(一)建筑面积及其计算方式
1.房屋建筑面积
通常指分户的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有公有建筑面积组成，即:建筑 面积=套内建筑面积+公摊面积
2.套内建筑面积
由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，即:套内建筑面积=套内使 用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
3.使用面积
是指房屋内实际使用的面积，按照房屋内墙面水平投影计算，包括卧室、客厅、餐厅、 厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁橱等，不包括墙、柱等结构和保温层的面积，也不 包括阳台面积。
4.套内墙体面积
是指套内使用面积周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之 间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计 算套内墙体面积。
5.套内阳台建筑面积
均按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按照其外围 水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 建筑面积。
6.分摊的共有公有建筑面积
简称公摊面积，是指某个房屋所有人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。主要包括: 大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、 水泵房、消防通道、配电室等。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、 仓库等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
【例】客户秦正通过贝壳平台购买了一套新建商品住房，该住房建筑面积 115 m²，套 内建筑面积 92 m²，套内使用面积 85 m²，套内阳台建筑面积为 4 m²。请计算该套住宅的套内 墙体面积。
【解】该住宅的套内墙体面积计算如下: 套内墙体面积=套内建筑面积-套内使用面积-套内阳台面积=92-85-4=3(m²) 衡量公有建筑面积是否合适的指标是公用建筑面积分摊系数。超出合理范围的分摊系
数，购房分摊的面积就越大，实际可使用的面积就越小。 将整栋建筑物的公摊建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的
共有公用建筑面积公摊系数，即公摊系数=共有公用建筑面积之和÷套内建筑面积之和 各套(单元)的套内建筑面积乘以共有公用建筑面积公摊系数，得到购房者应合理分
摊的公用建筑面积，也就是分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
公摊系数 1%-8% 7%-12% 10%-16% 14%-24% 【例】经纪人冯娜带客户陈军看了一套房源，该房源套内建筑面积 78 m²，套内使用面 积 64 m²，套内墙体面积 6 m²，产权证登记建筑面积 90 m²，请计算该住房的共有公用建筑面
积公摊系数。
【解】该住房共有公用建筑面积公摊系数计算如下: 分摊的共有公用建筑面积=建筑面积-套内建筑面积=90-78=12(m²) 公用建筑面积公摊系数=分摊的共有公用建筑面积÷套内建筑面积=12÷78=15.4% (二)不同阶段的房屋面积
1.预测面积 根据预测方式，分为按照图纸预测的面积和按照已完工部分结合图纸预测的面积。按
照图纸预测的面积，是指在新建商品房预售时按照商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面 积。按照已完工部分结合图纸预测的面积，是指对新建商品房已完工部分实际测量后，结合 该商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。
2.实测面积
也称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量出具的面积。预测面积与实 际面积不一致，以实测面积为准。造成预测面积和实际面积不一致的原因有:1施工误差; 2测量误差;3工程变更;4公摊面积改变等。
3.合同约定面积
简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新 建商品房的面积。新建商品房预售中，因还没有实测面积，合同约定面积一般是预测面积。
4.产权登记面积
简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书记载的房屋面积，是实测的房屋 建筑面积。二手房买卖中说的面积一般是该面积。
5.实际面积
现实存在的面积。该面积可能比产权登记面积大，可能比产权登记面积小。例如，在有 违规超建加建的情况下，实际面积比是产权登记面积大，虽然超出的面积有一定使用价值， 但没有法律保障。有的已购公房，当时为了规避面积超标，产权登记面积可能比实际面积小。