裁判要旨：
原告自行在被告承租的房屋門上加鎖，因原告加鎖確實影響被告使用係爭房屋，被告要求將所欠租金、物業管理費計算至加鎖之日應予以支持。
法律規定：
《合同法》第五條、第六十條第一款
判決書：
上海某某科創物業管理有限公司與上海某某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛案一審
民事判決書
上海市徐彙區人民法院
民事判決書
（2014）徐民四（民）初字第2420號
原告上海某某科創物業管理有限公司，住所上海市徐彙區宜山路700號87幢201室。
法定代表人計X楊，總經理。
委託代理人董X雲。
委託代理人吳律師，上海福一律師事務所律師。
被告上海某某餐飲管理有限公司，住所上海市徐彙區宜山路700號85幢（A2號樓）202-1、203室。
法定代表人胡X力，總經理。
委託代理人俞強，XXXXXX律師事務所律師。
原告上海某某科創物業管理有限公司訴被告上海某某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院於2014年8月18日立案受理後，依法適用簡易程序，於2013年10月16日公開開庭進行了審理。原告的委託代理人董雲、吳律師，被告的委託代理人俞強均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告上海某某科創物業管理有限公司訴稱，上海市徐彙區宜山路700號85幢（A2號樓）202-1、203室房屋（以下簡稱係爭房屋）的出租人原爲上海郵通物業管理有限公司。2012年4月6日，係爭房屋的出租主體變更爲原告。2012年4月28日，原告與被告簽訂三方協議，告知被告係爭房屋出租主體爲原告。2011年2月12日，原告與被告簽訂《租賃合同》，合同約定：原告將係爭房屋租賃給被告，租賃期限自2011年2月18日起至2019年2月17日止。從2011年2月18日至2014年2月17日的月租金爲96，679元，2014年2月18日至2017年2月17日月租金爲104，414元；租賃合同實行先預付後使用的原則，租金和物業管理費每二個月一期；被告應向原告每月支付物業管理費22，494元；被告未按合同約定交納租金、物業管理費、水電費等費用連續超過20日，經原告書面催告後10日內仍未支付的，原告有權解除合同，並要求被告支付相當於當年月租金3倍的違約金等條款。但被告自2013年7月18日起至今未向原告支付租金，自2014年2月18日起至今未支付物業管理費，經原告多次催討，被告仍拒不支付。故原告訴至本院，要求判令：1、解除原、被告之間簽訂的《租賃合同》，並被告搬離租賃房屋；2、被告支付自2013年7月18日起算至本判決生效之日止拖欠的房屋租金，其中自2013年7月18日起至2014年2月17日：以每月96，679元計算；自2014年2月18日起算至本判決生效之日止：以每月104，414元計算；3、被告支付自2014年2月18日起至本判決生效之日止拖欠的物業管理費，以每月22，494元計算；4、被告支付違約金313，242元（104414＊3=313，242元）；5、被告協助原告辦理被告在上海市徐彙區宜山路700號85幢（A2號樓）202-1、203室房屋的工商登記註銷手續。
被告上海某某餐飲管理有限公司辯稱，同意解除合同、同意搬離係爭房屋，但租金和物業管理費計算至判決生效之日有異議，因爲原告已對係爭房屋進行加鎖，被告在原告加鎖之後無法控制使用係爭房屋，租金和物業費也應該計算到原告加鎖之日止。違約金約定過高，同意一倍計算，不同意註銷在係爭房屋的工商登記，這屬於工商管理的行政規定，且被告沒有新的地址變更。
經審理查明，係爭房屋產權人系案外人上海某某科創電子有限公司。
2011年2月12日，案外人上海郵通物業管理有限公司（甲方）與劉某（乙方）簽訂《租賃合同》，約定甲方將係爭房屋租賃給乙方，係爭房屋建築面積爲978平方米，乙方向甲方承諾係爭房屋僅作商鋪使用；乙方應在係爭房屋正式開業前，獲得政府部門（包括但不限於工商、衛生等）所有必需的批准執照或許可證，並提供複印件給甲方備案，且須確保上述行政許可證照在本合同租賃期限內完全有效，甲方根據乙方的書面申請在合理期限內提供必要的協助；係爭房屋的租賃期限自2011年2月18日起至2019年2月17日止；自2011年2月18日起至2011年6月17日止，爲係爭房屋的裝修免租期，甲方給予乙方裝修免租期內的免受租金的優惠；上述裝修免租期內，乙方仍須按本合同約定交納物業管理費、水電費、通訊費、燃氣費等因使用該房屋所發生的相關費用；租賃期限內，係爭房屋的租金價格如下：1、2011年2月18日-2014年2月17日3.25元／平方米／天，月租金合計96，679元；2014年2月18日-2017年2月17日3.51元／平方米／天，月租金合計爲104，414元；2017年2月18日-2019年2月17日3.79元／平方米／天，月租金合計爲112，743元；本合同的租金價格中不包括乙方使用該商鋪而發生的物業管理費、水費、電費、通訊費、燃氣費等相關費用；本合同實行先預付後使用的原則，租金和物業管理費每二個月爲一期；乙方應在本合同簽訂後10個工作日內，向甲方支付免租期後首期二個月的租金及物業管理費，計人民幣238，346元；係爭房屋從約定的交付日起支付物業管理費，由乙方承擔，物業管理費爲23元／平方米建築面積／月，月物業管理費22，494元；乙方應在本合同簽訂之後的3個工作日內，向甲方支付相當於二個月租金及物業管理費的人民幣238，346元的租賃保證金；租賃期限屆滿或終止，乙方付清租金和物業管理費、水、電、通訊、燃氣等相關費用後，並辦理完以係爭房屋爲註冊地址或營業地址的工商註銷或註冊地址變更手續後的10個工作日內，甲方在收到租賃保證金收據後將租賃保證金無息歸還給乙方；甲方於2011年2月18日按係爭房屋的現狀交房給乙方；若乙方使用甲方所提供的係爭房屋地址作爲公司、分公司或營業部的註冊地，應辦理註冊地的變更或註銷手續；若乙方未按本合同規定之日支付租金、物業管理費、水電、燃氣、通訊等費用的，每逾期一天，按欠繳費用的千分之三向甲方支付違約金，若連續逾期30日以上的，或欠繳各項費用（不包括租金和物業管理費）達本合同項下租賃單元月租金和物業管理費總額的，經甲方書面催告後仍未支付的，甲方有權停止水、電、通訊以及採取甲方認爲合適的相關措施和行爲；乙方有下列情況之一的，甲方有權解除合同，收回係爭房屋，並有權沒收乙方交付的租賃保證金、已預付的租金，並要求乙方支付相當於當年的月租金的3倍的違約金，若違約金不足抵付甲方實際損失的，乙方還應賠償超出部分的損失，（一）乙方未按本合同約定交納租金、物業管理費、水電費、燃氣、通訊等費用的連續超過20日，經甲方書面催告10日內仍未支付的等條款。
後，案外人上海郵通物業管理有限公司（甲方）、劉某（乙方）與被告（丙方）簽訂《租賃合同主體變更協議》，約定甲方同意乙方將原合同權利義務一併轉讓給丙方。
2012年4月，案外人上海某某科創電子有限公司簽署《授權委託書》，委託原告對上海市徐彙區宜山路700號上海某某信息產業園區房產進行出租、經營和管理，包括簽訂《房屋租賃合同》及相關法律文書、收取租金、物業管理費、停車費及其他相關費用.
2012年4月28日，原告（乙方）與被告（丙方）及案外人上海郵通物業管理有限公司（甲方）簽訂《物業出租主體變更三方協議》，合同約定，現由於係爭房屋的產權人上海某某科創電子有限公司更換乙方爲新的出租人、繼續由乙方和丙方履行係爭房屋的租賃合同，故三方經協商一致，簽訂如下協議：1、自本協議書籤訂之日起，《租賃合同》的授權出租方變更爲乙方，乙方作爲係爭房屋的出租方，繼續履行原出租方甲方的出租方職責，並承擔租賃合同相應的權利和義務；2、原租賃合同中約定的甲方物業管理服務職能也全部概括轉移給乙方繼續履行；3、丙方今後涉及相關租賃和物業管理等事宜，均與乙方進行聯繫，甲方不再負責；4、丙方同意自本協議書籤訂之日起，即接受乙方作爲《租賃合同》的出租方以及乙方的物業管理服務等條款。
2013年11月15日，原告向被告發出催款函，要求被告支付欠租及物業管理費。
另查明，被告實際支付原告保證金238，346元。2014年9月2日，被告在原告承租的房屋大門上加鎖。至今，被告的工商註冊仍在係爭房屋內。
在本案審理過程中，被告同意原告提出的解除租賃合同並遷出係爭房屋的訴訟請求，並辯稱因原告於2014年9月2日在被告承租的係爭房屋大門上加鎖，故要求將原告起訴的租金、物業管理費計算至2014年9月2日，合同約定的違約金過高，要求本院調低。
以上事實，除原、被告庭審陳述一致外，另有原、被告提供的租賃合同、出租主體變更三方協議、授權委託書、催款通知單、律師函等證據證實，並經庭審質證無異，本院予以確認。
本院認爲，原、被告簽訂的租賃合同，系當事人真實意思表示，內容不違反法律規定，當屬有效，雙方應恪守履行。因被告欠付租金及物業管理費，經原告多次催討，被告均未支付，原告向被告提出解除租賃合同、遷讓的訴訟請求。被告同意對於原告的要求解除合同、遷讓的訴訟請求。故本院判定解除原、被告簽訂的租賃合同，被告遷出係爭房屋。被告對於原告所欠租金及物業管理費的起始日期並無異議，但辯稱因原告自行在被告承租的房屋門上加鎖，故要求將所欠租金、物業管理費計算至2014年9月2日，因原告加鎖確實影響原告使用係爭房屋，故被告辯稱要求將租金及物業管理費計算至2014年9月2日，本院予以採信支持。
鑑於被告在庭審中的抗辯已經構成對租賃合同中違約金條款約定過高的實質抗辯。本院以原告提出的實際損失爲基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度，綜合預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情裁決。
現原告依據合同約定，要求被告註銷工商註冊，本院應予以支持。關於保證金，因被告逾期支付大額租金、物業管理費，經原告催討仍未支付，構成嚴重違約，依照合同約定原告主張不予退還保證金，本院予以准許。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條第一款的規定，判決如下：
一、解除原告上海某某科創物業管理有限公司與被告上海某某餐飲管理有限公司就上海市徐彙區宜山路700號85幢（A2號樓）202-1、203室房屋所簽訂的租賃合同；
二、被告上海某某餐飲管理有限公司於本判決生效之日起十日內遷出上海市徐彙區宜山路700號85幢（A2號樓）202-1、203室房屋；
三、被告上海某某餐飲管理有限公司於本判決生效之日起十日內支付原告上海某某科創物業管理有限公司自2013年7月18日起計算至2014年9月2日的房屋租金，其中自2013年7月18日起至2014年2月17日，以每月96，679元計算；自2014年2月18日起至2014年9月2日止，以每月104，414元計算；
四、被告上海某某餐飲管理有限公司於本判決生效之日起十日內支付原告上海某某科創物業管理有限公司自2014年2月18日起至2014年9月2日止的物業管理費，以每月22，494元計算；
五、被告上海某某餐飲管理有限公司於本判決生效之日起十日內支付原告上海某某科創物業管理有限公司違約金156，621元；
六、被告上海某某餐飲管理有限公司於本判決生效之日起十日內註銷在上海市徐彙區宜山路700號85幢（A2號樓）202-1、203室房屋內的工商註冊登記。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取計9，139元、訴訟保全費5，000元，共計14，139元，由被告上海某某餐飲管理有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於上海市第一中級人民法院。
審判員晏瑩
二〇一四年十月二十四日
書記員汪景洪