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REITs，中文稱爲“房地產信託投資基金”。REITs可以讓中小投資者以較低的門檻進入不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。
2021年5月31日，中國首批9只公募REITs正式公開發售，並且均實現超額認購，市場異常火爆。REITs，這個對於中國人來說比較新的名詞開始頻繁出現在公衆視野中。
今天我們就來聊聊房地產信託投資基金，這種剛剛引入國內就帶有強烈社會主義市場經濟特色的舶來品，到底值不值得我們普通人去參與，以及在中國經濟中，REITs可能會扮演一個什麼角色。
REITs的原理其實很簡單，相當於一羣人把一棟樓買下來，然後把這棟樓分成一份一份的，每一份就是這棟樓的所有權之一。你買了這種基金，就等同於擁有這棟樓所有權的一部分。REITs把這棟樓每年的租金扣除營運成本後，以分紅的方式支付給你，你收到的分紅就相當於收租。
另外，如果這棟樓升值了，你的投資也增值了。如果想提前賣掉，只要把手頭的基金在證券交易所進行轉讓，就可收回現金。用一句話概括，就是“集資買房，分享收益”。本質上，這就是房地產的資產證券化，是一種金融創新產品。
其實REITs在西方國家是一個很成熟的投資工具。20世紀60年代的美國房地產市場比較冷清，開發商們看房子賣不動，該怎麼辦呢？於是他們就想出了一個辦法，把手裏持有的房產拆分成金額不大的若干份，這樣能負擔的房產投資人就多了。這種辦法加速了開發商的回款，讓他們可以騰出資金用於新項目。靠着金融創新，西方國家提高了不動產資產的流動性。
REITs模式隨後發展到澳大利亞、日本、新加坡、中國香港等40多個國家和地區，涉及的不僅僅是住宅等商業地產，後來逐步拓展到交通、零售、能源等領域。1998年亞洲金融危機之後，亞洲經濟體逐漸引入REITs，日本、新加坡發展迅速，成爲亞洲REITs的主要市場。
實際上，多數經濟體引入REITs都有一個共同特徵，就是當時的房地產市場非常低迷，提高流動性是房地產低迷時期，開發商等房地產參與者的客觀需要。全球各大經濟體基本都有兩個貨幣“蓄水池”：一個是股市，另一個是樓市。但中國的房地產信託投資基金並不是傳統意義上的REITs，也不是爲了拯救樓市而生的。
2021年，中國首批發行了9只公募REITs，全稱是“公開募集的基礎設施不動產投資信託基金”。這些基礎設施公募REITs的發行從一開始就要求：底層資產不能是住宅、酒店、寫字樓、商場等商業性質的房地產項目。和西方國家不一樣，中國這些基金的投向是基建項目，比如我們俗稱的“鐵公機”（鐵路、公路、機場）。所以，房價的漲跌和這首批REITs沒有直接關係。
中國首批發行的9只公募REITs均採用了“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，就是原始權益人和各類投資者持有“公募基金”的基金份額，通過公募基金來100%持有“基礎設施資產支持證券”。公募REITs採取封閉式運作，按照中國證監會的規定，每年收益分配比例不低於基金年度可供分配金額的90%。雖然公募REITs作爲封閉基金，流動性欠佳，但是分紅派息對投資者的保障還是不錯的。
我們來舉個例子：平安廣交投廣河高速REITs，對應的底層資產是廣州到河源的高速公路中的廣州段，它的原始權益人爲廣州交通投資集團有限公司。投資人購買了這個REITs，就可以通過過路費來獲得穩定的分紅。
這首批9只公募REITs作爲投石問路的試點，底層資產可謂“優中選優”，涉及產業園區、倉儲物流、生態環保、收費公路等四大行業。項目類型包括經營權類（收益主要來自現金分紅，如公路類）和產權類（收益來自現金分紅、資產增值，如產業園區類）兩種，均位於京津冀、長三角、粵港澳大灣區等三大核心都市羣。在行業類目和地域的雙重限制之下，至今首批9只公募REITs整體收益表現優良，在分紅派息的基礎上也獲得了不錯的估值收益。
既然是金融產品，那就一定是收益和風險並存的，甚至在有些極端情況下，房地產信託投資基金的波動會高於股市。比如，因爲新冠肺炎疫情防控需要，高速車流量大幅減少。
總之，一個東西只要有交易，就會受到各種宏觀因素、心理預期的影響。對我們普通投資者來說，公募REITs引入中國，有望額外提供一個收益率還不錯的投資工具，對於我們分散投資風險、完善投資組合是有幫助的。
我們中國的衆多基建工程都是國企來運營管理的，就像剛纔說的廣州交投集團，盈虧也是企業自身在承擔，這些項目基本上都由國家主導建設。在沒有REITs之前，國家大多需要通過發行債券來爲基礎設施建設融資，而在推出REITs之後，REITs募集的資金會直接用於基礎設施建設，把基礎設施的所有權和收益歸屬於投資者。
也就是說，之前高速路收多少錢跟一般投資者沒有直接關係，以後通過基礎設施公募REITs，收費的多少直接影響投資者的收益。所以，投資者能夠更好地分享國家經濟發展帶來的紅利。你可以不參與投資，但不可以不知道這個新事物。未來時機成熟了，住宅、商場類REITs也可能會推出。
關於公募REITs，我們普通投資者需注意兩點：一是，基礎設施公募REITs走過試點之後，公募REITs發行必將更加市場化。在投資選擇更加豐富的同時，底層資產也將更多元化，出現分化。投資時一定要注意底層資產，選擇底層資產和運營水準比較優質的基金，像所有的投資一樣做到“不懂不碰”。
二是，REITs是封閉式基金，更加適合長期持有。所謂封閉式基金，就是基金份額不能贖回，只能根據市場價轉賣。REITs封閉投資期限很長，更適合目標爲獲取長期穩定分紅、不頻繁買賣的投資者。
當我們把這些問題想清楚後，便可以更加有的放矢地決定未來是否投資基礎設施公募REITs了。
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