重庆二手房数据分析报告
前言——
2018年，重庆地区生产总值突破2万亿元、同比增长6%，人均可支配收入同比增长9%，经济发展呈现出“稳、进、好”的态势。随着居民可支配收入的增加，人们对房产的关注度也在提高。在二手房市场方面，2018年重庆二手房访问量高于一线城市，在全国位居榜首。重庆二手房与其他直辖市相比房价较低、存量较大，且户型分布广、可选择性较大，可按照自己的需求，选择适合的房源。
在2019年9月全国城市二手房新增供给量排行中，重庆排名第二，仅次于上海。2017年9月23日，重庆发布限售令，房屋需取得《不动产权证》满两年后才能上市交易，导致二手房市场房源数量有所下降。直至2019年9月23日，第一批房源解禁，二手房供给量还有进一步的提升。芝诺数据从公开数据源获取120083套房源数据，从数量和价格两个方面，对房源的地段、户型、楼层等方面进行分析。
In Chongqing
（一）2014-2019年重庆房市整体情况
2015年，重庆“限外”取消、公积金可异地贷款等政策影响了重庆楼市，房源供给数量增加，激活了市场热情，买卖双方都有交易欲望，市场供需趋于高度活跃。2015年9月房源供给量飞速上升，同比增长321.92%。
近五年，重庆通过限售、二手房首付比例提高等多方式政策调控，二手房新增供给量在2016年9月有所下降之后，开始保持平稳增长。今年“住房不炒、楼市去库存”的政策使2019年9月房源供给量同比下降23.77%。
2016年，房价上涨浪潮席卷了全国绝大多数城市。其中，重庆属于后涨城市，2016年底房价开始上涨，2017年9月同比增长50.41%；2018年继续上涨，9月的二手房单价同比增长32.60%。2019年9月，随着政策调控，房价略微下降，降幅为6.90%。
（二）2019年重庆二手房情况
重庆是最年轻的且房价也是最低的直辖市。2016年以来全国房价一直处于居高不临下的状态，今年两会再次提出“住房不炒”，重庆相关部门陆续出台了与之配套的调控政策，数据显示，除重庆外的三个直辖市二手房平均单价均呈上升趋势，而重庆的均价则出现了下降，降幅达6.89%。
在重庆多方位的政策调控下，2019年重庆二手房均价在11800-12100元/m²范围之内，波动较小，市场处于相对平稳期。
In Chongqing
2019年7月公开数据源显示有97789套二手房挂牌出售，而9月二手房挂牌量已增加至120083套，增幅达22.80%。随着首批“923”限售房屋“销售解禁”，后续将会有更多房源涌入二手房市场。
（一）区域分布
二手房最大的优势就是位置好，地段好，且周边配套也比较齐全。受规划影响，在城市或商圈的中心很少有新建商品房。数据显示，二手房主要分布在主城九区，房源达110395套，占比91.93%。
1、行政区
二手房主要分布在渝北区，共有28645套房源，占比为23.85%。渝北区的房源数量远超其它区县，比排名第二的南岸区多出65.67%。渝北区交通优势突出、产业布局合理，多项经济指标保持全市第一，并且渝北空气质量优良天数常年保持在90%以上，是重庆的宜居名区。不仅如此，渝北区地广人多，常住人口超过160万，所以住房需求大，二手房屋供给自然多。
进入前十的区县只有长寿，排名第九，有5125套二手房。长寿，是全市重点打造的卫星城之一，已建成生态绿带相隔的中心城区和经开区两大片区，城区人口超过40万，城镇化率达64.9%，奠定了建设宜业宜居宜游宜寿“四宜”卫星城的坚实基础。
从二手房密度来看，渝中区远超其他区县，高达219套/平方千米，二手房密度是排名第二的南岸区的3.33倍。渝中区的区域面积较小，仅有23.71平方千米，且经过长时间发展，在房地产方面区域饱和，很难找到住宅用空地来建造新楼盘，因此二手房市场更为繁荣。
2.地块
排名前十的区域都在主城区，其中，沙坪坝区大学城的房源数量最集中，是唯一一个在售二手房数超过5000套的地区，共有6339套二手房在出售。一方面，大学城面积较大，人数较多，且建成区历史较久；另一方面，大学城有多所高校且教育资源丰富，该地对房源需求较大。除此之外，随着重庆“战略向西”的总体布局和城市总规的调整，大学城迎来重大发展机遇，二手房市场也开始日渐火热。
得益于轨道交通的逐步建成通车以及品牌房企的进驻，照母山、茶园新区、龙洲湾、蔡家区域自2015年开市起有大量开发商开始新建楼盘，导致该区域房源迅速增长。
3.楼盘
二手房数量超过100套的楼盘，仅占3.85%。与其它小区相比，重庆万达文化旅游城御林在售二手房源最多，有704套。该楼盘为2018年建成，位于沙坪坝区陈家桥，所在的重庆融创文旅城是融创文旅建设中的一个都市旅游地，升值潜力较大。数据显示，该楼盘93.04%的房源为毛坯房，主要是地段优势吸引了众多投资者。
排名前五的楼盘，有3个在南岸区。其中，和记黄埔御峰位于南坪，大多数房源为近年修建且为毛坯房，也属于地段优势吸引投资者的楼盘。
（二）轻轨分布
1.轻轨线
有38.23%的房源分布在轻轨附近，其中聚集在3号线附近的房源最多，占比达33.32%。
第一，3号线是世界最长的单轨交通线路，轻轨站数量最多；
第二，3号线经过观音桥商圈、南坪商圈等商业繁华的地区，房源聚集较多的前4个轻轨站均为3号线的站点；
第三，除新开放的4号线、5号线外，3号线与其他轨道线路均有换乘站点，上班通勤方便，所以周围有大量居住小区，二手房数量自然多。
2.轻轨站
近轻轨的房源主要是邻近3号线的工贸站、南坪站、学堂湾站、观音桥站，环线的渝鲁站和6号线的北碚站，只有这6个站点附近的二手房数量超过1000套。
南坪商圈是重庆市主城区三大核心商圈之一，附近的工贸、南坪站点周边房源数分列一二名；观音桥站附近的房源数仅排第四，但观音桥站周围站点的房源数均不少，现如今轻轨出行交通便捷，几个站之间耗时少，能够满足人们购物、游玩、出行的需求。
（三）户型与面积
1.户型
在售二手房中，69.91%的房源为2室和3室的刚需户型。3室的户型中，多为3室2厅，客厅和餐厅是专用并且独立，满足大多数家庭的生活需要；而2室的户型更适合三口之家，其中2室2厅与2室1厅二分天下。
2.建筑面积
房源建筑面积分布与户型分布相吻合，89.92%的房源建筑面积都在150平米以下，其中50-100平米的房源最多，此类房源多为2室或3室。值得一提的是，建筑面积大于200平米的房源中，52.98%的房源是别墅，不仅卧室数量多，还配有书房、健身房、多功能厅等房间。
3.公摊面积
户型越大，公摊面积也越大，但公摊面积占建筑面积的比例逐渐减少。公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，业主没有处置权。因此一直以来都有一种观点认为，买房时一定要选公摊面积小的房子。但公摊面积并非越小越好，一方面，公摊面积的大小，能说明公共设施的完善程度，电梯、下水道和紧急通道等都是使用的公摊面积；另一方面，小户型的公摊面积虽小，但占建筑面积的比例高，例如1室的小户型公摊面积占了建筑面积的21.91%。
（四）楼层
二手房市场上的房源多在30-40层高的建筑中，占比为39.15%。高层房源一般户型较小，这也符合主要户型为2室或3室的情况。高中低楼层分布较均匀，占比均在三成左右。二手房市场上各种楼层的房源供给量充足，能满足不同买房者的楼层偏好。
In Chongqing
（一）整体情况
根据公开数据源计算可得重庆二手房的平均单价（建筑面积单价）为13543元/m²，总价为138.89万元，现有的房源平均单价已经接近中国房地产业协会统计的重庆新楼盘的价格（13625元/m²）。
1.单价
从挂牌均价来看，别墅的价格多为12000元/m²以上，别墅环境好，空间大，与普通住宅相比，更安静，隐私性也更好，再加上土地利用率低，因此价格高；商住两用的商品房所处地段较好，临商圈或学校近，生活方便，用途广泛，价格较高，集中于8000-18000元/m²之间，而普通住宅的价格在各价位均有涉及，但主要集中在10000-18000元之间，也有一部分在5000元/m²以下。前者住宅中，99.47%在主城九区，工作生活等均较为方便，而后者住宅多为地段不好或建筑时间久的住宅，配套设施相对没有那么齐全。
2.总价
从挂牌总价来看，别墅单价高，且面积大，因此挂牌价多集中于300万元以上；91.61%的商住两用房挂牌价在100万以下，主要是因为62.86%为1室的小户型，虽然每平方米价格较高但总价较低；普通住宅中74.15%为购房者需求最多的三室或两室住宅，而且由于地段、年限等多种因素，每平方米价格各有不同，因此价格跨度较大，主要为50-200万之间。
（二）价格分布
1.行政区
一处优质地段不仅可以保值，更有升值的可能性，因此地段是买房时不得不考虑的一个重要因素。重庆主城九区房源的平均单价达14420元/m²，远超周边区县。平均单价排行前三的分别为江北区、渝中区、渝北区，平均单价均超过15000元/m²。江北区、渝中区、渝北区作为重庆市的核心区域，汇集了重庆最好的资源，其房价高也不足为奇。值得一提的是，渝中区房源的建成时间平均比江北区早2年多，因此单价低于江北区，排名第二。
从总价来看，渝北区房源的平均总价以180.89万元位列第一。渝北区三室以上的房源较多，占比23.49%，远超平均水准（16.63%）。而渝中区户型在三室以上的房源仅有10.77%，虽然平均总价排在第三，但与排名第二的江北区还有20万元的差距。
2.轻轨
交通便捷是通勤人群选择居住地的重要考虑因素。近年来，重庆轨道交通不断发展，轻轨成为出行必选交通工具，临近轻轨的房源备受青睐。数据显示，临近轻轨的房源平均单价为14370元/m²，比其他高10.28%。
5号线临近的房源以187.6万元的平均总价位居榜首，平均单价也以16650元/平方米排在第一。一方面，5号线目前开通的站点除大石坝站外，均在渝北区，与渝北区整体情况类似，临近5号线的房源户型较大，三室以上的房源占比20.14%；另一方面，5号线附近房源44.05%位于照母山，而照母山是重庆高端房最集中的地方，因此5号线附近房源单价高也在情理之中。
3.户型
随着户型的增大，房源的单价呈现出递增的趋势。3室及以下的户型，单价差别不大，均在13000元/平方米左右，而户型在4室及以上房源的单价差别较大。
数据显示，4室及以上的豪华大户型单价比3室及以下的刚需户型单价高17.41%。一方面，购买豪华大户型的客户相对于基本的居住需求，更多的是追求生活品质，豪华大户型空间宽裕，可设置更多的功能区，功能齐全，户型架构上也能充分做到宽敞、明亮，动静分明；另一方面，92.31%的别墅为四室及以上的豪华大户型，房价自然比较高。
4.楼层
别墅的价格远高于普通住宅。数据显示，75.29%的别墅建筑高度为3楼或4楼。极大的影响低层建筑价格，因此本节不讨论别墅。
随着建筑越来越高，均价也越来越贵，这在40层以上的建筑尤为明显，这是因为超高层建筑开发成本要远高于普通建筑。除此之外，超高层建筑的选址对城市中心度有特别的要求，强调城市资源丰富。数据显示，超高层建筑主要分布在江北嘴、解放碑、北滨路、照母山等具有地段优势的区域。
大多数建筑中，不同楼层的价格没有明显差异，可以按照自己的喜好选择想住的楼层。但在40层以上的超高层建筑，楼层越高、价格越高，住的高看得远，俯瞰重庆城市繁华。
数据显示，大多数房源都配备有电梯，占比91.62%。有电梯的房源价格普遍高于其他房源，价格差距达56.78%。没有电梯的房源大多建成时间较早，比较老旧，且老小区可能存在电路老化等问题，存在一定的安全隐患，因此价格较低。数据显示，没有电梯的房源楼层越高、价格越低，对于大多数人而言，每天爬高楼回家并不是一件轻松的事情。
5.朝向![]()
房源数排名前三的朝向为南、东南、东，分别占比37.76%、29.02%、16.03%。朝南的房屋可以保持充足的阳光，即使在冬日，阳光也一样可以照射到房屋内部，令人感觉到明亮温暖；对于朝东向的户型来说，采光好是一大优势，并且能够更早迎来日光的照射，也尚算不错。因此南、东南、东三个朝向的房源远超其他朝向。而在价格方面，各朝向并没有呈现出某一朝向房源明显偏高的特征，说明在重庆并不太注重朝向对价格的影响。
6.装修
二手房出售之前大多为自住，因此47.50%的房源都是精装修。从均价来看，毛坯房的单价和精装修的单价相差无几，甚至毛坯房价格还略高于精装房源。这大户型房源中更为明显，在建筑面积大于100平方米时，毛坯房的价格快速增长，而精装修的房源增速较慢，在豪华大户型时，毛坯房甚至比精装修房源更贵。
一方面，购买大户型一般打算长期住，会考虑相当多因素，如居住人群、装修风格、房间功能等。精装房即使能通过软装来调整，但基本结构和设施、硬装已经定型，如果全部拆掉重装只会花更多的钱。购买毛坯房则可以“量体裁衣”，客户可以根据家庭的情况对房屋进行装修。另一方面，精装修房源中，大户型修建年份普遍早于小户型，因此大户型会比较“老”，价格较便宜。
很多购房者都将小户型刚需住宅作为过渡房，大多数人的心理是先买小的住宅，以后有钱再换大户型，购买精装修房源会比较省心省力省钱。因此，在小户型房源中，毛坯房价格较低。
7.抵押
房屋是否有抵押是购买二手房必须要注意的大事之一。有抵押的房源在过户时必须将所有抵押注销后才能过户。数据显示，近一半的房源有抵押。在有抵押的房源中，43.84%的房源要求客户偿还，需要客户先出钱解压，前期需要较多资金；业主自还仅占比14.64%，这一类房源安全性较强，但资金压力全在业主这边，因此占比较少；还有1.61%是金融公司垫资，利息较高，且会有一定的风险。
在均价方面，有无抵押对房源的均价影响不大，有抵押的房源户型较大，因此均价较高。其中，业主自还、客户偿还和协商解压三种方式差别不大，而金融公司垫资的房源多为大户型且抵押金额较多，因此均价高出前三种方式近2000元/平方米。
结语
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二手房是房地产市场中的重要组成部分，甚至二手房可以反映真实的房地产市场，因为二手房不管是价格还是成交，都由业主和供求关系决定。随着房价的持续走高，交易量的持续增长，二手房已经纳入越来越多购房者的考虑范围。
2019年第三季度，重庆的二手房找房热度超过一线城市，在全国城市中排名第一。而重庆在二手房挂牌量大、可选择性大的同时，房价也较低，可因人而异，买到最合适自己的房子。山水重庆，是一座你来了就想住下的城市！在这里有山、有水、有你、有家人、还有一套属于自己的房子，家才真正完整。
END
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