2021/01/18，星期一，三亚
我们今天要谈论的话题是：如何跟客户沟通理财型保险的概念？如何用资产证券化的概念（20180111）、虚拟房产的概念，来证明理财型保险在未来中国家庭资产配置中的作用？
中国房地产在一片泡沫声中一路高涨，在过去的若干年，虽然政府不断调控，结果却是越调越高。未来房产的价格走势到底如何，正反双方各执一词。
2016年是北上广深的又一次疯狂，接着就迎来了史上最严厉的调控，各地政策虽然不尽相同，但都是为了贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神。
广州的租售同权、北京的共有产权、无锡的租房落户……一系列限售、限购、限贷的政策出台，最狠的要属于保定的限售，就是需要十年以后才可以交易。
北京东边的睡城燕郊，2016年房价一度拉升到3.6万—4.2万左右，结果一个限购条件（就是购房者要在本地有三年社保交费记录），就让符合购房资格的人数急剧下降，价格又回到两万左右，造成目前一个月的二手房成交量只有个位数，投机炒房者已经有选择轻生的。
按照科学的理论，按照供求关系，都可以预知房子不可能只涨不跌，不可能永远涨。
古人说：“贵上极则反贱，贱下极则反贵。”
但是在今天的中国，房子成为了投资工具，成为了金融产品，价格涨跌又关乎到各方的利益博弈，所以就复杂了很多。但是我们必须承认，高房价对国家、对人民都是没有好处的，高房价就是一种通货膨胀，就是一种税收，拿走了许多家庭的毕生所有，对社会发展和进步都是无益的。
安居才能乐业，让人人居有其所是社会主义的本质要求，是党对人民的承诺。
所以，最近中央提出发展多层次住房保障市场，鼓励国有企业进入房屋租赁市场，建设银行建立了CCB建融家园平台，提出“长租就是长住，长住就是安家”，财政部部长已经公开谈论了房产税的相关工作安排，这些信号都是彰显了党中央对调控房价的决心。
我们不得不承认，中国的房子在许多城市已经过剩，我们不需要任何统计数据，只要你晚上出去转转，黑灯瞎火的楼盘绝对不是个案。
当然，也有数据证明，2016年中国的人均住房面积已经达到40.8平米（城镇36.6，农村45.8），也证明不太缺房子，当我们的独生子女结婚以后，一个家庭有几套房必定成为普遍现象。
有人说房产税不能调控房价，那么你可以参考重庆的房价（全城平均9000左右，最贵的区域平均1.6万左右）。
其实，房价最终如何，是由中央的决心决定的，是由社会主义的国家性质决定的。
无论房价涨了多少，真正在房地产盛宴中分享了利润的人绝对不是多数。如果你只有一套房子是用来居住的，价格浮动只能带来数字的变化，并没有从本质上改变你的生活，除非卖掉高房价的房子，换个城市生活，手里多一笔现金，这才算是投资。
房地产投资的游戏，不是大多数人能参与的。因为实物房产投资有三个致命的因素制约着普通人参与这项投资。
一是首付，比如在一个很一般的城市，买一个价格100万的房子，首付三成就是30万，不是任何人都可以拿出来的。
二是利息，贷款70万，20年还清月供5000元左右，这也不是普通收入的人可以承担的负担。
三是利息负担重，20年共支付利息50万，总房价相当于150万，还有相关的税费，不在这里计算。
如果房价不涨，贷款买房子投资肯定亏损，当然，用来自己住就不需要考虑这个问题。
作为投资房产，一种情况就是倒买倒卖，吃价格差，低点买入，高点卖出，这和炒股票是一样的道理，方法就是“贵出如粪土，贱取如珠玉”。这是这几年证明最快的赚钱方法。
另外一种情况就是出租，这样就需要考虑许多附加条件，比如要考察开发商、物业，要挑路段、户型，需要装修、交钱办产权、交税，还需要花钱开通水、电、煤气、闭路电视，也需要花钱买家具、家电，能不能租出去还是个问题，即使租出去，也有断租的可能，租金也需要跟着市场浮动，租金严格来说也需要交税。房子本身也有灭失的风险，比如火灾、地震、爆炸等事故。
我们前面谈到过资产证券化的概念，买理财型保险，可以理解为模拟了买房子出租这样的生意模式，过去行业内称为“金融概念房”，现在因为合规的要求，不许用了。
但是，这个类比基本还是成立的，买一份理财型保险，可以按照价格等同于买一套房子出租，我说就是个黄金屋。买的时候不用抵押，不支付银行利息，不用装修，无附加费用，无政策风险，无贬值风险，租的时候不用操心，不会断租，租金只涨不跌，不用交税。相对于实物房产投资的许多制约因素统统都没有了，面积随意买，将来随意卖（部分解约），价格只涨不跌（分红加万能的组合），而且一定卖得出去（退保或者满期给付）。过去买了就有生存金领取的产品，我们说是买了就出租。现在的产品是五年后才有第一笔生存金，我们说买的是期房，五年以后交房就出租。
举个例子（是很久以前的产品数据，但是不影响我们理解我的概念），假如以零岁孩子的名义20年分期付款（0首付）买套房子出租，共投资：33260元/年*20年=66.52万元，第二年末开始领取租金（前两年属于建设期），一次领取两年租金（生存金是两年一领），起步至少两万，逐次增加，到房主88岁共计领取250.8万元，88岁房屋价值452.48万元被回购，变现成现金（以上数据以中档红利假设计算）。
如果真的是房子投资，我相信许多人都会认为很好，但是，这是一份保险，大家又如何认为呢？
中档红利的假设，就是说如果在保单持续的88里保险公司年均投资回报达到4.5％就可以有以上的结果，但到底有多大的可能性呢？从各家公司历史的分红数据来看，是很有可能的。
所以说，理财型保险，不是回报率很高的产品，但一定是最安全的长期投资产品，尤其属于在未来是出租房的绝佳替代品。因为它是人人都买得起的“房产”， 甚至一平方米就可以起售，就可以出租。它具有了房产出租投资的所有优点，但几乎没有实物房产的任何缺点。
理财型保险可以创造无风险的正资产，保证资产的现金流（年金领取和保单贷款、万能账户价值的部分或者全部领取），保证资产的增值，保证领取灵活（领或者不领），保证资产的流动性，保证没有相关费用（物业费等），保证不会征收物业税，缴费期限短（最短3、5年），更重要的是不会灭失（地震、火灾）。
更为可贵的是，买理财型保险作为一种长期投资，省时、省心、省力。我们可以做自己最该做的事，赚自己最会赚的钱，几乎没有任何附加的人力成本、时间成本和情感成本，就可以享受机构投资的优势〈规模优势（规模大、成本低），政策优势（垄断性），信息优势（及时、准确），技术优势（专业、领先），时间优势（长期性、强制性），渠道优势（多样性）〉。
我们一再强调，理财是个系统工程，不要非此即彼，要用资产配置的概念来探讨各种理财工具的价值。在这个到处都讲创新、讲互联网、讲高科技的时代，我们把保险理解成虚拟房产，也不是不可以的。