商铺是否值的投资？投资过程中有哪些注意事项呢？本文就上述问题简单做一个记录分享
1. 商铺可以投资吗？原则是什么？
投资商铺首要看重租金收益，物业增值重要性相对要低些
对商铺前景的分析，主要包含了两个部分，一是物业的增值，二是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。为什么这么说呢。待会看后文的交易税费介绍部分，就会知道，商铺增值部分的60%以上都是要上缴给国家的。所以纯想靠商铺增值个两三倍来投机，个人也只能拿到增值部分的很小一部分。所以如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。
好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益。哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
商铺买入价多少是个合理价格？
根据重庆近年来的租金平均收益来看，其物业投资回报率（ROI）的衡量条件，即年收益×17年=房产购买价，说白了就是年收益率最少要在6%，再说明白点就是17年如果回本，则认为该物业物有所值。
那么根据当前商铺的租金水平，就可以反推出当前商铺本省合理的购买价格。及年租金收益 / 5% = 商铺当前合理价格
重庆目前年收益率能达到6%的物业算是很有投资价值，我看了许许多多的商铺，从南坪茶园到渝中再到大坪，发展起来的社区铺还是商场铺差别都不会太大。这几年北区的市场关注度倒是很高，尤其是大照礼板块，除了住宅投资，商铺的投资也有很多人在预测，都想在发展期买入，投机未来，那哪个地方的租金以后涨得起来？租金回报高？
买商铺，位置，入手时间点都是关键
大照礼板块的话，其实照母山是一个新兴住宅量非常集中的区域，单看社区底商还是有很多可以机会。
照母山板块，从2010年至今，从开放土地拍卖到现在20家房企入驻，恒大、世茂、万科、龙湖、融创、金科、和黄等企业齐聚。照母山板块的地价也从2009年的1752元/㎡，上升到7050元/㎡，在过去近7年的时间里，照母山板块土地的成交楼板价也翻了4倍。值得一提的是，2016年12月12日，万科以7050元/㎡的楼板价拿下照母山最后一宗宅地后，照母山板块今后几乎再无宅地储备了。
土地将要供完，区域开发成熟，意味着大量的客群数量汇聚于此，产生出的庞大消费力，对照母山片区的商铺投资是一大优势，尤其是金开大道片区20多个楼盘云集，以万科城为中心，辐射人群可达10万余人。
区域人群集中，大部分是中高收人群，重复消费需求强，虽客群人数众多，但片区内商铺配比率却非常低，从照母山这边开始数起来，仅有幸福广场的星汇两江艺术商业中心，还有人和的星光天地，以及金州商圈等未成熟的集中商业做以支撑，难以覆盖金开片区如此众多的人流量，再加之该区域从别墅到洋房再到高层，多种物业形态所产生的多样消费能力，使商铺业态形式的局限性也降低了不少。
从金开大道的万科城物业形态可以映射出，这里新兴住宅量极其集中，高收人群聚集带来的高消费能力，对社区商业的重复消费需求不断加强。随着入住率的快速上涨，使得社区商铺的租金收益能力也在节节攀升，多数该片区的社区商铺的租金相较于3、4年前翻了1倍有余。高消费力加高客群数量，使该片区的租金收益在保值的基础上不断增值。
就目前的发展来看，万科城及周边的社区带来人流量，及高消费力度，该片区社区底商其实弥补了集中商业所不能触及到的消费人群，也成为该区域人群的硬性消费商业，所以说这一区域的社区商铺价值和租金收益能力还是可圈可点。
商铺本身的空间布局，门前状态也很重要
当然好的店铺不仅要关注物业类型、地段，还要看它的自身结构。例如空间可以自由分割，不要有柱子，门面最好宽一些，门前不要有台阶，不要有隔离栏或者其他遮挡物，门前要有步行道，能停车等等。
总之不好的店铺千万种，好的店铺只有一种。
2.是买一手商铺还是应该买二手商铺？
先看一下 一手商铺与二手商铺在下面四点的区别：
1.投资性质，风险不同
投资二手商铺，购买的是商铺现状，周边配套以及入住率趋于稳定，大部分带租户，买到既有收益，一眼就能看到回报，风险相对较低；一手商铺购买的是预期，未来规划，大多数为期房，即使现房入住率也很低，周边配套不完善，买到后会存在空置期，存在不可预计性，风险可控性较低。
2.售价不同
二手商铺的价格由租金回报率决定，通常是按照5%的回报率倒推报价，报价等于年租金/5%，售价相对较高。一手商铺，特别是社区住宅底商，整体项目以销售住宅为主，基本上为政府要求的社区配套，不属于主要盈利产品，而且又处于空置无回报阶段，所以售价相对较低，售价为住宅的1.5-2倍。
3.升值空间不同
无论是购买一手商铺还是二手商铺，买家的最终目的都是为了租金回报和升值，决定商铺的价值的因素也是租金。二手商铺购买时已经是升值之后的价格了，虽然二手具备稳定可观的租金，社区都已经成熟，高入住率，商家的生意也已经稳定，但是也预示着客流量已经达到顶峰，租金的增长空间有限，很难会大幅度的提升，所以也会直接影响商铺自身的价值提升。好多市区成熟的社区就是很好的案例：双井富力城星光大道商铺三年前租金20元/平/天，售价11-12万，现在的租金和售价都没什么变化，这种情况就等同于购买了三年期固定理财产品，商铺自身毫无升值。
然而一手商铺则恰恰相反，刚买入时租金回报较低，但售价也相对较低。社区成熟过程也正是租金上涨，商铺增值的过程。现在北京新社区的完全成熟周期大概为3-5年，这个正是商铺自身增值幅度最大的时间段，租金回报率会涨到原购入价的10%-15%，商铺价值相应增值2-3倍。和商铺自身升值的资金 相比，空置期影响的租金显然是微不足道。
4.税费不同
一手商铺税费：契税=房价3%，印花税=房价*万分之五
二手商铺交易契税：契税=房价3%，营业税=增值额5.6%，土地增值税=增值额（30%到50%），个税=增值额20%，印花税=房价*千分之一。 如果按照买，卖方分
1、卖方税：
(1)个人所得税：(评估价-原价)*20%或评估价*3%。
(2)营业税：(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。
(3)土地增值税：(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。
2、买方税：
契税：评估价*3%
3.双方税：各一仟左右
基本上无论面积，无论年限，现在商铺过户费用大约是15 16个点是差不多的，具体以市场指导价为准。可见商铺交易一次的成本是比较高的。所以如果以短期商铺升值来投机进行投资的风险是比较大的。
另外商铺贷款额度较低，且年限短。且变现周期一般较长。所以不适宜用短期资金投资商铺，考虑商铺的出租收益率也就5，6个点。贷款一般更不合适了。
购买二手商铺贷款最高额度即为50%，而二手住宅来说，90平方米以下(含90平方米)户型，首次置业可贷款八成，90平方米以上可贷款七成。住宅贷款可以长达35年，而商铺最长为十年。