這是由我們國家複雜的產業生態差異所決定的。  先說1990年代的海南，泡沫是怎麼出現的。 海南的泡沫，起自1988年獨立建省，並設置中國的第五個經濟特區。早些年經濟特區政策對深圳、珠海、廈門等城市的推動作用，讓投資者們產生了強烈的樂觀預期。海南的面積、人口、自然條件都要比前面的幾個特區有優勢，那麼未來的發展自然是不可限量的。 在這種樂觀預期下，信貸泡沫開始形成，然而，投資者們忽略了一點：四個經濟特區中，只有深圳成功了，關鍵原因就是他無縫連接金融中心香港。那個時代流入中國的外資中，超過80%都來自香港。即使是差一點的，珠海靠近澳門，廈門有臺灣，依靠東南亞華僑的汕頭就泯然衆人了。海南呢，能依靠的華僑又有多少，大概連潮汕幫都不如吧。 沒有外資流入，一切的產業發展都是無根之木，政策力度再大，也沒有什麼卵用。於是所有的投資預期，都只剩下預期，投資就變成了投機，變得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱總理的宏觀調控，信貸收縮帶來的，但那不過是導火索而已。 根源還是產業的發展不達標，如果經濟發展良好，沒有人會去刺他，怎麼扎也扎不破，深圳的房價都從幾百漲到幾萬了，怎麼也沒見被刺破呢？  這就像股票投資，熱門的公司總是市盈率很高的，但是隻要業績達標，或者超出預期，這一切都不是問題。投資者一定會繼續買入，將股價推向新高。問題只在於，這家企業的成長，是否是真實的，是否是可持續的，一旦投資者產生了疑慮，必定就會用腳投票，蜂擁出逃。 房地產也是同樣的道理。只要有樂觀的預期，就一定會引發信貸泡沫，形成高租售比，但這些都不是問題。只要產業在成長，人民的收入可以支持購房，這個泡沫就不會破裂。而崩潰，一定是從產業的衰敗，或者不如預期而引起的。 比如東北，煤炭鋼鐵都賣不出去了，資源過剩，國企裁員，房價能不跌？溫州低端出口產業升級乏力，光靠賣打火機能支撐的起兩萬元的房價？海南的國家旅遊島政策很給力，可是坑爹的服務業把大衆遊客都趕到東南亞去了，高端消費在反腐大勢下又隱匿，房價也就只好變成斷線風箏了。  我在其他文章中闡述過一個觀點，中國的經濟規模很大，結構很複雜，內部差異巨大。當深圳的人均GDP已經高達兩萬美元的時候，西部的甘南地區只有不到兩千美元。有的地方以資源立足，有的依靠農業，有的以出口加工立足，有的依靠服務業，產業的不同，決定了彼此的生存環境和經濟前景截然不同。 舉例來說，前幾年油價高漲的時候，上游採礦地區的經濟就一派欣欣向榮，下游加工業和終端消費產業就叫苦連天。現在油價下跌，彼此的境遇就完全反過來了，山東的石油地煉公司業績沖天，各地的加油站也成了最搶手的投資項目。化工產品跌價了，消費端的一線城市居民同樣也成了受益者。 所以資源產區的衰落，對於沿海出口加工業地區來說，其實反而是一個利好，自然房價的漲跌，也就走向了兩極分化。  另一個我們必須糾正的誤區就是：房價的漲跌，不僅由人口流入驅動。 我們投資一個企業的股票，最重要的指標，不是看銷售收入，不是看市場份額，而是看利潤。護城河越高，核心競爭力越突出，利潤率就越高，投資者對這支股票的信心就越強烈。 體現在房地產，就是產業的高端化。 舉例來說，一線城市中，廣州與北上深的房價已經漸漸拉開了差距。社會上衆說紛紜，有人說是廣州衰落了，有人說是廣州的土地供應充沛造成的，有人說是廣州人口流入變少了。 其實都不是，廣州的人口增長仍然很快，根據官方數據，2015年北上廣深的人口增長數字分別爲18萬，負10萬，42萬，59萬，增速排在第二名；廣州的傳統產業也並沒有衰落，以GDP而論，北上廣深在2015年分別增長6.9%、6.9%、8.4%、8.9%，仍然排在第二名。即使廣州的土地供應充足，但是對中心城區而言，廣州的房價仍然與北上深拉開了很大的差距。 問題在哪裏呢？ 關鍵的原因就在於金融業。在所有的產業中，金融業是最重要的，號稱百業之母，利潤可以佔到500強的一半以上，而在目前的中國，受政策的限制，只有三個金融業中心城市：北京、上海、深圳。 上海有主板，深圳有創業板，北京有新三板，各據一方，形成了三大私人財富管理中心。很自然的，這三個城市的產業利潤率也是最高的，並且在政策的護城河下，帶給投資者極高的信心。可以參考的標的，紐倫港三大全球金融中心，也是世界上房價最高的三個地方。 近年來，北上深的金融業發展非常強勁。舉例來說，2010年，全國私募基金管理的資產只有2000億元左右，但是到2016年3月，光北京私募管理的資產就已經有1.3萬億元，另外上海有1.4萬億元，深圳有7千億元，年複合增速超過100%。三大城市壟斷了全國八成的私募資產，相比起來，私募規模排名全國第四的廣州，管理資產卻只有2千億元，完全享受不到這種財富效應。 由此我們可以看出，不是廣州的產業衰落了，恰恰相反，是北上深的金融業發展太快了，使得當地的房價有了堅實的產業支撐，脫穎而出。  就產業的平均利潤率來說，一般可以劃分爲幾個檔次。 第一層級，金融業。其利潤率遠遠拋離其他行業。 第二層級，科技、商業、文化和健康產業，他們代表着產業升級的方向，仍然處於藍海階段，供不應求。 第三層級，工業製造和採礦業。舊經濟的代表。 第四層級，農業。衰敗的農村，可見一斑。 轉型期的中國，在不同地區的產業興衰沉浮中，房價產生了巨大的分化。從事舊經濟的內陸地區和農村地區，房價失去了支撐，隱隱有崩盤的危機。但在另一方面，一二線城市的新經濟卻欣欣向榮，房價又有再度暴漲的苗頭。 這就是我們面臨的境況，一個割裂的中國。舊經濟地區的下崗潮，和新經濟地區的勞動力短缺，只能被迫上機器人，形成了鮮明的對照。而他們彼此之間，唯一的聯繫，就是舊經濟退出的資金，在加速的往一二線城市的第一、第二層級產業流動，將這個地區的房價“租售比”和“市盈率”推向更高。  你說一二線城市的房價泡沫大不大呢？當然是大的。 像北上深的房價，起步就是五六萬元，即使是月薪過萬的白領，看着也亞歷山大。 但你要明白，任何金融業發達的地區，都是兩極分化嚴重的地區，只佔金字塔頂端20%的高收入者可能就佔有了全市80%的財富，他們的投資能力非常強大，完全可以支撐的起這個城市的房價。 泡沫確實是越吹越大了，但泡沫是不一定會破的，這一切都取決於產業升級的是否順利