模擬拆遷”這個詞語映入大家眼簾的時候，很多人可能想到的是某個好玩的電腦遊戲，可現實中卻是實實在在存在的。當籤的是“模擬拆遷”的協議，突然變成真的要拆遷時，村民們方纔感覺到哪裏不對勁。“模擬拆遷就是統計下大家的意向，只要達不成一定比例，簽了也沒用！放心籤吧！”“模擬拆遷不是真正的拆遷，就是先摸摸咱們村的底！”上述的對話是不是似曾相識？那麼，模擬拆遷到底是怎樣的，模擬拆遷協議簽訂後有效嗎？在實踐中存在那些問題？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師爲您講解一下什麼是“模擬拆遷”。
什麼是“模擬拆遷”？
所謂的模擬拆遷模式，是在城市舊城改造中針對棚戶區，有別於自上而下推動的改造方式，是自下而上，居民主動要求舊城改造的一種方式，不是法律概念，最早於2002年開始應用於浙江省浦江縣，後來這一模式逐漸被浙江省、四川省、江蘇省等多個地區和城市推廣。政府在舊城改造中，確定拆遷區塊之前，先了解居民的響應程度，如果絕大多數居民有拆遷的意願，則當地居民通過居委會聯名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作爲拆遷地塊，然後政府就原有舊房價值進行預評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協議的比例達到90%以上或100%則政府再發布正式的徵收公告，若在一定期限內，政府還未發佈正式的徵收公告，則模擬拆遷協議自動失效。
模擬拆遷的主要方式和步驟
1、發佈模擬搬遷公告。徵收主體同意啓動後，由房屋徵收部門在改造範圍內發佈模擬搬遷公告。
2、調查登記房屋。徵收部門對居民的改造意願進行調查，並對改造範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記。調查登記結果和改造意願調查結果應當及時公佈，同意改造戶數未達到改造範圍內總戶數95%的，應當終止模擬搬遷。
3、初次評估，也叫預評估。同意改造戶數達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門應當組織改造範圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造範圍內房屋進行初次評估，協商期限不少於15日。
4、方案徵詢。房屋徵收部門應當根據調查登記和評估結果擬定模擬搬遷補償方案，組織有關部門進行論證並以徵收主體的名義在改造範圍內公佈，徵求公衆意見，徵求意見期限不少於30日。
5、簽訂協議。房屋徵收部門在與房屋所有權人簽訂模擬搬遷協議。
6、生效條件。房屋徵收部門應當將模擬搬遷協議的簽訂情況以及相應結果等在徵收範圍內及時公佈。
7、申請作出徵收決定。模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門可向徵收主體申請作出房屋徵收決定，模擬搬遷補償方案即作爲徵收補償方案，模擬搬遷協議生效並與徵收補償協議具有同等效力。簽訂模擬搬遷協議的戶數不足95%的，終止模擬搬遷。
8、作出並公佈徵收決定。徵收主體對具備徵收條件的應當作出房屋徵收決定並及時公告，公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
9、徵收評估。進行初次評估的房地產價格評估機構，應當以徵收決定公告之日爲評估時點，結合市場變化情況，參照前期評估的查勘情況和測算結果，出具安置房屋及被徵收房屋的分戶評估報告。
10、補償決定和強制執行。
模擬拆遷的問題？
1、模擬拆遷沒有法律依據，在沒有行政許可之前，即在徵收決定作出之前，模擬簽訂協議在法律上是有爭議的。
2、實踐中，模擬過程中，就已經開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協議就等同於實際徵收了。所謂的模擬搬遷和徵收的有機結合是一句空話。
3、在實踐中，徵收部門或確定的項目主體，出於利益考量，並不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協議是模擬的;往往協議簽訂了，正式的徵收決定間隔很久也未作出，導致徵收評估結果與初次評估結果出現重大差異，被徵收人無法接受按初次評估結果作爲補償條件，矛盾再次爆發。
4、所謂的民意調查無法體現真正的民意，簽約率是人爲製造的，最後從“逼你遷”演變成“逼你籤”。
5、有的地方在集體土地上成片的農村宅基地上，也在用模擬拆遷的模式，這突破了《土地管理法》集體土地需要先徵收爲國有的規定，違反法律的強制性規定，應該屬於無效。
6、模擬拆遷協議約定條款簡單，所附條件無法準確界定，模擬搬遷提前退出機制幾乎沒有實施的可操作性，導致矛盾並未化解。
7、實踐中，往往由投資主體作爲一方簽訂模擬協議，被界定爲民事協議，是無效的。實踐中，這種附生效條件的做法，還是基於政府主導的，任何民事主體不可以主導。