「今天是木子读吧陪你的第1119天」
REITs，中文称为“房地产信托投资基金”。REITs可以让中小投资者以较低的门槛进入不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
2021年5月31日，中国首批9只公募REITs正式公开发售，并且均实现超额认购，市场异常火爆。REITs，这个对于中国人来说比较新的名词开始频繁出现在公众视野中。
今天我们就来聊聊房地产信托投资基金，这种刚刚引入国内就带有强烈社会主义市场经济特色的舶来品，到底值不值得我们普通人去参与，以及在中国经济中，REITs可能会扮演一个什么角色。
REITs的原理其实很简单，相当于一群人把一栋楼买下来，然后把这栋楼分成一份一份的，每一份就是这栋楼的所有权之一。你买了这种基金，就等同于拥有这栋楼所有权的一部分。REITs把这栋楼每年的租金扣除营运成本后，以分红的方式支付给你，你收到的分红就相当于收租。
另外，如果这栋楼升值了，你的投资也增值了。如果想提前卖掉，只要把手头的基金在证券交易所进行转让，就可收回现金。用一句话概括，就是“集资买房，分享收益”。本质上，这就是房地产的资产证券化，是一种金融创新产品。
其实REITs在西方国家是一个很成熟的投资工具。20世纪60年代的美国房地产市场比较冷清，开发商们看房子卖不动，该怎么办呢？于是他们就想出了一个办法，把手里持有的房产拆分成金额不大的若干份，这样能负担的房产投资人就多了。这种办法加速了开发商的回款，让他们可以腾出资金用于新项目。靠着金融创新，西方国家提高了不动产资产的流动性。
REITs模式随后发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区，涉及的不仅仅是住宅等商业地产，后来逐步拓展到交通、零售、能源等领域。1998年亚洲金融危机之后，亚洲经济体逐渐引入REITs，日本、新加坡发展迅速，成为亚洲REITs的主要市场。
实际上，多数经济体引入REITs都有一个共同特征，就是当时的房地产市场非常低迷，提高流动性是房地产低迷时期，开发商等房地产参与者的客观需要。全球各大经济体基本都有两个货币“蓄水池”：一个是股市，另一个是楼市。但中国的房地产信托投资基金并不是传统意义上的REITs，也不是为了拯救楼市而生的。
2021年，中国首批发行了9只公募REITs，全称是“公开募集的基础设施不动产投资信托基金”。这些基础设施公募REITs的发行从一开始就要求：底层资产不能是住宅、酒店、写字楼、商场等商业性质的房地产项目。和西方国家不一样，中国这些基金的投向是基建项目，比如我们俗称的“铁公机”（铁路、公路、机场）。所以，房价的涨跌和这首批REITs没有直接关系。
中国首批发行的9只公募REITs均采用了“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，就是原始权益人和各类投资者持有“公募基金”的基金份额，通过公募基金来100%持有“基础设施资产支持证券”。公募REITs采取封闭式运作，按照中国证监会的规定，每年收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。虽然公募REITs作为封闭基金，流动性欠佳，但是分红派息对投资者的保障还是不错的。
我们来举个例子：平安广交投广河高速REITs，对应的底层资产是广州到河源的高速公路中的广州段，它的原始权益人为广州交通投资集团有限公司。投资人购买了这个REITs，就可以通过过路费来获得稳定的分红。
这首批9只公募REITs作为投石问路的试点，底层资产可谓“优中选优”，涉及产业园区、仓储物流、生态环保、收费公路等四大行业。项目类型包括经营权类（收益主要来自现金分红，如公路类）和产权类（收益来自现金分红、资产增值，如产业园区类）两种，均位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等三大核心都市群。在行业类目和地域的双重限制之下，至今首批9只公募REITs整体收益表现优良，在分红派息的基础上也获得了不错的估值收益。
既然是金融产品，那就一定是收益和风险并存的，甚至在有些极端情况下，房地产信托投资基金的波动会高于股市。比如，因为新冠肺炎疫情防控需要，高速车流量大幅减少。
总之，一个东西只要有交易，就会受到各种宏观因素、心理预期的影响。对我们普通投资者来说，公募REITs引入中国，有望额外提供一个收益率还不错的投资工具，对于我们分散投资风险、完善投资组合是有帮助的。
我们中国的众多基建工程都是国企来运营管理的，就像刚才说的广州交投集团，盈亏也是企业自身在承担，这些项目基本上都由国家主导建设。在没有REITs之前，国家大多需要通过发行债券来为基础设施建设融资，而在推出REITs之后，REITs募集的资金会直接用于基础设施建设，把基础设施的所有权和收益归属于投资者。
也就是说，之前高速路收多少钱跟一般投资者没有直接关系，以后通过基础设施公募REITs，收费的多少直接影响投资者的收益。所以，投资者能够更好地分享国家经济发展带来的红利。你可以不参与投资，但不可以不知道这个新事物。未来时机成熟了，住宅、商场类REITs也可能会推出。
关于公募REITs，我们普通投资者需注意两点：一是，基础设施公募REITs走过试点之后，公募REITs发行必将更加市场化。在投资选择更加丰富的同时，底层资产也将更多元化，出现分化。投资时一定要注意底层资产，选择底层资产和运营水准比较优质的基金，像所有的投资一样做到“不懂不碰”。
二是，REITs是封闭式基金，更加适合长期持有。所谓封闭式基金，就是基金份额不能赎回，只能根据市场价转卖。REITs封闭投资期限很长，更适合目标为获取长期稳定分红、不频繁买卖的投资者。
当我们把这些问题想清楚后，便可以更加有的放矢地决定未来是否投资基础设施公募REITs了。
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