上次我们聊到了一家房地产公司可以通过银行贷款，企业发债，信托，契约型基金融资，融资的成本逐渐增加。今天我们来聊聊第五个渠道，通过金交所发行产品融资。
金交所产品现在是目前市面上最常见的一种高收益固收产品的一种形态。全国性的真正有着严格监管的金交所，其实不过十一家左右。市面上大量的三十万、二十万起步的高收益固收产品，都是通过金交所发行的。那些金交所实际上都是地方级的交易所。金交所的监管是最弱的，绝大多数金交所是不受中央金融机构监管的，它都属于地方型机构。所以如果你买的是金交所的产品，其实是在这全链条上面去买了一个监管最弱的机构发行的产品。
总结一下，我们买的高收益固收产品，它的底层大多数情况下是债，而且是一个不可交易的债。那它背后一定是有融资主体的，从银行到二级市场发债，到信托，再到契约型基金，最后到金交所的这样一个融资链条，融资成本依次递增。
为什么企业要以更高的成本来借钱呢？ 如何做到收益又高，又能在12个月，24个月实现完美兑付的呢？这背后是什么逻辑呢？通常能做到这样子的产品，逃不脱三个要素：第一个要素是烂资产，第二个要素是弱风控，第三个要素是期限错配。
首先是烂资产。举一个例子，同样是恒大融资，在中信信托的资金成本给出的可能非常的低，可能连7%都不到。但是外面很多恒大的产品收益率是超过九超过十的。难道他是烂资产吗？答案是是的。它可能给出的这个楼盘，给出的底层资产，虽然标签都是恒大的，但是从质量上是完全不一样的。
其次是弱风控，那在中信信托这样的头部信托机构，即使你有一线城市的地产项目、拥有多种证照，还要必须要进行非常严格的各种质押、担保等等风控措施。在风控措施上少一环或者是少多环，这对整个产品的质量和风控是有极大的差异的。
然后就是期限错配。一个项目怎么着都得两年以上的运营周期吧。可是为什么你的产品可以六个月、十二个月、二十四个月完美对付呢？所以这里面就逃不脱“资金池”的概念。那就是说有一个池子总有人不断的在投资买高收益固收，那么就把后面收的钱用来对付前面的人的本金加利息，不断地去这样子滚动发行，这个就叫期限错配。
所以当我们执着于去寻找安全的高收益固收的时候，我们都应该去思考一下，你买的这个产品的高收益，它来自于什么？这个来源就是你面临的风险。
我们来做一个结论：如果你买的高收益固收产品年收益率是超过百分之八的，那么你买的产品大概率是成本最高的一种借贷，大概率把钱借给了资质最差的借款人，或者质量最差的底层资产。大概率你的产品来自于监管最松的那个机构。那么我们就要问问自己了，为什么我要拿着自己的钱去到一个监管最松的地方，把钱借给最没有能力还钱的公司呢？早期的投资者可能因为风险识别不够，后期的投资者可能就是心怀侥幸，只是期待有人能接过自己手上的接力棒。