上次我們聊到了一家房地產公司可以通過銀行貸款，企業發債，信託，契約型基金融資，融資的成本逐漸增加。今天我們來聊聊第五個渠道，通過金交所發行產品融資。
金交所產品現在是目前市面上最常見的一種高收益固收產品的一種形態。全國性的真正有着嚴格監管的金交所，其實不過十一家左右。市面上大量的三十萬、二十萬起步的高收益固收產品，都是通過金交所發行的。那些金交所實際上都是地方級的交易所。金交所的監管是最弱的，絕大多數金交所是不受中央金融機構監管的，它都屬於地方型機構。所以如果你買的是金交所的產品，其實是在這全鏈條上面去買了一個監管最弱的機構發行的產品。
總結一下，我們買的高收益固收產品，它的底層大多數情況下是債，而且是一個不可交易的債。那它背後一定是有融資主體的，從銀行到二級市場發債，到信託，再到契約型基金，最後到金交所的這樣一個融資鏈條，融資成本依次遞增。
爲什麼企業要以更高的成本來借錢呢？ 如何做到收益又高，又能在12個月，24個月實現完美兌付的呢？這背後是什麼邏輯呢？通常能做到這樣子的產品，逃不脫三個要素：第一個要素是爛資產，第二個要素是弱風控，第三個要素是期限錯配。
首先是爛資產。舉一個例子，同樣是恆大融資，在中信信託的資金成本給出的可能非常的低，可能連7%都不到。但是外面很多恆大的產品收益率是超過九超過十的。難道他是爛資產嗎？答案是是的。它可能給出的這個樓盤，給出的底層資產，雖然標籤都是恆大的，但是從質量上是完全不一樣的。
其次是弱風控，那在中信信託這樣的頭部信託機構，即使你有一線城市的地產項目、擁有多種證照，還要必須要進行非常嚴格的各種質押、擔保等等風控措施。在風控措施上少一環或者是少多環，這對整個產品的質量和風控是有極大的差異的。
然後就是期限錯配。一個項目怎麼着都得兩年以上的運營週期吧。可是爲什麼你的產品可以六個月、十二個月、二十四個月完美對付呢？所以這裏面就逃不脫“資金池”的概念。那就是說有一個池子總有人不斷的在投資買高收益固收，那麼就把後面收的錢用來對付前面的人的本金加利息，不斷地去這樣子滾動發行，這個就叫期限錯配。
所以當我們執着於去尋找安全的高收益固收的時候，我們都應該去思考一下，你買的這個產品的高收益，它來自於什麼？這個來源就是你面臨的風險。
我們來做一個結論：如果你買的高收益固收產品年收益率是超過百分之八的，那麼你買的產品大概率是成本最高的一種借貸，大概率把錢借給了資質最差的借款人，或者質量最差的底層資產。大概率你的產品來自於監管最松的那個機構。那麼我們就要問問自己了，爲什麼我要拿着自己的錢去到一個監管最松的地方，把錢借給最沒有能力還錢的公司呢？早期的投資者可能因爲風險識別不夠，後期的投資者可能就是心懷僥倖，只是期待有人能接過自己手上的接力棒。