引言：從“價值投資”角度來評價一個投資項目的好壞很重要的一個指標就是“淨資產回報率”，這也是評說一位“業內高手”段位的參照樹。價值投資界最響噹噹午餐莫過於“巴菲特慈善午餐拍賣”，其中“吃什麼不重要，重要的是跟誰吃”來形容其天價午餐在貼切不過了，並且成交價再一次打破記錄“3153萬元CNY”，足以說明價值投資在人們心目中的黃金地位，不菲千萬也要挖掘出其奧祕。這畢竟是有錢人的遊戲（我們只能45°仰望），對於大多數人來說價值投資可以有哪些呢？答案：股票 期貨 黃金 債券 基金 收藏品等等五花八門種類繁多，今天我們切割了一個細分市場“樓市投資回報率”，大家相信嗎？它的投資回報可以達到單利100%，在老百姓投資賽道中可以說是勇冠三軍，噓~要低調。
一 從大多數老百姓自身來講，父母一輩可能大多數去銀行買個理財，一年大概的收益率4%-5%（無風險理財回報）。我們這一輩眼界格局升級了，會發現商機並且獲得25%-35%回報，這個可以算是晉升爲“高手序列”了。我們在來看看×××投資利潤表。表19-1
年份
項目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
房價 100 130 160 190 220 250 280 310 340 370 400 430
貸款 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70
淨資產 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360
二 天津樓市大約從2004年開始起步，當時比較好的房子也就是100萬左右，這裏12年間漲幅了400%是一個非常保守的例子，爲了方便講解姑且我們用此來舉例（×××之姑妄聽之）。這個表告訴了我們一個“樓市價值投資”小故事，小明第一年（2004）買下了100萬元的房子，首付三成（30萬），貸款七成（70萬）。房子按照每年30萬漲幅持續遞增，130萬、160萬、190萬、220萬。從每年的漲幅我們可以很清楚的看到，房地產這行可以輕鬆實現單利100%，如果你入手的是筍盤的話，辣麼就相當於又打了七八折。當別人苦哈哈尋找25%-35%回報項目時，你已經完成了單利100%第一桶金。我們現在看第二張表。表19-2
年份
項目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
房價 100 130 160 190 220 250 280 310 340 370 400 430
貸款 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70
淨資產 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360
環比率 0 100% 50% 33% 25% 20% 17% 14% 12% 11% 10% 9%
表19-2的數據顯示的就不是單利（注1）了，而是複利（注2）了，複利的數據就沒有這麼好看了，而是逐年遞減趨勢。我們用計算器算算之後就會明白複利的回報其實沒有這麼高了，第一年可能會很高100%，第二年就減少到50%，到最後一年減少到9%，下降的速度像過山車一樣很嚇人這是爲什麼呢？探索問題看本質，表格中有一個數值始終沒變，這就是你的槓桿效應，當你的財富以10倍20倍跨越式增速的時候，你的槓桿率沒有對應的增加。我相信大家都買過房子也貸過款，樓市大漲黃金期也趕上了，財富也是水漲船高，恭喜你這個操作是對的。但從價值投資角度來講忽略了一個關鍵問題，房子買了3年而你的負債還剩多少，我想和當初買房的時候差不多（不會少多少）。這個關鍵問題就是“負債/總資產”指標，是逐年下降無可挽回。如果我們設定一個年回報率35%標準，那麼此套×××持有到第四年就是我們可以接受的下限，因爲“負債/總資產”指標已經到了33%，槓桿率越來越低，淨資產回報率越來越慢，此時我們要改變“價值投資策略”怎麼做？拋掉×××，然後首付400萬按揭買入1200萬的×××。保持槓桿效應不會降低，投入產出比不會降低，用單利100%代替複利100%，使其利潤最大化，這纔是正確的姿勢。
當你買入第一套房子的時候，首付三成槓桿七成，那真是爽歪歪的不行，銳不可當，福利全用上。隨着M2（注3）增長樓市也會上漲，隨便一個小陽春100萬的房子就會暴漲15萬，對於三成首付可算上是鉅額回報。隨着你的房子越漲越高，從200萬漲到300萬、400萬，而你的貸款額度還是停留在70萬，這說明你的這把投資刀變鈍了，不在鋒利，不在銳不可當，就像手上長了老繭不再是風靡一時的劍客手起刀落，資產的增值回報率會變的越來越慢越來越少，此時我們就需要考慮把“角質化”資產進行去角質，追求高速高漲的那個彗星（這是後話可以放到後面來寫）。
小結：房地產投資行業剛剛走過其黃金十年，在這十年中縱觀中國投資市場可以給老百姓開闢的賽道有幾枚。在沒有接觸樓市之前你可能選的商機哪怕目標1000萬，都是極其艱苦並且風險巨大，一個沒注意就有可能粉身碎骨。而樓市在這十年中不需要冒險，不需要概率、運氣，只要堅持走下去毅力和極其長遠耐心，幾乎每個入市的人都可以滿載而歸迎接幸福的彼岸。就如同在課堂上我說過“沒有房地產就沒有新中國”，能創造出老百姓參與超低風險賽道，就這一點即堪稱奇蹟。
彩蛋：可能有的朋友會問，現在樓市還有無機會，準確的說已經走過黃金週期，壁壘已經非常高了。國家宏觀調控政策下設置了若干鴻溝，我把幾個常見的鴻溝說明一下。
（1）交易成本增加，目前上海和重慶市已經開始布點×××稅，平米數越大稅率越高
（2）限購和限貸，目前很多一線城市和二線省會城市都出具了相關政策，導致很多沒有房票候選人不能下定
（3）第二套首付額度增加，以天津爲例目前二套首付比例上漲至六成，已經嚴重違背“負債/總資產”關鍵指標
（4）收入證明，當你的標的資產額度越來越大，普通的“工薪收入”就會難以支撐月供操作。假如你買入1200萬×××，則月供也是一般人不可承受的瓶頸。
因此，我們在追求單利、複利、持有周期、回報率等指標的同時，就需要因地制宜的進行資產重新分配，以達到價值投資最優境界。
註釋表
1.單利：同比增長率，本文中總是跟第一年的比
2.複利：環比增長率，本文中總是跟前一年的比
3.M2：廣義貨幣，一個經濟學概念
劉盛
2019.6.4
天津&Summer
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