模拟拆迁”这个词语映入大家眼帘的时候，很多人可能想到的是某个好玩的电脑游戏，可现实中却是实实在在存在的。当签的是“模拟拆迁”的协议，突然变成真的要拆迁时，村民们方才感觉到哪里不对劲。“模拟拆迁就是统计下大家的意向，只要达不成一定比例，签了也没用！放心签吧！”“模拟拆迁不是真正的拆迁，就是先摸摸咱们村的底！”上述的对话是不是似曾相识？那么，模拟拆迁到底是怎样的，模拟拆迁协议签订后有效吗？在实践中存在那些问题？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您讲解一下什么是“模拟拆迁”。
什么是“模拟拆迁”？
所谓的模拟拆迁模式，是在城市旧城改造中针对棚户区，有别于自上而下推动的改造方式，是自下而上，居民主动要求旧城改造的一种方式，不是法律概念，最早于2002年开始应用于浙江省浦江县，后来这一模式逐渐被浙江省、四川省、江苏省等多个地区和城市推广。政府在旧城改造中，确定拆迁区块之前，先了解居民的响应程度，如果绝大多数居民有拆迁的意愿，则当地居民通过居委会联名向政府递交改造的申请，政府将此地块作为拆迁地块，然后政府就原有旧房价值进行预评估，将拟安置房屋地块的价值，位置，面积、社区的情况明确告知居民，由居民决定是否拆迁，签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%则政府再发布正式的征收公告，若在一定期限内，政府还未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。
模拟拆迁的主要方式和步骤
1、发布模拟搬迁公告。征收主体同意启动后，由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告。
2、调查登记房屋。征收部门对居民的改造意愿进行调查，并对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记结果和改造意愿调查结果应当及时公布，同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的，应当终止模拟搬迁。
3、初次评估，也叫预评估。同意改造户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于15日。
4、方案征询。房屋征收部门应当根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。
5、签订协议。房屋征收部门在与房屋所有权人签订模拟搬迁协议。
6、生效条件。房屋征收部门应当将模拟搬迁协议的签订情况以及相应结果等在征收范围内及时公布。
7、申请作出征收决定。模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数不足95%的，终止模拟搬迁。
8、作出并公布征收决定。征收主体对具备征收条件的应当作出房屋征收决定并及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
9、征收评估。进行初次评估的房地产价格评估机构，应当以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，参照前期评估的查勘情况和测算结果，出具安置房屋及被征收房屋的分户评估报告。
10、补偿决定和强制执行。
模拟拆迁的问题？
1、模拟拆迁没有法律依据，在没有行政许可之前，即在征收决定作出之前，模拟签订协议在法律上是有争议的。
2、实践中，模拟过程中，就已经开始实际强制拆除了，只要签了模拟协议就等同于实际征收了。所谓的模拟搬迁和征收的有机结合是一句空话。
3、在实践中，征收部门或确定的项目主体，出于利益考量，并不会真正告诉拆迁户所签订的协议是模拟的;往往协议签订了，正式的征收决定间隔很久也未作出，导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异，被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件，矛盾再次爆发。
4、所谓的民意调查无法体现真正的民意，签约率是人为制造的，最后从“逼你迁”演变成“逼你签”。
5、有的地方在集体土地上成片的农村宅基地上，也在用模拟拆迁的模式，这突破了《土地管理法》集体土地需要先征收为国有的规定，违反法律的强制性规定，应该属于无效。
6、模拟拆迁协议约定条款简单，所附条件无法准确界定，模拟搬迁提前退出机制几乎没有实施的可操作性，导致矛盾并未化解。
7、实践中，往往由投资主体作为一方签订模拟协议，被界定为民事协议，是无效的。实践中，这种附生效条件的做法，还是基于政府主导的，任何民事主体不可以主导。