隨着國家對小微企業的支持力度加大和貸款市場報價利率逐步走低，經營貸利率下調至4%以下，低於多地首套房按揭貸款利率，且遠低於二套房貸款利率。由於存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷經營貸的前線，忽悠羣衆將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，聲稱可以省下一大筆利息。
真有這樣的好事嗎？經營貸置換房貸背後隱藏着怎樣的風險？ 經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，後續還有一系列未知風險，比如擾亂金融市場秩序、因爲違規要求提前還貸，對購房者徵信產生不可逆的影響等。
隱性收費不可小覷，實際負擔可能增加
在和多位中介溝通後，記者瞭解到，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，後續還有一系列未知風險。“以貸款金額200萬元、經營貸貸款時間5年計算，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬元左右，粗略估算辦經營貸成本就要超過10萬元。”
若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計算，200萬元房貸每月月供1.25萬元，利息總額175.65萬元；假如5年期經營貸年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以節省6333元，卻忽略了本金帶來的壓力，經營貸先息後本，前面償還的都是利息，5年後需一次性歸還本金200萬元，到時如果一下子拿不出這麼多錢怎麼辦？
相比於房貸長達二三十年的還貸款週期，經營貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之後，貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現金流支撐，購房者就要面臨違約風險。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數。
短貸長投違反約定，或存在流動性危險
對於購房者來說，經營貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會對自身徵信產生不可逆的影響。在許多中介的運作下，經營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續貸行爲，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次審覈。風險恰恰藏於其中，中介幫忙辦理的材料均系僞造，經不住多次審查。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認爲，將經營貸置換爲房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途，借款人未經貸款銀行同意，將經營用貸款挪作購房，依據民法典相關規定，貸款銀行有權提前收回貸款或解除合同。
北京瀛和律師事務所律師胡云雲告訴記者，國家明令禁止企業經營貸資金進入樓市，中國銀保監會多次下發通知“禁止經營類貸款違規進入樓市”。經營類貸款進入樓市後一旦被查處，銀行可能會收回貸款，影響個人徵信，甚至有被認定爲貸款詐騙或合同詐騙的風險。
有的人受到了一些資金中介公司的蠱惑，提供了一些虛假證明，甚至不惜去外面買一家殼公司，然後申請經營貸。這些資金中介會把責任推的一乾二淨，賺完手續費拍拍屁股就走人，剩下的債權債務關係，全是借款人跟銀行的，銀行一查就會趕緊讓借款人還錢，還要罰息。不同意就起訴，這套流程銀行駕輕就熟，法院判的也是得心應手。所以流程會很快。但是辦了經營貸的人，其實很難很快拿出這麼多錢歸還，如果他要真有這些錢，也就不用去辦貸款了。
最危險的事情，可能還在後面，有些人爲了保住房子，不被拍賣，甚至鋌而走險，再去找資金中介，一開始是質問，出事了怎麼辦，但這時候通常另一個大坑等着他，資金中介會拿出另一個方案，就是先讓你申請一筆過橋資金，把銀行的錢還上，保住房子，然後再想其他辦法。重新申請貸款。此時完全已經亂了陣腳的貸款人，稀裏糊塗的就借了所謂過橋貸款，這種貸款，如果良心點，通常利率都在20%左右，屬於擦邊高利貸，一般人根本就還不起。如果要再黑心點，利率多高就都不一定了。
本來就想倒個貸，一個月少還幾百塊錢，結果一步步入坑，最後欠了一屁股高利貸，大部分情況下，因爲你有了不良記錄，後面申請銀行正規貸款會非常困難，所以這個高利貸，慢慢就變成了你的噩夢，然後就欠了一屁股債。幾年時間可能會讓你萬劫不復。
用經營貸轉房貸，這種風險極大，收益有限的事，不值得去冒險，一旦出問題，一輩子就毀了。所以不是經營所需要，千萬別碰經營貸，也別相信什麼資金中介，更別借什麼過橋，這全都是坑，會越陷越深的。經營貸這麼低利率，對銀行來說是虧本買賣，在Z策允許的情況下，是很樂意於去查經營貸違規流向的。普通人買房千萬別碰經營貸。