出品 l 觀點財經
作者 l 橙子
近期，房地產市場出了一條消息，多地發文明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統一發布住宅用地招拍掛公告。
這條利好消息讓沉寂多日的地產板塊炸了兩天鍋，萬科、保利等一衆地產龍頭紛紛反彈大漲，但同爲龍頭之一的世茂集團卻只維持了兩天上漲，便繼續進入下跌趨勢。
先簡單說一下“集中供地”，就是集中推出地塊，減少住宅用地出讓次數，對房企資金產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現土拍過熱現象。
因此從制度本身來看，此舉有利於降低了土地溢價率，進而降低房企拿地成本，利好地產商。受此消息影響，A股房企板塊漲聲一片。
不過這項政策也存在一個問題，即便是集中釋放土地資源，但對於部分稀缺資源，也難保地產商不會扎堆佈局，因此對降低土拍激烈程度到底影響幾何，還未可知。
世茂集團全年實現3000多億銷售
重回頭部榜單
再來看世茂集團（00813.HK），在1月份公佈的2020年經營數據中，世茂集團實現3003.1億元，同比增長15%，邁入3000億銷售俱樂部，也重回《2020中國房地產銷售TOP100榜單》第八的位置。
圖片來源：世茂集團官方公告
儘管年報數據還未披露，但參考此番銷售數據，整個2020年世茂集團的財報數據應該不會太差。
回顧世茂集團的發展歷程，世茂真正的業績反彈期始於2017年，股價表現來看也正好論證了這一點。
圖片來源：東方財富
在2017年之前，世茂集團年銷售額只有幾百億，但從2017年開始，世茂集團得益於土儲規模的大幅攀升，銷售額也在大幅增長。
2016年，世茂集團全年銷售額只有681.2億元。
而2017年，世茂銷售額直接突破千億，達到1007.7億元，同比增長48%。
到2018年，世茂銷售額再度同比大漲75%，全年實現1761.5億元的銷售規模。
再到2019年，世茂則直接邁入2000億銷售規模俱樂部，全年實現合約銷售額2600.7億元。
去年，即便受到疫情影響，世茂依舊實現亮眼銷售數據，再度邁入3000億銷售俱樂部，全年實現3003.07億元銷售額，同比增長15%。
如果從2010年算起，到2020年十年間，世茂集團實現銷售規模翻十倍，從305億元增長至逾3000億元。
儘管從百億規模跨越到千億規模，世茂用了6年，但從千億規模跨越到3000億規模，世茂卻只用了4年。
從2017年開始，世茂便依靠收併購策略開始飛速擴張。
對比2016年之前的擴張力度，這三年新增土儲面積量均超過1000萬平方米。其中，2019年達到巔峯，該年新增土儲3092萬平方米，新增貨值5000億元。
圖片來源：觀點指數整理
而根據財報及相關公開信息披露，截止到2020年上半年，世茂新增土儲就已經達到1232萬平方米，總土儲（權益前）達到8393萬平方米，總貨值也達到1.45萬億元。
因此，從土儲規模來看，2020年實現3000億銷售額，也就不難理解了。
而且從世茂財報數據來看，不論是從賬面現金，還是從負債水平來看，也的確算得上一家績優公司。
世茂財務表現，還算尚可
儘管在最近一次公佈的半年報裏，世茂集團2020年上半年經營性現金流淨額爲-19.48億元，同比減少119.49%，但整個2019年卻實現294.8億元的經營性現金流淨額，同比增長1233.94%，整體現金流表現不錯。
圖片來源：東方財富
從槓桿水平來看，世茂集團當前整體資產負債率爲75.87%，剔除預收款後資產負債率爲70.81%，淨負債率57.8%，現金短債比1.77，腳踩一條監管紅線。
只是相比其他負債率動輒90%左右的房企而言，世茂在槓桿率的控制上也算尚可。
圖片來源：東方財富
但是從近幾年的銷售數據來看，2017年到2019年，世茂集團的銷售額增速達到47.93%、75%、48%，而2020年增速則下降到15%。
隨着房地產市場逐漸進入存量競爭，不排除世茂銷售額增速進一步下滑的可能。此外，從世茂集團股東權益佔比來看，或許也確如市場所言，存在明股實債的問題。
明股實債，攤薄公司利潤
2015年及以前，世茂少數股東權益佔比一直在30%以下，2016年，其少數股東權益佔比達到40.54%，到2018年這一數字增加至43.74%，此後便一直維持在43%左右。
根據世茂最近披露的半年報，截止到2020年上半年，世茂集團股東權益合計1317.95億元，其中非控股的少數股東權益就達到564.64億元，佔比達42.84%。
圖片來源：東方財富
這也就意味着這些少數股東每年會從世茂分走大量利潤，根據世茂財報數據，2020年上半年公司的少數股東損益就達到27.36億元，佔淨利潤的34.19%，超三成利潤被分攤出去。
這或許也是導致世茂上半年資本回報率相對偏低的原因之一，wind數據顯示，截至2020年6月末的資本回報率爲1.32%，處於較低水平。
圖片來源：wind股票
而企業增加少數股東權益的目的之前也聊到過，根本在於不通過增加負債規模的方式開展融資，拓寬現金流。
因爲少數股東雖然也是外部融資的一種，但操作層面屬於股權換資金，因此在財報中不會算作負債，而算作公司資產。
因此不僅能獲得資金，還能通過做大資產比例，降低公司整體槓桿水平，所以這項指標也是不少公司調節負債率的工具之一。
但賣出去的股權是需要用每年利潤來償還的，兩相抵消，若少數股東權益佔比過高，則會攤薄公司盈利水平，於是也就出現了明股實債的問題。
不過整體來看，世茂在融資成本、現金流情況等財務指標上的表現也算尚可，姑且可給予中等投資評級。
至於從A股上市子公司世茂股份中抽取利潤的故事，畢竟是世茂集團自己家裏的事情，除了對不起A股世茂股份的投資者，對世茂集團似乎並沒有太大弊處。
不過，若世茂不能繼續降低少數股東權益，隨着房地產市場逐漸進入存量競爭，世茂的盈利質量恐怕會受此影響不斷下降。
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