升息尚無定論 個人房貸市場已現不小波瀾
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http://www.soufun.com 房地產門戶-搜房 2004-08-17 11:13:00.0?
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地產資訊播報：http://news.sh.soufun.com?
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最近，關於貸款利率上調的討論和猜測越來越多，專家對此的看法也存在着很大的分歧。近10年來，中國的利率調整都是一次接一次降息，提升貸款利率對廣大投資者特別是年輕投資者來說很“陌生”。
“提前還貸”大可不必“一窩蜂”
一聽到貸款利率可能要上調，不少購房者想到了"提前還貸"。記者從中國銀行上海分行、建設銀行上海分行等滬上多家銀行瞭解到，從4月份以來，住房貸款提前還貸額有較明顯上升。
面對升息預期，提前還貸是否真能少付利息？理財專家李先生在接受記者採訪時表示，提前還貸切忌跟風，須從自身實際出發，“三思”而後行。
李先生認爲，購房者在選擇提前還貸之前，必須考慮清楚能否承受還款壓力。提前還貸意味着必須放棄一部分流動資金，同時承擔較大的資金壓力。一次性投入過大或許會降低日常生活質量。相反，升息後每月還貸額的略微增加未必會帶來明顯的生活壓力。“提前還貸比較適合手中有閒錢的購房者。”
至於是不是越早辦理“提前還貸”越有利，李先生告訴記者，貸款合同中有明確規定：每年的1月1日銀行有權力根據實際利率的調整情況來重新確定房貸利率，如果銀行沒有調整，那麼這一年全年都按照既定的利率標準執行。“換句話說，如果要升息，對房貸利率的正式調整也要等到明年1月1日以後。現在是8月份，貸款人並不需要急於提前還貸，可以在這段時間裏，爲可能用來提前還貸的貨幣尋覓更好的投資渠道。”
對確有提前還貸需要的客戶，李先生提醒應注意相關事項——
對於借款合同生效滿一年的借款人，若有足夠的資金來源償還貸款，可提前１５個工作日向貸款銀行書面提出部分或全部提前還款，申請書必須詳細列明提前還款的計劃。該通知一經貸款銀行確認後便不可撤消，並作爲借款合同的補充條款與借款合同具有同等法律效力。申請書必須歸檔保存，如借款人不論任何原因，未能按照其向貸款銀行出具的提前還款申請中規定的日期與金額提前還款，則視作逾期還款，借款人按合同承擔違約責任。
對於借款合同生效未滿一年（含一年）的借款人，要求提前還款，貸款銀行將根據提前還款金額，以提前還款日的貸款利率收取一個月利息作爲違約金，違約金條款已在借款合同中約定。此外，提前還款後，還款方式不變，已收利息不退還；提前償還全部貸款的，將一次性結清全部貸款本息。
等額本金ＶＳ等額本息
利率變動對還款總額產生影響。採用不同還款方式，同樣的貸款額度、貸款期限，最終的還款額是有差別的。記者從滬上多家銀行瞭解到，近期，不少精明的購房者在辦理貸款按揭時，選擇了“等額本金還款”的方式。
建設銀行上海分行某支行的陸先生告訴記者，採用等額本金還款，借貸50萬元、10年期按揭，期間若銀行升息0.5釐，借款人最終還款額將比等額本息要減少萬元以上。
目前，商業銀行住房按揭還款主要分爲“等額本金”和“等額本息”兩種方式。“等額本金”就是借款人將貸款額平均分攤到整個還款期內每月歸還，同時付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種還款方式每月的償還額逐月減少。“等額本息”是指貸款的本金和利息之和採用按月等額還款的一種還款方式，即在整個還款期內，每月的還款額固定不變。
據陸先生介紹，在還貸前期，“等額本金法”歸還本息的金額要比“等額本息法”多。因此，當貸款利率下降時，“本金法”在較高利率的情況下已經支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金要比“本息法”少。相反，當貸款利率上升時，“本金法”波及到高利率的剩餘本金少，利息總支出相應減少。“也就是說，當利率上調時，兩種方式還款的總額差會拉大；利率下降時，兩者額差則縮小。”
陸先生給記者算了筆賬：購房者貸款50萬元，貸款期限10年，當期貸款利率爲5.04%。如果貸款期內利率未發生調整，選擇“等額本金法”和“等額本息法”到期支付的利息總和分別爲12.7萬元和13.75萬元，兩者相差1.05萬元。假設5年後貸款利率下降爲4.2%，在利率調整時，選擇“等額本金法”和“等額本息法”剩餘的本金分別是28.13萬元和32.3萬元，最後到期支付的利息總和分別爲12.17萬元和13.11萬元，兩者相差0.94萬元。相反，如果5年後貸款利率上升爲5.58%，則“等額本金法”和“等額本息法”到期支付的利息總和分別是13.05萬元和14.18萬元，兩者相差1.13萬元。
“升息預期”對購房人選擇按揭借款的額度亦有影響，出於對按揭還款增加的顧慮，購房者趨於謹慎。據交行上海分行統計：該行近年來個人房地產按揭月月漲、季季增的局面近期出現調整。其中，正在建造中的期房，按揭額度減少尤爲明顯。目前，期房按揭僅佔房貸總額３０％左右，而去年同期超過６０％。
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