重慶二手房數據分析報告
前言——
2018年，重慶地區生產總值突破2萬億元、同比增長6%，人均可支配收入同比增長9%，經濟發展呈現出“穩、進、好”的態勢。隨着居民可支配收入的增加，人們對房產的關注度也在提高。在二手房市場方面，2018年重慶二手房訪問量高於一線城市，在全國位居榜首。重慶二手房與其他直轄市相比房價較低、存量較大，且戶型分佈廣、可選擇性較大，可按照自己的需求，選擇適合的房源。
在2019年9月全國城市二手房新增供給量排行中，重慶排名第二，僅次於上海。2017年9月23日，重慶發佈限售令，房屋需取得《不動產權證》滿兩年後才能上市交易，導致二手房市場房源數量有所下降。直至2019年9月23日，第一批房源解禁，二手房供給量還有進一步的提升。芝諾數據從公開數據源獲取120083套房源數據，從數量和價格兩個方面，對房源的地段、戶型、樓層等方面進行分析。
In Chongqing
（一）2014-2019年重慶房市整體情況
2015年，重慶“限外”取消、公積金可異地貸款等政策影響了重慶樓市，房源供給數量增加，激活了市場熱情，買賣雙方都有交易慾望，市場供需趨於高度活躍。2015年9月房源供給量飛速上升，同比增長321.92%。
近五年，重慶通過限售、二手房首付比例提高等多方式政策調控，二手房新增供給量在2016年9月有所下降之後，開始保持平穩增長。今年“住房不炒、樓市去庫存”的政策使2019年9月房源供給量同比下降23.77%。
2016年，房價上漲浪潮席捲了全國絕大多數城市。其中，重慶屬於後漲城市，2016年底房價開始上漲，2017年9月同比增長50.41%；2018年繼續上漲，9月的二手房單價同比增長32.60%。2019年9月，隨着政策調控，房價略微下降，降幅爲6.90%。
（二）2019年重慶二手房情況
重慶是最年輕的且房價也是最低的直轄市。2016年以來全國房價一直處於居高不臨下的狀態，今年兩會再次提出“住房不炒”，重慶相關部門陸續出臺了與之配套的調控政策，數據顯示，除重慶外的三個直轄市二手房平均單價均呈上升趨勢，而重慶的均價則出現了下降，降幅達6.89%。
在重慶多方位的政策調控下，2019年重慶二手房均價在11800-12100元/m²範圍之內，波動較小，市場處於相對平穩期。
In Chongqing
2019年7月公開數據源顯示有97789套二手房掛牌出售，而9月二手房掛牌量已增加至120083套，增幅達22.80%。隨着首批“923”限售房屋“銷售解禁”，後續將會有更多房源湧入二手房市場。
（一）區域分佈
二手房最大的優勢就是位置好，地段好，且周邊配套也比較齊全。受規劃影響，在城市或商圈的中心很少有新建商品房。數據顯示，二手房主要分佈在主城九區，房源達110395套，佔比91.93%。
1、行政區
二手房主要分佈在渝北區，共有28645套房源，佔比爲23.85%。渝北區的房源數量遠超其它區縣，比排名第二的南岸區多出65.67%。渝北區交通優勢突出、產業佈局合理，多項經濟指標保持全市第一，並且渝北空氣質量優良天數常年保持在90%以上，是重慶的宜居名區。不僅如此，渝北區地廣人多，常住人口超過160萬，所以住房需求大，二手房屋供給自然多。
進入前十的區縣只有長壽，排名第九，有5125套二手房。長壽，是全市重點打造的衛星城之一，已建成生態綠帶相隔的中心城區和經開區兩大片區，城區人口超過40萬，城鎮化率達64.9%，奠定了建設宜業宜居宜遊宜壽“四宜”衛星城的堅實基礎。
從二手房密度來看，渝中區遠超其他區縣，高達219套/平方千米，二手房密度是排名第二的南岸區的3.33倍。渝中區的區域面積較小，僅有23.71平方千米，且經過長時間發展，在房地產方面區域飽和，很難找到住宅用空地來建造新樓盤，因此二手房市場更爲繁榮。
2.地塊
排名前十的區域都在主城區，其中，沙坪壩區大學城的房源數量最集中，是唯一一個在售二手房數超過5000套的地區，共有6339套二手房在出售。一方面，大學城面積較大，人數較多，且建成區歷史較久；另一方面，大學城有多所高校且教育資源豐富，該地對房源需求較大。除此之外，隨着重慶“戰略向西”的總體佈局和城市總規的調整，大學城迎來重大發展機遇，二手房市場也開始日漸火熱。
得益於軌道交通的逐步建成通車以及品牌房企的進駐，照母山、茶園新區、龍洲灣、蔡家區域自2015年開市起有大量開發商開始新建樓盤，導致該區域房源迅速增長。
3.樓盤
二手房數量超過100套的樓盤，僅佔3.85%。與其它小區相比，重慶萬達文化旅遊城御林在售二手房源最多，有704套。該樓盤爲2018年建成，位於沙坪壩區陳家橋，所在的重慶融創文旅城是融創文旅建設中的一個都市旅遊地，升值潛力較大。數據顯示，該樓盤93.04%的房源爲毛坯房，主要是地段優勢吸引了衆多投資者。
排名前五的樓盤，有3個在南岸區。其中，和記黃埔御峯位於南坪，大多數房源爲近年修建且爲毛坯房，也屬於地段優勢吸引投資者的樓盤。
（二）輕軌分佈
1.輕軌線
有38.23%的房源分佈在輕軌附近，其中聚集在3號線附近的房源最多，佔比達33.32%。
第一，3號線是世界最長的單軌交通線路，輕軌站數量最多；
第二，3號線經過觀音橋商圈、南坪商圈等商業繁華的地區，房源聚集較多的前4個輕軌站均爲3號線的站點；
第三，除新開放的4號線、5號線外，3號線與其他軌道線路均有換乘站點，上班通勤方便，所以周圍有大量居住小區，二手房數量自然多。
2.輕軌站
近輕軌的房源主要是鄰近3號線的工貿站、南坪站、學堂灣站、觀音橋站，環線的渝魯站和6號線的北碚站，只有這6個站點附近的二手房數量超過1000套。
南坪商圈是重慶市主城區三大核心商圈之一，附近的工貿、南坪站點周邊房源數分列一二名；觀音橋站附近的房源數僅排第四，但觀音橋站周圍站點的房源數均不少，現如今輕軌出行交通便捷，幾個站之間耗時少，能夠滿足人們購物、遊玩、出行的需求。
（三）戶型與面積
1.戶型
在售二手房中，69.91%的房源爲2室和3室的剛需戶型。3室的戶型中，多爲3室2廳，客廳和餐廳是專用並且獨立，滿足大多數家庭的生活需要；而2室的戶型更適合三口之家，其中2室2廳與2室1廳二分天下。
2.建築面積
房源建築面積分佈與戶型分佈相吻合，89.92%的房源建築面積都在150平米以下，其中50-100平米的房源最多，此類房源多爲2室或3室。值得一提的是，建築面積大於200平米的房源中，52.98%的房源是別墅，不僅臥室數量多，還配有書房、健身房、多功能廳等房間。
3.公攤面積
戶型越大，公攤面積也越大，但公攤面積佔建築面積的比例逐漸減少。公攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，業主沒有處置權。因此一直以來都有一種觀點認爲，買房時一定要選公攤面積小的房子。但公攤面積並非越小越好，一方面，公攤面積的大小，能說明公共設施的完善程度，電梯、下水道和緊急通道等都是使用的公攤面積；另一方面，小戶型的公攤面積雖小，但佔建築面積的比例高，例如1室的小戶型公攤面積佔了建築面積的21.91%。
（四）樓層
二手房市場上的房源多在30-40層高的建築中，佔比爲39.15%。高層房源一般戶型較小，這也符合主要戶型爲2室或3室的情況。高中低樓層分佈較均勻，佔比均在三成左右。二手房市場上各種樓層的房源供給量充足，能滿足不同買房者的樓層偏好。
In Chongqing
（一）整體情況
根據公開數據源計算可得重慶二手房的平均單價（建築面積單價）爲13543元/m²，總價爲138.89萬元，現有的房源平均單價已經接近中國房地產業協會統計的重慶新樓盤的價格（13625元/m²）。
1.單價
從掛牌均價來看，別墅的價格多爲12000元/m²以上，別墅環境好，空間大，與普通住宅相比，更安靜，隱私性也更好，再加上土地利用率低，因此價格高；商住兩用的商品房所處地段較好，臨商圈或學校近，生活方便，用途廣泛，價格較高，集中於8000-18000元/m²之間，而普通住宅的價格在各價位均有涉及，但主要集中在10000-18000元之間，也有一部分在5000元/m²以下。前者住宅中，99.47%在主城九區，工作生活等均較爲方便，而後者住宅多爲地段不好或建築時間久的住宅，配套設施相對沒有那麼齊全。
2.總價
從掛牌總價來看，別墅單價高，且面積大，因此掛牌價多集中於300萬元以上；91.61%的商住兩用房掛牌價在100萬以下，主要是因爲62.86%爲1室的小戶型，雖然每平方米價格較高但總價較低；普通住宅中74.15%爲購房者需求最多的三室或兩室住宅，而且由於地段、年限等多種因素，每平方米價格各有不同，因此價格跨度較大，主要爲50-200萬之間。
（二）價格分佈
1.行政區
一處優質地段不僅可以保值，更有升值的可能性，因此地段是買房時不得不考慮的一個重要因素。重慶主城九區房源的平均單價達14420元/m²，遠超周邊區縣。平均單價排行前三的分別爲江北區、渝中區、渝北區，平均單價均超過15000元/m²。江北區、渝中區、渝北區作爲重慶市的核心區域，彙集了重慶最好的資源，其房價高也不足爲奇。值得一提的是，渝中區房源的建成時間平均比江北區早2年多，因此單價低於江北區，排名第二。
從總價來看，渝北區房源的平均總價以180.89萬元位列第一。渝北區三室以上的房源較多，佔比23.49%，遠超平均水準（16.63%）。而渝中區戶型在三室以上的房源僅有10.77%，雖然平均總價排在第三，但與排名第二的江北區還有20萬元的差距。
2.輕軌
交通便捷是通勤人羣選擇居住地的重要考慮因素。近年來，重慶軌道交通不斷髮展，輕軌成爲出行必選交通工具，臨近輕軌的房源備受青睞。數據顯示，臨近輕軌的房源平均單價爲14370元/m²，比其他高10.28%。
5號線臨近的房源以187.6萬元的平均總價位居榜首，平均單價也以16650元/平方米排在第一。一方面，5號線目前開通的站點除大石壩站外，均在渝北區，與渝北區整體情況類似，臨近5號線的房源戶型較大，三室以上的房源佔比20.14%；另一方面，5號線附近房源44.05%位於照母山，而照母山是重慶高端房最集中的地方，因此5號線附近房源單價高也在情理之中。
3.戶型
隨着戶型的增大，房源的單價呈現出遞增的趨勢。3室及以下的戶型，單價差別不大，均在13000元/平方米左右，而戶型在4室及以上房源的單價差別較大。
數據顯示，4室及以上的豪華大戶型單價比3室及以下的剛需戶型單價高17.41%。一方面，購買豪華大戶型的客戶相對於基本的居住需求，更多的是追求生活品質，豪華大戶型空間寬裕，可設置更多的功能區，功能齊全，戶型架構上也能充分做到寬敞、明亮，動靜分明；另一方面，92.31%的別墅爲四室及以上的豪華大戶型，房價自然比較高。
4.樓層
別墅的價格遠高於普通住宅。數據顯示，75.29%的別墅建築高度爲3樓或4樓。極大的影響低層建築價格，因此本節不討論別墅。
隨着建築越來越高，均價也越來越貴，這在40層以上的建築尤爲明顯，這是因爲超高層建築開發成本要遠高於普通建築。除此之外，超高層建築的選址對城市中心度有特別的要求，強調城市資源豐富。數據顯示，超高層建築主要分佈在江北嘴、解放碑、北濱路、照母山等具有地段優勢的區域。
大多數建築中，不同樓層的價格沒有明顯差異，可以按照自己的喜好選擇想住的樓層。但在40層以上的超高層建築，樓層越高、價格越高，住的高看得遠，俯瞰重慶城市繁華。
數據顯示，大多數房源都配備有電梯，佔比91.62%。有電梯的房源價格普遍高於其他房源，價格差距達56.78%。沒有電梯的房源大多建成時間較早，比較老舊，且老小區可能存在電路老化等問題，存在一定的安全隱患，因此價格較低。數據顯示，沒有電梯的房源樓層越高、價格越低，對於大多數人而言，每天爬高樓回家並不是一件輕鬆的事情。
5.朝向![]()
房源數排名前三的朝向爲南、東南、東，分別佔比37.76%、29.02%、16.03%。朝南的房屋可以保持充足的陽光，即使在冬日，陽光也一樣可以照射到房屋內部，令人感覺到明亮溫暖；對於朝東向的戶型來說，採光好是一大優勢，並且能夠更早迎來日光的照射，也尚算不錯。因此南、東南、東三個朝向的房源遠超其他朝向。而在價格方面，各朝向並沒有呈現出某一朝向房源明顯偏高的特徵，說明在重慶並不太注重朝向對價格的影響。
6.裝修
二手房出售之前大多爲自住，因此47.50%的房源都是精裝修。從均價來看，毛坯房的單價和精裝修的單價相差無幾，甚至毛坯房價格還略高於精裝房源。這大戶型房源中更爲明顯，在建築面積大於100平方米時，毛坯房的價格快速增長，而精裝修的房源增速較慢，在豪華大戶型時，毛坯房甚至比精裝修房源更貴。
一方面，購買大戶型一般打算長期住，會考慮相當多因素，如居住人羣、裝修風格、房間功能等。精裝房即使能通過軟裝來調整，但基本結構和設施、硬裝已經定型，如果全部拆掉重裝只會花更多的錢。購買毛坯房則可以“量體裁衣”，客戶可以根據家庭的情況對房屋進行裝修。另一方面，精裝修房源中，大戶型修建年份普遍早於小戶型，因此大戶型會比較“老”，價格較便宜。
很多購房者都將小戶型剛需住宅作爲過渡房，大多數人的心理是先買小的住宅，以後有錢再換大戶型，購買精裝修房源會比較省心省力省錢。因此，在小戶型房源中，毛坯房價格較低。
7.抵押
房屋是否有抵押是購買二手房必須要注意的大事之一。有抵押的房源在過戶時必須將所有抵押注銷後才能過戶。數據顯示，近一半的房源有抵押。在有抵押的房源中，43.84%的房源要求客戶償還，需要客戶先出錢解壓，前期需要較多資金；業主自還僅佔比14.64%，這一類房源安全性較強，但資金壓力全在業主這邊，因此佔比較少；還有1.61%是金融公司墊資，利息較高，且會有一定的風險。
在均價方面，有無抵押對房源的均價影響不大，有抵押的房源戶型較大，因此均價較高。其中，業主自還、客戶償還和協商解壓三種方式差別不大，而金融公司墊資的房源多爲大戶型且抵押金額較多，因此均價高出前三種方式近2000元/平方米。
結語
//////////
二手房是房地產市場中的重要組成部分，甚至二手房可以反映真實的房地產市場，因爲二手房不管是價格還是成交，都由業主和供求關係決定。隨着房價的持續走高，交易量的持續增長，二手房已經納入越來越多購房者的考慮範圍。
2019年第三季度，重慶的二手房找房熱度超過一線城市，在全國城市中排名第一。而重慶在二手房掛牌量大、可選擇性大的同時，房價也較低，可因人而異，買到最合適自己的房子。山水重慶，是一座你來了就想住下的城市！在這裏有山、有水、有你、有家人、還有一套屬於自己的房子，家才真正完整。
END
往期推薦
重慶芝諾大數據分析有限公司成立於2013年8月，國家高新技術企業。公司研發實力雄厚，人才優勢突出，擁有大數據綜合管理平臺（ZDM）、大數據教學科研平臺、大數據BI分析系統等60多項知識產權與發明專利，其中包含多項高新技術產品。公司業務主要包括：高校大數據教學實訓平臺、智慧黨建大數據系統、大數據項目實施與技術培訓、政府數據分析與社情民調及相關調查、數據治理評估（DCMM）等。
嗨，你還在看嗎？