商鋪是否值的投資？投資過程中有哪些注意事項呢？本文就上述問題簡單做一個記錄分享
1. 商鋪可以投資嗎？原則是什麼？
投資商鋪首要看重租金收益，物業增值重要性相對要低些
對商鋪前景的分析，主要包含了兩個部分，一是物業的增值，二是租金的收益。看中物業增值的是投機，看中長期租金收益的是投資。爲什麼這麼說呢。待會看後文的交易稅費介紹部分，就會知道，商鋪增值部分的60%以上都是要上繳給國家的。所以純想靠商鋪增值個兩三倍來投機，個人也只能拿到增值部分的很小一部分。所以如果物業增值的幅度比租金的收益要高很多，那麼毫無疑問，這就是個投機性市場。一個家庭或一個企業，投資一個商鋪的時候，正常情況下是當做固定資產進行的，不應該只看中物業增值。物業增值是附加值，租金的收益纔是首要考量。
好鋪養三代，指的就是固定資產的長期租金收益。哪怕有一天物業本身增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷，這纔是一個好商鋪。
商鋪買入價多少是個合理價格？
根據重慶近年來的租金平均收益來看，其物業投資回報率（ROI）的衡量條件，即年收益×17年=房產購買價，說白了就是年收益率最少要在6%，再說明白點就是17年如果回本，則認爲該物業物有所值。
那麼根據當前商鋪的租金水平，就可以反推出當前商鋪本省合理的購買價格。及年租金收益 / 5% = 商鋪當前合理價格
重慶目前年收益率能達到6%的物業算是很有投資價值，我看了許許多多的商鋪，從南坪茶園到渝中再到大坪，發展起來的社區鋪還是商場鋪差別都不會太大。這幾年北區的市場關注度倒是很高，尤其是大照禮板塊，除了住宅投資，商鋪的投資也有很多人在預測，都想在發展期買入，投機未來，那哪個地方的租金以後漲得起來？租金回報高？
買商鋪，位置，入手時間點都是關鍵
大照禮板塊的話，其實照母山是一個新興住宅量非常集中的區域，單看社區底商還是有很多可以機會。
照母山板塊，從2010年至今，從開放土地拍賣到現在20家房企入駐，恆大、世茂、萬科、龍湖、融創、金科、和黃等企業齊聚。照母山板塊的地價也從2009年的1752元/㎡，上升到7050元/㎡，在過去近7年的時間裏，照母山板塊土地的成交樓板價也翻了4倍。值得一提的是，2016年12月12日，萬科以7050元/㎡的樓板價拿下照母山最後一宗宅地後，照母山板塊今後幾乎再無宅地儲備了。
土地將要供完，區域開發成熟，意味着大量的客羣數量匯聚於此，產生出的龐大消費力，對照母山片區的商鋪投資是一大優勢，尤其是金開大道片區20多個樓盤雲集，以萬科城爲中心，輻射人羣可達10萬餘人。
區域人羣集中，大部分是中高收人羣，重複消費需求強，雖客羣人數衆多，但片區內商鋪配比率卻非常低，從照母山這邊開始數起來，僅有幸福廣場的星匯兩江藝術商業中心，還有人和的星光天地，以及金州商圈等未成熟的集中商業做以支撐，難以覆蓋金開片區如此衆多的人流量，再加之該區域從別墅到洋房再到高層，多種物業形態所產生的多樣消費能力，使商鋪業態形式的侷限性也降低了不少。
從金開大道的萬科城物業形態可以映射出，這裏新興住宅量極其集中，高收人羣聚集帶來的高消費能力，對社區商業的重複消費需求不斷加強。隨着入住率的快速上漲，使得社區商鋪的租金收益能力也在節節攀升，多數該片區的社區商鋪的租金相較於3、4年前翻了1倍有餘。高消費力加高客羣數量，使該片區的租金收益在保值的基礎上不斷增值。
就目前的發展來看，萬科城及周邊的社區帶來人流量，及高消費力度，該片區社區底商其實彌補了集中商業所不能觸及到的消費人羣，也成爲該區域人羣的硬性消費商業，所以說這一區域的社區商鋪價值和租金收益能力還是可圈可點。
商鋪本身的空間佈局，門前狀態也很重要
當然好的店鋪不僅要關注物業類型、地段，還要看它的自身結構。例如空間可以自由分割，不要有柱子，門面最好寬一些，門前不要有臺階，不要有隔離欄或者其他遮擋物，門前要有步行道，能停車等等。
總之不好的店鋪千萬種，好的店鋪只有一種。
2.是買一手商鋪還是應該買二手商鋪？
先看一下 一手商鋪與二手商鋪在下面四點的區別：
1.投資性質，風險不同
投資二手商鋪，購買的是商鋪現狀，周邊配套以及入住率趨於穩定，大部分帶租戶，買到既有收益，一眼就能看到回報，風險相對較低；一手商鋪購買的是預期，未來規劃，大多數爲期房，即使現房入住率也很低，周邊配套不完善，買到後會存在空置期，存在不可預計性，風險可控性較低。
2.售價不同
二手商鋪的價格由租金回報率決定，通常是按照5%的回報率倒推報價，報價等於年租金/5%，售價相對較高。一手商鋪，特別是社區住宅底商，整體項目以銷售住宅爲主，基本上爲政府要求的社區配套，不屬於主要盈利產品，而且又處於空置無回報階段，所以售價相對較低，售價爲住宅的1.5-2倍。
3.升值空間不同
無論是購買一手商鋪還是二手商鋪，買家的最終目的都是爲了租金回報和升值，決定商鋪的價值的因素也是租金。二手商鋪購買時已經是升值之後的價格了，雖然二手具備穩定可觀的租金，社區都已經成熟，高入住率，商家的生意也已經穩定，但是也預示着客流量已經達到頂峯，租金的增長空間有限，很難會大幅度的提升，所以也會直接影響商鋪自身的價值提升。好多市區成熟的社區就是很好的案例：雙井富力城星光大道商鋪三年前租金20元/平/天，售價11-12萬，現在的租金和售價都沒什麼變化，這種情況就等同於購買了三年期固定理財產品，商鋪自身毫無升值。
然而一手商鋪則恰恰相反，剛買入時租金回報較低，但售價也相對較低。社區成熟過程也正是租金上漲，商鋪增值的過程。現在北京新社區的完全成熟週期大概爲3-5年，這個正是商鋪自身增值幅度最大的時間段，租金回報率會漲到原購入價的10%-15%，商鋪價值相應增值2-3倍。和商鋪自身升值的資金 相比，空置期影響的租金顯然是微不足道。
4.稅費不同
一手商鋪稅費：契稅=房價3%，印花稅=房價*萬分之五
二手商鋪交易契稅：契稅=房價3%，營業稅=增值額5.6%，土地增值稅=增值額（30%到50%），個稅=增值額20%，印花稅=房價*千分之一。 如果按照買，賣方分
1、賣方稅：
(1)個人所得稅：(評估價-原價)*20%或評估價*3%。
(2)營業稅：(評估價-原價)*5.5%或評估價*5.5%。
(3)土地增值稅：(評估價-原價)*30%至60%或評估價*30%至60%。
2、買方稅：
契稅：評估價*3%
3.雙方稅：各一仟左右
基本上無論面積，無論年限，現在商鋪過戶費用大約是15 16個點是差不多的，具體以市場指導價爲準。可見商鋪交易一次的成本是比較高的。所以如果以短期商鋪升值來投機進行投資的風險是比較大的。
另外商鋪貸款額度較低，且年限短。且變現週期一般較長。所以不適宜用短期資金投資商鋪，考慮商鋪的出租收益率也就5，6個點。貸款一般更不合適了。
購買二手商鋪貸款最高額度即爲50%，而二手住宅來說，90平方米以下(含90平方米)戶型，首次置業可貸款八成，90平方米以上可貸款七成。住宅貸款可以長達35年，而商鋪最長爲十年。