随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。
真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？ 经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、因为违规要求提前还贷，对购房者征信产生不可逆的影响等。
隐性收费不可小觑，实际负担可能增加
在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”
若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？
相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。
短贷长投违反约定，或存在流动性危险
对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。
北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。
有的人受到了一些资金中介公司的蛊惑，提供了一些虚假证明，甚至不惜去外面买一家壳公司，然后申请经营贷。这些资金中介会把责任推的一干二净，赚完手续费拍拍屁股就走人，剩下的债权债务关系，全是借款人跟银行的，银行一查就会赶紧让借款人还钱，还要罚息。不同意就起诉，这套流程银行驾轻就熟，法院判的也是得心应手。所以流程会很快。但是办了经营贷的人，其实很难很快拿出这么多钱归还，如果他要真有这些钱，也就不用去办贷款了。
最危险的事情，可能还在后面，有些人为了保住房子，不被拍卖，甚至铤而走险，再去找资金中介，一开始是质问，出事了怎么办，但这时候通常另一个大坑等着他，资金中介会拿出另一个方案，就是先让你申请一笔过桥资金，把银行的钱还上，保住房子，然后再想其他办法。重新申请贷款。此时完全已经乱了阵脚的贷款人，稀里糊涂的就借了所谓过桥贷款，这种贷款，如果良心点，通常利率都在20%左右，属于擦边高利贷，一般人根本就还不起。如果要再黑心点，利率多高就都不一定了。
本来就想倒个贷，一个月少还几百块钱，结果一步步入坑，最后欠了一屁股高利贷，大部分情况下，因为你有了不良记录，后面申请银行正规贷款会非常困难，所以这个高利贷，慢慢就变成了你的噩梦，然后就欠了一屁股债。几年时间可能会让你万劫不复。
用经营贷转房贷，这种风险极大，收益有限的事，不值得去冒险，一旦出问题，一辈子就毁了。所以不是经营所需要，千万别碰经营贷，也别相信什么资金中介，更别借什么过桥，这全都是坑，会越陷越深的。经营贷这么低利率，对银行来说是亏本买卖，在Z策允许的情况下，是很乐意于去查经营贷违规流向的。普通人买房千万别碰经营贷。