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咱來侃侃大城市的房價到底會如何降，降多少！
先說說思路。
第一，比相對值；
第二，比絕對值；
第三，爲什麼漲；
第四，比香港歷史；
第五，比日本歷史；
第六，比美國曆史；
第七，看看中國的數據趨勢；
第八，必漲的理由反駁；
九九歸一：如何降，降多少？
在21世紀，最貴的是什麼？
看過《天下無賊》電影的很多人都會條件反射般的回答——“人才！”
別做夢了！
你以爲你生活在《天下無賊》電影裏？或者，你以爲你是葛優？
至少，在中國的21世紀最初的這個十年裏，最賤的纔是人才，最貴的是大城市的房子！
（1）房價看人品
要說到中國目前大城市房子究竟有多貴，首先得看的是“人品”——比方說，對於人家李嘉誠和比爾蓋茨來說，買啥房子都不在話下；但對街頭流浪的乞丐來說，“天當被地當牀，夜風當沐浴，月亮當照明”，瀟灑到這種風度，還提那個房子做什麼？對於房子價值來說，參照物呢，又分爲相對值和絕對值兩種。
先說相對值，以中國的心臟——北京爲例。現在中國流行“與國際接軌”，比方說稅收水平要與北歐國家接軌，人民福利要向非洲國家看齊，政府權力則要跟朝鮮學習，房價，當然要與美國日本比拼……
房價貴不貴，國際上最流行的一個參照物就是這個城市普通居民的收入，這叫房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)
，是指城市居民家庭年收入與住房價格之比，國際上一般在4~6之間，極高的和極不正常的房價收入比能達到10~15。
比方說，美國在“次貸危機”爆發之前，主要城市的房價都漲到了歷史最高點，大城市平均一棟房子大概要25萬美元左右（一般都是幾百平米，前面帶草坪，後面帶花園的那種，在中國被稱爲“別墅”），美國普通人的年收入大概在4萬美元左右，買一棟房子要6年左右的收入——這已經被全世界的媒體（包括中國媒體）大肆宣揚成了大的不得了的“房價泡沫”。
“次貸危機”爆發以來美國房價一路走低，絕大多數大城市的房價都降低了一成到兩成，平均約摺合18萬美元左右一棟，美國普通人的年收入大概在4萬美元左右，現在美國人4.5年左右的收入就可以買一套房
子。注意，美國人民的“共同富裕”基本落到了實處，地區居民收入差距沒有中國這麼大，各地區房價差別也沒有中國這麼大，除極個別、極特殊區域外（如金融中心曼哈頓），大城市房價都差不多，人民收入情況也差不多，所以房價上不需要做那麼詳細的區分。
那你現在不妨來猜猜北京城的“房價收入比”是多少？
（2）從房價收入比到房屋租售比
2011年1月20日，北京市統計局公佈了北京市2010年全年城鎮居民人均可支配收入（農民就先不必說了），這個數字是多少呢——29073元，先記下這個數字。
北京市一棟建築面積90平米（使用面積大概在70平米左右）的房子有多貴呢！
北京市三環以內，最普通的那種逼仄的6層小樓二手房，連電梯都沒有，小區環境更不必說，大概是3.5~4萬元一平米；如果是條件稍好的，電梯入戶那種，一般是4萬元/平米左右，這樣折算下來，90平米的價格大概是360萬元/棟左右。
北京的北五環以外位於偏遠郊區（昌平縣）的天通苑或者是通州區，你隨便搜索一個網頁就知道，一棟90~100平米的房屋均價大概在150萬左右。
用前面的居民人均可支配收入一除你就明白，普通北京市民，哪怕在偏遠到北五環以外的地方買一套房子，首先就要保證自己五十年之內不喫一口飯、不喝一口水、不穿一件衣……
房價相對值比較中，還有一個叫做租售比(Price-Rent Ratio)的概念，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定爲1:300~1:200，超過1:300一般都意味着存在着房地產泡沫。
再拿北京城來做例子，是多少呢？
根據2010年北京中原地產三級市場研究部統計，北京市2009年整體房屋租售比達到了1:545，而其中諸如通州區域超過600，大興區域逼近1000，房山區域超過1000，而燕郊區域甚至達到了1200。
中國的另外一個明星城市——上海也不遑多讓，全區房屋租售比全部在500以上！
（3）與紐約比絕對值
與居民收入相對值比較過了，不妨再來比較一下絕對值，北京、上海這麼有檔次的城市，咱就拿世界上最最有檔次的城市，世界經濟的中心——紐約，來和北京比。
全世界人都知道紐約房價高，很高——聯合國總部呀什麼的，都建在紐約，那可真是世界人民都向往的地方，房價當然很高了。
紐約市由五個區組成，最核心的區是曼哈頓島，天下聞名的華爾街就是曼哈頓的一條小街，自由女神像也在這裏，衆所周知的是，曼哈頓是當前世界的金融中心，59平方公里的土地上，住着163萬人。
這是怎麼樣的一個概念？用北京做比較，北京中心的東城區、西城區、崇文區、宣武區四區（現在合併成東城區和西城區了）總面積大約90平方公里，人口227萬——兩者相比，人口密度差不多，經濟地位嘛，就不用比了。
再往大了說，整個紐約5個區790平方公里，人口827萬。這又是一個什麼樣的概念？
北京五環以內750平方公里，而俗稱的“城八區”（東城、西城、崇文、宣武、朝陽、石景山、海淀、豐臺）人口大約也是800多萬。爲了簡化比較，我們假設“城八區”的人全部居住在北京市五環以內，這麼算下來的話，市區人口密度上北京也跟紐約差不多。
作爲世界經濟的中心，曼哈頓的房價自然不會便宜，一般而言2室2廳100平米多一點的公寓都是100萬美金以上，高不封頂，算下來大概10000美元/平米左右。
不過你要記住，罪惡的資本主義國家總是不知道在概念上欺騙和玩弄民衆，他們的房產概念中沒有“建築面積”這一說，要說就是使用面積，量出來是多少就是多少。
北京二環以內的房子，按照當前人民幣兌美元匯率6.35折算的話，再進一步將中國的“建築面積”折算成使用面積的話，算下來北京市二環以內電梯入戶的公寓價格大概在8500美金/平米左右，比曼哈頓便宜個1/5~1/6的樣子。
（4）世界人民看美國，美國人民看紐約，紐約人民看北京
根據美國官方數據，曼哈頓區人均年收入10萬美金，號稱美國首富區——也只有曼哈頓人的收入纔買得起曼哈頓的房子！但高達1萬美元/平米的房價，對於絕大多數被資本家剝削得窮困潦倒的美國人民來說（雖然他們的收入是北京人平均年收入的20倍！），當然是他們買不起的！
普通人即便在曼哈頓上班，也不會在曼哈頓買房，畢竟房價太貴了！所以，很多人跑到紐約其他區或者是臨近紐約的新澤西州去買房——這個道理北京人應該都懂，因爲不少收入比較低的北京人，別說買不起北京市區的房子，連郊區的都買不起，所以不得不跑到靠近北京的河北燕郊去買房子，許多人每天上下班途中就要耗時4個小時——好處就是每天都能多收到2個手機問候短信（“北京**歡迎你”或者“河北**歡迎你”），備感生活的美好與溫馨。
不過，就像更多的北京人把家安在了北京的通州、昌平等偏遠郊區一樣，很多紐約人也把目光投向了紐約的另外幾個區——好傢伙，一出曼哈頓島，房價立馬降下來40%左右，比方說與曼哈頓島隔了一條河的布魯克林區，面積100平米的同等檔次公寓，50-60萬美金可以輕鬆拿下。
由於美國人民總是被貪婪的資本家們剝削，所以美國窮人多，就這價格，還有人覺得貴！那他就只能去皇后區了，價格能在布魯克林區的基礎上再降30%~40%，30~40萬美金可以輕鬆搞定一棟100平米的公寓。
當然，公交系統是絕對便利的，人家紐約的地鐵老早就很發達了，上下班也十分方便，也從來沒有聽說地鐵沿線房價就應該飛漲這個道理！
對比之下，我們的首都北京，剛纔說到的天通苑和通州區，相對於市中心的偏遠程度，已經和紐約的新澤西州有得一拼了，結果房價還能搞到接近2萬元/平米，而且還是“建築面積”，真是遠遠把紐約的房價甩在了後面！
就當前的房價問題上看，原來一直是“世界人民看美國，美國人民看紐約”，現在嘛，應該加上一句——“紐約人民看北京……”
（5）東京太落伍！
在日本1990年前後的房地產泡沫期間，據說僅東京一地的土地價格便可買下整個美國的房子，如果現在對比中國的北京、上海，日本可謂是大大地落伍了——在我們人均GDP仍然只有日本1/10的歷史階段下，僅北京的土地即可買下整個美國的房子！
根據北京市土地整理儲備中心2010年全年土地成交信息統計，2010年全年北京成交土地總額達1639.4億元，住宅用地平均地價約爲7400元/平米。
北京市土地面積爲164億平方米，兩者相乘爲121.4萬億元，摺合美元爲18.4萬億美元。
根據美聯儲網站數據，截止2010年第三季度，美國全部家庭房產總值爲18.3萬億美元，前面提到，美國每棟房子價值18萬美元左右，美國約有3.1億人口，平均3個人一棟房子，顯然，人家住得很寬敞。
可就這個18.3萬億美元，與北京2010年的地價相比，還差1千億美元呢，實在寒酸！
北京的“麪粉”都這麼貴了，你說“麪包”能不貴麼？
與價格漲到月球上的地價相匹配，中國大城市房子價格自然也力爭向着太陽看齊了！這正應了很多年前一部叫做《甲方乙方》電影裏面的臺詞：
“一定得選最好的黃金地段，僱法國設計師，建就得建最高檔次的公寓。電梯直接入戶，戶型最小也得四百平米。什麼寬帶啊，光纜啊，衛星啊，能接的都給他接上，樓頂花（兒），樓裏有游泳池，……，社區裏再建一所貴族學校，教材用哈佛的，一年光學費就得幾萬美金。再建一所美國診所，二十四小時候診，就一個字（兒），貴，看感冒就得花個萬兒八千的。周圍的鄰居不是開寶馬就是開奔馳，你要是開一日本車，你都不好意思跟人家打招呼！你說這樣的公寓，一平米得賣多少錢？（我覺得怎麼着也得兩千美金吧？）兩千塊錢？那是成本，五萬元起，你還別嫌貴，還不打折！你得研究業主的購物心理，願意掏五萬買在網上砸女的主,根本不在乎再多掏一萬，什麼叫成功人士，成功人士就是買什麼東西都買貴的，不買最好的。所以，我們做房地產的口號就是：不求最好，但求最貴！”
（6）美國老太太與中國老太太
當然，中國政府一向心繫民生，特別重視老百姓的住房問題。
1998年，中國啓動住房制度改革，當時有一個被稱爲“國23號文”的文件，規定中國住房問題80%要建經濟適用房，10%建廉租屋，剩下的10%纔是商品房。
然而，鑑於中國老百姓幾千年來從沒有養成“化明天的錢”的習慣，更不習慣於向銀行貸款買房，所以從1998年到2003年中國的房價一直“太過於穩定”。
從2003年開始，一個有關中美老太太對比的故事慢慢開始在廣大人民羣衆中流傳開來。
“一個美國老太太同一個中國老太太死後在天堂相遇了。美國老太太年輕的時候就通過貸款買了大房子，享受了大半輩子寬敞明亮的豪宅，一直到退休之前才把房款還清，因爲房子會不斷漲價，美國老太太退休之後就把房子賣了，換了一大筆錢，過了一輩子又安逸又幸福的生活；中國老太太呢，一輩子省喫儉用，和別人一起擠在狹窄的單元房裏，一直到退休之前才攢夠買房子的錢，可買了房子之後，就再也沒有錢過安逸生活了，於是不得不繼續過着省喫儉用的生活，沒有多久就去世了，自己一輩子也沒有享受什麼好日子……”
中國人這個時候才恍然大悟，哦，原來通過貸款買房，生活還可以這麼過？
（7）“保障”還是“暴漲”？
“花別人的錢買房”、“化明天的錢買房”這種思維逐漸在社會上流傳開來。
到了2003年8月，國務院不失時機的發佈了被稱爲“國18號文”的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將原來的80%要建“經濟適用房”給改成了“具有保障性質的商品房”，並且把房地產定調爲“促進消費、擴大內需、拉動經濟增長”的“支柱產業”。
隨着故事流傳得越來越廣，越來越多的人開始貸款買房，房屋價格從2003年以來更是一路暴漲，幾乎所有買房的人都大賺了一筆，充分體驗到了美國老太太的幸福，於是，買房就能賺錢，買房就能發財，買房才能幸福，買房、買房、買房成爲了全社會的“共識”。
根據2003年以來中國房價的變動情況，看來是當年中央文件出臺倉促，拼音打字之時可能打錯了，“具有保障性質的商品房”原文應該是“具有暴漲性質的商品房”。
（8）買房人到底賺了多少？
眼看着中國大城市的房屋價格一路飛漲，幾個“明星”城市差不多10年漲10倍，到了2011年，中央政府再一次表示對“過快上漲”的房屋價格進行“調控”了。
根據2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年和2010年連續7年來的經驗，每次中央政府信誓旦旦說要“調控”房價，並且很認真的出臺一連串的政策措施以後，房價都是暫時被壓制一下，幾個月之後，房價就會再度出現暴漲勢頭。
用財經專家們經常採用的術語來說，這叫“報復性上漲”。
正是在政府的調控之下，從2004年以來中國大中城市的平均房價都上漲了200%以上，而諸如北京、上海、深圳、廣州之類的大城市上漲幅度更是全部超過400%！據說，在2009年的房價暴漲中，在中央銀行大降息和4萬億元刺激計劃所送出的大禮包中，房地產商賺錢賺得自己都有點不好意思……
爲什麼中國人對於在大城市買房變得如此熱衷——無他，賺錢太爽也！
如果某個人有20萬元，2003年的時候付1/5的首付，在北京買上一套50萬元的房子，現在，房子價格漲到了250萬，我們大多數人都會說，這人財富漲了400%！
我想提醒你的是，你錯了！
這人的財富漲了2400%！
（9）槓桿啊槓桿
因爲他本來就只有10萬元錢，就是利用這10萬元，他的財富淨增加值卻是240萬元，所以他的財富增長了2000%，1/5的首付，其實就是使用了5倍的槓桿！
馬克思說過，如果有50％的利潤，資本就會鋌而走險；爲了100％的利潤，資本就敢踐踏一切人間法律；有300％以上的利潤，資本就敢犯任何罪行，甚至去冒絞首的危險……
可是，在21世紀之初的中國，在政府刻意營造、鼓勵和呵護氛圍之下的中國的房地產，普通百姓就可以輕鬆實現2000%以上的利潤——相比之下，“每個毛孔都滴着血和骯髒的東西”的資本家們，冒着絞首的危險，也只能掙300%的利潤，實在有點忒笨了些！
2000%以上的財富上漲速度，想想多麼刺激人們的神經！
社會財富是有所有人共同創造的，某一個時間，其總量肯定是恆定不變的，既不會憑空消失也不會憑空增加，既然有了那些能掙到2000%的利潤的人，相比之下，同一時期那些沒有買房的人，財富肯定是一下子就“被縮水”了90% 以上！
所謂“社會矛盾”、“利益集團”，何嘗不是這樣被強行製造出來的呢？
根據過去7年間房價連續七次暴漲的經驗，2011年的調控結果，似乎也應該不出乎意外，所以，有人就說了，不妨趁着政府調控，趕緊買房，明後年就又可以大賺而特賺一筆！
可惜，我在這裏要提醒大家的是，正如隨機扔硬幣一樣，前7次是正面，並不意味着第8次是正面或者反面的機率會大多少，正反面的機率依然都是50%——實際上，每一次爲什麼出現正面、爲什麼出現反面，都與那個扔硬幣的人如何去扔，硬幣下落過程中處於什麼環境有關。
換句話說，要具體情況具體分析。
實際上，按照筆者的看法，這一次中國政府對待房價問題恐怕是要更認真一些的，期望趁着現在買房，然後一兩年後房價再次大漲恐怕是有點不切實際的幻想。
資金成本是房價的首要因素——加息當然是提高資金成本的一個方式，但還有一個方式就是降低槓桿率：20%首付的時候，我0.2元錢能買到1元錢的房子，60%首付的時候，我0.6元錢才能買到1元錢的房子……
2003年以來，在北京買房一直都可以使用4倍、5倍的槓桿，20%首付，有20萬，就可以買100萬的房子；然而，在2011年中央政府新出臺的房地產“調控”政策中，卻有一條措施就是——“二套房首付比例上調至60%”。
這意味着購房的啓動資金成本被提高三倍，當資金成本上升之後，依靠“炒房”而發財的人會大批大批的撤退，而沒有了炒房族支撐的房價，註定不會像前幾年那麼火……
你能覺察出來“第八次調控”和以前的“七次調控”區別在哪裏了麼？
（11）會不會崩盤？
當然，如果你要問我，北京、上海等地的房價會不會“崩盤”？
這個嘛，我也可以很肯定的告訴你，如果我們當前地方政府賣地支撐財政收入的模式不改變，印鈔票發展經濟的模式不改變的話，房價在數字上表現出來時不會明顯下降的。
從意願上來說，政府從來都不想讓房地產價格下跌，如果“房地產促進經濟發展”的模式可以一直持續下去，掌握土地財政的政府甚至希望房價能一直上漲，永不下跌。
2011年開始的第八次調控，中央政府的政策明確說了：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”——看清楚，要“堅決遏制”的只不過是“部分城市”，只是房價的“過快上漲”，要是慢慢漲，政府求之不得呢！
更重要的是，中國政府不會允許房價大幅度下跌，這個原因很多人也都探討過——房價倘若大幅度下跌，比方如某某名嘴所說，一年下跌30%，那當初出1/5、1/4首付買房的人，房子立馬變成負資產，到時候，誰還付剩下的房屋貸款誰纔是傻瓜呢！
如果有一大批人不支付房款的話，中國最大的幾個銀行就會如同2008年金融危機之中的美國大銀行一樣，岌岌可危？日本的房地產泡沫破裂經過、美國的次貸危機爆發經過，會再一次在中國重演！
你再想一想，在中國特色的社會主義國家，與土地財政和房地產金融有關的是不是都是與政府關係極爲密切的部門？全心全意爲人民服務的政府會讓“中國版次貸危機”發生麼？
所以，對於房價會不會在數字上表現出來暴跌的勢頭，你儘可以最響亮的回答——不會！
（12）不要大張要小漲或小跌
就是根據這個原因，中國大城市的房價在數字上表現不會大跌！
即使出現了2008年房價大跌那樣的勢頭，政府也會考慮採取各種各樣的“救市”措施，甚至再度鼓勵老百姓“買房就是愛國”——倘若老百姓不買，那就使勁兒印鈔，讓其他物價都上漲，由於中國民衆可投資的渠道極爲狹窄，普通人再度被恫嚇之下，“買房保值”這種想法會再次充斥國人的頭腦。
當然，筆者說中國大城市房價不會大跌和大漲，不意味着他不會微跌或者微漲。實際上，日本1992年房地產泡沫破裂之後，以日元計算的東京房價經過20年之後，跌到原來的1/3，靠的就是“蝸牛精神”，一年跌一點（比方說5%~10%），20年之後就變爲原來的1/3了。
政府只是希望房價不要再猛漲，或者略有下跌，或略有上漲，然後維持低利率，印鈔票，讓其他的所有物價都漲。這樣一來，慢慢的，當物價泡沫逐漸起來的時候，房價的那個泡沫就逐漸減輕、甚至消除了。
（13）超過香港？
很多中國人堅信北京上海等大城市房價還要漲，並且拿香港作爲例子，認爲現在北京和上海的房價只有香港的60%左右，咱中國大陸經濟這麼多年蓬勃發展，將來也一定是牛氣哄哄，我們的政治首都、經濟首都的房價怎麼可能比小小的香港還要低？
咱中國人一向最會找案例——泰國政局不穩是民主惹的禍，菲律賓貧窮是民主惹得禍，印度經濟不行是民主惹的禍，歐美日爆發經濟危機是資本主義遇到了危機，而中國經濟這麼多年爲什麼這麼牛，是黨的方針好，是中國政府的主導很得力，是領導的決策很英明……
就房地產而言，香港還真是個好例子！進入美好的21世紀以來，中國大陸大城市房價爲什麼開始快速飆升，所有的“成功經驗”幾乎全部來自香港！
香港房價有多貴？
2011年1月25日，美國研究公司Demographia發佈報告稱，在其調查的全球325個主要大城市中，香港的房價高居所有城市榜單之首！
香港房價怎麼起來的？
答案很簡單——政府壟斷土地供應，通過土地拍賣制度擡高地價。
現在你聽起來覺得很正常，因爲中國的城市土地都是這麼賣的，但在中國政府全面向香港政府“學習”以前，全世界的主要經濟體中，只有香港一家政府在這麼幹！
原因很簡單，罪惡的西方資本主義政府恰恰都是老百姓的一張張選票通過“虛僞的民主”送上臺的，政府是服務部門，不允許也不需要賺錢，政府控制土地供應，通過賣地掙大把金錢，想要幹什麼？難道用來供應政府官員們貪污浪費和喫喝嫖賭？
（14）虛僞的香港資本主義
那爲什麼香港政府會這麼做呢？他們當時不也施行的是虛僞的資本主義制度麼？
這就真的要說一說香港的“特色”了。
大家都知道香港的土地都是清朝時期割讓和租借給英國的，其中，香港島和九龍半島是割讓，新界區域是租借（佔現在香港總土地面積的80%以上），租期是99年。
香港自被割讓以後就實施“自由港（free harbor）”制度，稅種少、稅率低（迄今都是），可憐的稅收根本不足以維持正常的政府運作。加稅吧，會葬送“自由港”的名聲，不加稅呢，怎麼維持香港社會體系的運行，是個大問題。
無奈之下，當時的港英政府想出來土地拍賣這一招兒，就是政府壟斷土地供應，實施拍賣制度，每年只供應那麼一點點土地，地價自然可以使勁擡高，政府也可以獲得最大收益。
既然香港的絕大部分土地（新界區域）都是從中國租借的，當然沒有辦法賣給別人了，只能說是拍賣一個“租期”，最早的土地拍賣中，新界的租期只剩下70年了，所以香港政府就只能拍賣70年的租期。
到了1980年代，賣地收入幾乎佔到了當時的港英政府財政收入的一半，不妨對比一下，現在的北京、天津、上海，每年的賣地收入也基本達到了地方政府財政收入的一半！
就這樣，香港政府實行“低稅收、高地價”政策，政府財政收入一半來源於賣地，幾大房地產開發商壟斷了70％的新房供應量，政府和房地產商博弈的結果就是高地價、高樓價、高利潤——想想看，香港那麼一個彈丸之地，居然有什麼李嘉誠、李兆基、郭炳湘、鄭裕彤等幾個世界鉅富，而且還一溜兒都是搞房地產的，房價不高到天上去纔是怪事！
政府有意擡高地價的行爲，導致香港房價從1985年到1997年上漲了近10倍，到了1990年代，香港和日本東京一起並列成爲世界上房價最貴的兩座城市！
（15）“香港特色”的背後
儘管擡高了地價導致香港房價飆升，但作爲一個民主政府，香港的土地出讓金使用流程卻是完全透明和公正的，利用土地出讓金，香港政府維持了自由港的“低稅收”傳統，建立了完善的社會福利保障制度，建設了一套廉潔、高效、民主、服務的政府機構。
同時，香港政府也爲中下層民衆開工建設了足夠的廉租房，其申請過程也方便容易透明——不會產生中國大城市讓農民工直接住大街的情況，所以香港老百姓怨言並沒有太強烈。
1987年起，從深圳特區開始，中國大陸開始學習香港的土地拍賣的“先進經驗”，並從1998年起，逐漸把這一模式推廣到全國——可惜，中國大陸政府沒有學到香港政府的廉潔、高效、民主、服務的思維，也沒有學會人家利用土地出讓金建立完善社會福利保障體系，更不學人家低稅收的體制、爲底層民衆提供充足廉租房這一條，甚至連土地出讓金使用手續透明公正這一條也給“免了”——獨獨學了人家政府利用拍賣土地暴賺錢這一條！
於是，從1998年迄今，中國大城市的房價也一路飆升，到了目前這種狀態。
即便香港的畸高房價有如此多的理由，但在2011年3月份《經濟學人》雜誌發佈的最新全球房價排名報告中，依然判定香港的房價泡沫指數僅次於澳大利亞（澳大利亞國土面積850萬平方公里，2177萬人口（2009年數據），房價居然堪比中國中小城市，實在有點離譜！）——相比之下，香港僅有1100平方公里領土，人口700萬人，房價高一點兒很正常的，但居然還被列爲房地產泡沫的老二，可見世界經濟學界對於香港的房價也是如何的不認可了。
圖的說明：全香港私人住宅以港元計算的售價指數，數據來源於香港政府的物業市場統計資料，圖表爲筆者本人所做，時間範圍從1980年一季度到2011年三季度。其中，新界區域住宅1984年以後纔開始計入售價指數。
由圖中可以看出，從1980年到2011年，1997年是香港房價的一個頂點，但隨後由於亞洲金融危機的爆發，香港房價開始大跌。不過，中國大陸當時剛剛接手香港，爲體現“一國兩制”的優越性，中央政府大力支持香港政府救市，由此挽救了香港房地產市場，香港房價纔沒有像泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡等城市的房價那樣崩盤，但相比其高點下跌幅度也在60%左右，隨後伴隨着內地經濟的蓬勃發展，買房客湧入香港，其房價才逐漸再次回升。
直到2011年一季度，在過去兩年世界性的印鈔票狂歡中，香港房價纔再次超越1997年水平。
於是，從1991年開始，日本房價開始走上了漫漫熊途，儘管日本政府屢次企圖“救市”——可由於日本政府雖然在印鈔方面做了不少工作，可畢竟遠遠沒有中國政府那麼“大膽”，所以日本的房價絲毫不懂得“響應政府號召”，不管是6個大都市，還是全國範圍，20年時間裏日本房價就那麼跌呀跌呀跌，一路跌了20年，快要跌倒解放前，到目前，連頂點時期價格的1/3也不到了！
下圖是日本1966年以來全部城市房價和六大城市的房價走勢圖 。
從圖中可以看出，1985~1990年間剛好處於日本把利率降到歷史最低的時期，日本的房地產價格自然也隨之膨脹。1992年以來，與房價一同趴下的，是日本的經濟，2000年的時候日本人叫做“失去的十年”，到了2010年，已經變成了“失去的20年”了——根據筆者的判斷，以日本現有的債務問題，似乎還要演變成“失去的30年”……
瘋狂過，總要付出點代價。
（18）美國的經驗
跟隨日本之後，美國的房價泡沫又一次最生動的演繹了“降息印鈔票，製造房價泡沫，升息收鈔票，戳破房價泡沫”的故事。
從2001年起，爲了避免科技股泡沫破裂和“911事件”之後美國經濟陷入衰退的陣痛，美聯儲祭起降低利率鼓吹房地產泡沫的政策，從2000年至2005年，美國房價蹭蹭蹭的上漲——全美平均房價增長了58%，年均漲幅超過10%，2005年美國的房價收入比、房價租金比達到歷史最高水平。
美聯儲看到了危險，於是從2004年開始連續升息，加息之後，房屋還貸資金成本大幅度提升，大量房屋所有者開始拋售，導致了房價急劇降低，許多做着“房屋升值”美夢的貸款買房者，一夜醒來之後，百萬富翁變成了“百萬負翁”——當千千萬萬個低收入的美國“房奴”發現他們要付出的貸款額度已經不敵房屋價值總額的時候，他們最好的選擇就是不歸還貸款，讓銀行來把房子收走。
於是，2007年就爆發了舉世矚目的“次貸危機”。
銀行要房子有什麼用？它要的是你支付貸款的本金和利息！
這下，銀行的貸出去的錢沒有人歸還了，倉庫裏全成了壞賬、呆賬、死賬，而在房地產基礎上衍生出來的各種債券一下子變成了垃圾資產——就這樣，貝爾斯登倒下了、美林證券倒下了、雷曼兄弟倒下了，連美國最大的儲蓄銀行華盛頓互惠銀行也在2008年底倒下了！
“次貸”危機終於演變成了金融危機，並且開始蔓延全世界。
下圖是經過通貨膨脹調整之後，美國130年來的凱斯-席勒房價指數（Case-ShillerHPI）中10大城市房價綜合指數及20大城市房價綜合指數的變動情況。
圖的說明：圖表來源於標準普爾公司的凱斯-席勒住房價格指數，包括了全美房房價格指數（national home price index）、20城綜合指數（20-city composite index）、10城綜合指數（10-city composite index）三個指數。
對比1987年以來美元利率變動情況，你就會發現和日本一樣的規律。
美國銀行間基準利率的歷年變動情況數據來源於美聯儲網站，圖中縱軸爲利率的百分比，圖表爲筆者本人所做。
由圖可見，在2000年以前，美國大城市的房價十分穩定，恰恰是從2001年美聯儲降低利率至美國的歷史低點之後，美國的房地產價格開始蹭蹭蹭的上漲，並最終漲至歷史最高。
低利率是房屋上漲的罪魁禍首！
爲何？
在現有的紙幣體系下，低利率就相當於鼓勵人們從中央銀行借貸，等於中央銀行拼命新印刷鈔票，導致整個社會鈔票過量供應，物價上漲，而房子，傳統上就被認爲是最好的資產避風港，再加上人人都接觸，自然成爲承擔物價上漲的首選。
歸根結底，不是房子在漲價，而是鈔票在變毛！
（19）神奇的國度
鑑於日本、美國（其實還有英國）通過降低利率製造房地產泡沫，升高利息刺穿房地產泡沫的現實，中國人民大學經濟學教授黃衛平就說了：
“在這個世界上，凡是靠房地產拉動經濟的國家，結果沒有不崩盤的，世界老大美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤；世界老二日本靠房地產拉動經濟結局也是崩盤，……，尤其當房地產和金融緊密結合成爲一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經濟。”
現在，似乎出現了一個奇蹟和例外——那就是中國的房地產。
美國和日本的大城市，10年之內房價也就上漲了2~3倍，然後就撐不住了，房地產泡沫破裂，而中國大城市，從1998年到2008年，大城市房價至少漲了5倍……
下圖根據中房上海指數而做的1995年到2011年的上海房地產價格變化圖。
圖表說明：數據來源於上海市房地產估價師協會網站，與香港、日本、美國房價數據不同的是，上海的房價數據是以1000而不是以100作爲指數基數的。
更奇怪的是，筆者能夠找到美國、日本、香港長達幾十年的城市房地產價格指數情況，愣是查不到中國主要大中城市15年內的房地產價格指數情況。統計局的數據也只有很短的幾年，而且與現實嚴重不符，筆者所找到的“中房上海指數”是唯一一個統計時序超過15年的城市房價指數情況，只能委屈大家一下
從2001年到2008年，漲了這麼多，有事麼？
沒事——漲得太少了呢！
2008年金融危機爆發，中國房價略有下跌，中國人民銀行立即大幅度降息，引發2009年中國印鈔票創出天量，一年時間，主要大城市房價再度飆升，上漲幅度都在50%以上！
像海南這樣的中國“國際旅遊島”，還有我們首都北京這種全國人民都熱愛的地方，從2008年底以來的2年時間裏，房價更是在原有基礎上暴漲100%！
不過，在房價數據方面，中國政府部門統計工作的保密性和欺騙性都做得實在太好——保密性體現在筆者總是查找不到長序列的全國大中城市房價數據；欺騙性體現在2010年初，國家統計局宣佈2009年中國大中城市房價“僅僅上漲了1.5%”。
由圖可以看出，正是從1998年中國房改以後，中國的一年期存款開始降至歷史地位，鼓勵人們“貸款買房”、“花明天的錢”，中國的房價也在“市場化改革”中突飛猛進。
偏偏始終有人說中國房價沒有泡沫，並且解釋了一大堆原因，說是“中國特色”，根據這些動聽的理論，再深入論證一下，估計有一天中國可以脫離地球引力，向着太陽飛去……
聽說中國房價沒有泡沫，老母豬都心動了，它正打算把自己的豬圈拆了蓋別墅來賣呢！
網友模仿《沁園春.雪》寫了一首詞，很能代表中國2003年以來瘋狂的房價：
“神州大地，千萬蝸居，億人房飄。望京滬上下，樓宇莽莽。長城內外，房奴滔滔。袓孫三代，盡其所有，欲與房價試比高。須鈔票，傾儲蓄貸款，分外心焦。樓價如此虛高，引無數英雄競折腰。昔秦皇漢武，略輸鈔票，唐宗宋袓，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好屈身蒙古包。俱往矣，數天價樓盤，還看今朝！”
（20）中國房價絕對沒有泡沫！
當然，如果非要說中國房地產市場與美國、日本的不同，那是因爲中國的房地產市場背後有了政府這隻看不見得手在託着，所以即便有泡沫，也不可能像美國和日本那樣的破裂。
由於政府100%的壟斷了大城市可供蓋房子的土地供應，中國的房地產業本質上已經不是市場經濟行業，而是像中國的稅收與壟斷行業的壟斷價格一樣，成爲了一種少數人剝奪多數人財富的一種工具。
在這個食物鏈中，最上層的爲中央銀行下屬的金融機構和地方政府，地方政府通過賣地與房地產稅收，最大程度的獲得了地方財政收入；食物鏈的第二層爲與官員勾結的房地產商以及受賄喫回扣的官員；第三層是炒房者，炒房者相當部分爲擁有大量現金的官員及家屬——最下層纔是那些真正需要買房來住的萬萬千千的普通人。
（21）神針
國外的歷史經驗也都分析完了，但還有幾個中國“房價必漲”的論調也需要認真對待，包括人口數量論調、城鎮化論調、年輕人結婚買房論調……
好吧，我曾經在一篇帖子裏分析過，這裏就引用過來，還用這四根神針，來刺破這四條被別有用心的人所刻意鼓吹的七彩大泡泡。
論調1：中國有13億人，都向往城市生活，尤其是大城市生活，所以城市住房，尤其是大城市住房需求幾乎是無限的，房價會一直上漲。
不妨假定這個理論是正確的，那麼，按照這個邏輯來分析，全世界有65億人口，都想去美國，都想去美國的大城市（要知道，美國大城市不要說戶籍限制了，連國籍限制都沒有，只要你有錢就能買房），所以，美國大城市的房價應該會高到天上去……
然而，現實卻是美國的房價（包括紐約等大城市）正在下跌，即便其他的大宗商品價格在一路上漲，美國的大城市的房價卻是不跌就是萬幸，更別說大幅上漲了。
爲什麼美國房價會有這種情況？
總結起來，只有1個原因，美國的房價對於全世界其他國家的人民來說還是太貴，所以只有美國的那3億人去消費，而這3億人目前的消費需求已經飽和（很多美國人的房子面積總和都有一個籃球場那麼大），所以房價開始了下跌，而且很長一段時間內幾乎不可能上漲。
中國當前城市房價又何嘗不是如此？
那些嚷嚷“人口數量一定會推升房價”的經濟學家們也許是被豬油蒙了心，或者是黑布遮了眼，中國現在從農村出來的打工者，每月工資能夠超過3000元的可謂是鳳毛麟角，而現在中國隨便一個大城市房價都在8000元/平米以上，即便是這些鳳毛麟角的“高級打工仔”的如此收入，要想買一個90平米左右的住房，也需要他們不喫不喝20年的總收入方能買得起，如此情況下，談何“人口數量一定會推升房價”？
論調2：在中國未來十幾年內，都有着強烈的城市化需求，城市化一定會造成房價上漲。
我們也假定這個論調是正確的。
先看一份數據，據國土資源部的統計，當前階段中國城市居民的人均佔有住房面積爲28平方米，這個數據是正面數據，所以大家應該相信政府部門沒有必要造假。
按照國際平均的水平來衡量，28平米/人的居住面積，水平不算低，俄羅斯和東歐等許多人均GDP比我國高出來許多的國家，都遠遠達不到這一標準呢。
當前中國的城市化率是50％左右，據說它可以上升到70％-75％，所以20年之內，中國的城市人口會另外增加3億人。
哇，3億人，那需要多少住房呢？
不妨按照目前這個28平米/人的標準計算——未來20年，我們繼續假定我們政府實現了“和諧社會”，普通農民打工者的工資水平能夠增加到和國家公務員一樣的水平（以今天的體制來說，這個說法簡直是荒謬），所以新增加的3億人都能夠負擔得起一處房產（以今天的價格來看，這個說法也非常可笑），中國的城市可能需要額外84億平方米住房，這也是未來20年內，我國居民住房面積需求的最大可能。
再來看一組現在的數據，當前中國已經完成了超過20億平方米房產的建設，儲備的土地足夠容納另一個20億平方米——還有，當前我國每年建築業生產能力約爲15億平方米！
我們前面計算的是20年之內中國的住房需求，結果你發現，如果按照目前的建設速度，5年之內中國就可以完成這一目標——那接下來15年會發生什麼情況？
你自己想想看吧。
產能絕對過剩，沒有足夠的人來住滿所有的房屋，當出現這一情況的時候，房地產價格只有一個前途——那就是大幅度降價，正如日本在過去的20年中經歷的一樣。
更可怕的是，房貸和更多的註定賠錢的“鐵公基”的建設，可能是我國整個銀行系統貸款的主體（80%以上應該沒有問題），死帳、壞賬問題將會摧毀現在拼命發放貸款的整個銀行系統，導致中國出現長期經濟蕭條。
這個方面，可能是我國房地產上漲不可持續的最致命原因。
論調3：中國現在城市裏有很多年輕人，他們都要面臨結婚、生子的問題，因爲他們的需求，所以城市房價還要上漲。
這個論調乍一聽似乎很有道理，其實等同於不瞭解中國人口的年齡狀況。
我國人口統計資料顯示，2009年是中國30歲左右人口（婚齡及生育年齡）數量的頂峯，從2009年起中國30歲左右因爲結婚、生子而需要購買房子的人口會持續下降，一直下降……
從這個意義上說，2009年也將是我國城市房子需求的頂點。
動態來看，中國的計劃生育政策，更是會導致未來20年的城市人口劇變。
我們不妨想想看，在我們當前的城市裏有多少房產是被60歲以上的人口所擁有的，這些人在20年之後可能絕大部分已經去世，他們遺留的房產會怎麼處理。
筆者就有2位50來歲的同事，很普通很普通的北京人，他們都只有1個孩子，他們自己有一套住房，夫妻雙方的父母也各有一套房子，而且他們也都給自己25歲左右的孩子買了一套房子——20年之後，他們的孩子也都會結婚，很有可能也都是獨生子女，這麼算下來，想想這對年輕人手裏會有幾套房子？
是的，小兩口將至少擁有7套房子——難道，爲了顯擺自己房子多，這小兩口從週一到週日，每天都換房子住？
需要不了的時候，是不是要出售呢？這麼多房產同時出售，價格會上漲麼？
所以，未來20年，在面臨人口老齡化以及人口總數下降的局面的時候，中國的房地產實際價值將不斷下降，並且一低再低。
論調4：中國人多地少，所以房價也應該像香港一樣，一直不斷的上漲！
呀，這個觀點可是老有基礎了，可不嘛，中國有13億人口呢，領土面積卻和只有3億人口的美國相當，美國大城市房價1萬元/平米的話，咱中國豈不是至少得賣4萬元/平米！
按照這種比較方法的話，用人民幣來計價，日本城市房價至少得賣10萬元/平米，最窮的孟加拉國房價也也應賣25萬元/平米，香港和新加坡賣100萬元/平米都是少的——相反，地廣人稀的加拿大、澳大利亞的房價只能賣1000元/平米！
中國人口是多，但不是什麼事兒都能扯上這個原因！
就拿日本來說，日本全國領土面積37萬平方公里，中國領土960萬平方公里，中國面積是日本的將近30倍，人口是日本的10倍，中國房價按道理應該是日本房價的1/3纔對，可咱們偉大的首都北京，房價已經和東京完全持平了！
有人說中國西部大部分領土都不能用，所以應該去掉——這些人難道沒有概念，人家日本絕大部分土地都是山地，也是不能用來蓋房子的！更何況，即便是中國東部和中部的領土相加，也是日本國土面積的20倍左右！
房價上漲不上漲，只是與可供蓋房子的土地面積有關，與國土面積基本沒有關係，世界上沒有哪個地區連蓋房子的土地都沒有——即便是世界上人口最擁擠的香港和新加坡！
香港總面積1076平方公里，人口640萬；新加坡總面積683平方公里，人口370萬，按照前面這個論調計算的話，那房價還不得賣10億元/平米？
可我們知道的是，新加坡這個城市國家的房價，還沒有咱們的北京上海高！
即便是香港房價比北京上海高出來不少，但我還是建議你用“谷歌地球（Google Earth）”看一下香港地圖——香港根本不是沒有地方蓋房子，而是70%可用於蓋房子的空地都被政府以“保護綠地”的名義給“圈”起來了，政府故意每年只拿出來一點點土地來進行拍賣，所以才導致香港的房價全球最貴！
也就是說，政府故意壟斷土地供應，纔是房價昂貴的最根本理由——香港的模式，和中國內地大城市的房價模式，有什麼區別麼？
人家香港，雖然房價貴點兒，但香港有便宜的物價（稅率低），有民主制度保證下廉潔高效的政府，有完善的社會福利和社會保障體系——相比之下，我們中國大城市有什麼？值得你付出那麼多財富來來買這個城市的一棟房子麼？
更不必提人家新加坡！新加坡政府以幾乎每個家庭都能承受得起的低廉價格大量出售可供新加坡居民永久居住的房子（叫做“政府組屋”），哪怕是四室兩廳這樣我們可以被稱之爲“豪宅”的房子，價格也不過在600萬元人民幣左右，一般的100平米左右的房子，就人民幣150萬左右（對新加坡人的收入水平來說，小CASE）——額外強調一句，新加坡土地總面積還沒有北京市五環以內面積大，所以人家的“郊區”可比咱們的市區還要近！
對比一下，人家罪惡的資本主義制度下的人民，買到房子都是可以永久居住的，中國的大城市房子，最多不過擁有“70年產權”，還有所謂的“50年小產權”，哪一個更划算呢 ？
更何況，當前中國許多大城市房產的名義價格已經達到了紐約、倫敦、東京、香港等世界最發達城市的標準，你還指望它能夠上漲麼？
德國的柏林和慕尼黑，可謂是歐洲的政治中心和經濟中心（歐洲應該比中國富吧？），那你猜猜現在柏林和慕尼黑的房價是多少——相當於北京的三環以內只有北京的1/2左右！
三環以外呢——柏林和慕尼黑的三環以外區域基本上都是鬱鬱蔥蔥的森林啦！
你覺得中國大城市的普通居民，什麼時候他的整體收入水平能夠達到紐約、倫敦、東京或者香港的普通居民的標準？或者，最次的，達到柏林人的收入水準？
房子是用來住的，否則，不管出於何種理由維護高房價，一旦危及到政權的穩固，一旦遠遠超出普通居民的購買能力，這種房價終歸是不可持續的。
（23）100元的牛仔褲與10000元的牛仔褲
當然，這個論調有一個成立的前提——那就是非中國央行極其不負責任天量增發貨幣，引發惡性通貨膨脹。
然而，即使在惡性通貨膨脹的條件下，我也可以肯定，房價的上漲速度與大宗金屬商品、與原油比、與糧價比，一定是上漲最慢的那一個。
很多普通小老百姓抱有這樣一個觀點——因爲房子是必需品，哪怕我祖宗八代攢一輩子錢用來買房子，只要買房是用來住的，下跌或者上漲與我的生活無關！
可憐小老百姓所不知道的是——不管房價上漲還是下跌，政府恰恰都在利用你的這種思路，大肆搜刮你的財富！
人穿衣服是不是必須？
正常情況下賣100元一條的牛仔褲，佔你每月收入的1%，現在突然賣到了10000元，佔你每月收入的100%，你難道會認爲，“我只要是買來穿的，貴不貴都與我無關”？
財富是什麼？財富是保證你這輩子想要過上自己理想生活的時間！
對於有些人來說，花掉他們財富的1%甚至更低就可以輕鬆買到一套房子，而對於我們大多數普通人來說，花掉的卻是我們一輩子所創造的財富！
我們的紙幣價值可能會動輒變化，但除非你擁有某方面的天賦，否則我們絕大多數普通人，這輩子所能創造的財富卻基本上是個定值——如果你把絕大部分財富都用在這一樣東西，那麼他就不能用在另外的東西上！
對於現在的中國普通小老百姓來說，買房子，相當於是人生中最大的一筆財富支出，無論你買房是用來居住還是用來投資，買房都與你息息相關，與你這一輩子所創造的財富所息息相關——在買房之前，你應該考慮一下你更長久的人生……
買件100元的牛仔褲，很多人還要比較思考很久，而花掉你一輩子的財富，有些人卻輕易的做出了決定。
記住，你選擇現在買房子，就是在今天花掉這輩子所創造的財富，從現在開始，你就不得不選擇一輩子緊緊巴巴的過日子，整天戰戰兢兢，怕失去工作，怕老闆給你臉色，怕這怕那，怕到最後，只能勒緊褲腰帶，一輩子點頭哈腰、低眉順眼、逆來順受的給銀行當房奴！
因爲，一旦你失去每個月的收入，還不起月供，房子馬上會被銀行沒收！
相反，現在你選擇租房（當然，租房有許多不便，但不妨把這種不便與你一輩子財富比較一下輕重，這樣你心裏就會稍稍不那麼難過一些），10年後或者20年後買房子，那個時候，雖然房子可能價格上看上去沒有啥變化，但其實其價值已經大大降低，佔你這輩子所能創造的財富的比例會大幅度下降。
如果你一定要選擇現在買房，最強大的理由，不是什麼“爲了居住”，而是要有人給你保證，未來房價還要像過去7年一樣大幅度上漲，而且上漲幅度都遠遠超過你的工資收入、遠遠超過社會物價上漲速度——唯有如此，你買房子纔有可能實現所謂的“財富增殖”。
可惜的是，根據前面的說法，筆者認爲，按照真實價值計算，2011年中國大城市的房價，差不多就相當於2007年中國股市的5000點，甚至是5500點！
某種程度上說，只要是現在這個階段買房子，不管你是不是個人居住，就是意味着你把這一生的絕大部分財富砸向了那條上個月才從100元上漲到10000元的牛仔褲！
（24）怎麼降，降多少
中央銀行控制着鈔票供應的閘門，當然毫無疑問能控制住房價。
那我們就要分析分析了，房價不會漲，就會降，那究竟能降多少呢？
又是個怎樣的降法呢？
先要來分析一下中國人大城市買房普遍的首付款是多少——一般是30%左右，最低有20%的，這樣我們就可以肯定，中央銀行如果不想讓自己的親兒子們（四大國有銀行）和乾兒子們（民營銀行）出現呆賬、死賬、壞賬、爛帳的話，一定不會允許房價一年下跌超過30%，20%的可能性也非常小，所以，有人說什麼1年房價降50%，這種癡心妄想很類似於期望“人民公僕爲人民服務”！
只要中央政府還有足夠的控制力，中國大城市的房價就不會大跌。
不僅今年是這樣，明年也將是這樣，後年還將是這樣，未來10~15年之內都將是這樣。
進一步的，如果想要保持社會穩定，最好是貨幣保持穩定，如果貨幣真的保持穩定，CPI表現上可能不會超過5%，但實際的通貨膨脹率可能是10~15%左右，這樣一年房價要是不漲不跌，就相當於貶值10~15%。
數字上表現會不會漲？
當然可能會漲，比方說，如果央行放出一點信號，從ＲＭＢ的數字來看，房價很有可能今年漲個10%，讓一大批買房人以爲所謂的“報復性反彈”又來了，於是衝進去……
結果，明年又跌個10%！
後年再小漲5%，大後年再跌10%（每次如果同樣的漲跌幅，其實房價是下跌的，因爲跌的那個5%比漲的那個5%基數大），就這樣，通過貨幣政策玩弄所有人，最終像日本一樣，20年下來，原來7年間上漲了5倍的東京房價，最終跌回到最高點的1/3。
當然，如果我站在中央銀行以及中央政府的觀點，爲了“保增長、保民生”，實際上是保地方政府，保金融機構，我們一定不能讓房價像日本那樣連跌20年，一路跌到暴漲前，我們的目標是——在未來的10~15年裏，最理想的房價是在數字上表現出來不漲不跌或略有下跌，這就叫“穩定房價”，同時其他的物價比較快點兒的上漲，然後維持低利率，印鈔票，讓其他的所有物價都漲。正如前文所說，這樣以來，慢慢的，當物價泡沫逐漸起來的時候，房價的那個泡沫就逐漸減輕、甚至消除了。
無論未來中國大城市的房價在RMB數字上如何表現，與其他的黃金白銀石油銅鐵乃至其他所有大宗商品（包括糧食、紡織品等）相比，未來10~15年，中國大城市的房屋實際價值是一定會下降的。
如果你連這個都還懷疑的話，我該懷疑你智商了——像陳寶存這種，說什麼房地產“黃金十年”結束了，還有“白銀三十年”纔剛剛開始，之後還有“青銅五十年”，“黑鐵一百二十年”，真不知道這人是不是被豬油蒙了心了？
所以，綜合各種因素，互相妥協、牽扯和抵消，總結下來，有必要再重複筆者的結論：
中國大城市房價絕對不可能再次大幅度上漲，但阿拉伯數字表現出的價格卻很難下跌！
價格的數字表現可能不會下跌，但相對於其他所有商品，房地產的實際價值卻在未來20年一定都不可能上漲，而是下跌、下跌、再下跌……
當然，你可以不信筆者所說，就是錢多，爲了改善自己的生活質量，倍兒有理想，寫上自家名字的房子一定要達到住一棟、租一棟、空一棟的水平，更極端的，想要上半夜住這一套，下半夜住那一套，那你就趕緊買房吧
！