今天是3.15——國際消費者權益日。
每年的這一天，各行各業對於消費者權益保障的問題都會再度升溫。
房地產行業也不例外。
對於多數人來說，拿着辛辛苦苦掙來的血汗錢，滿懷期待的買了一套屬於自己的房子，本來是一件很開心的事情。
但現實中卻往往事與願違，在交房之前都向在做過山車一般，起起落落，總是要歷經波折纔算完。
房產證辦不下來、交房質量差、公攤面積小、規劃承諾落空…
傾其所有買來的房子卻問題重重，從而不得不踏上艱難的維權路！
今天，房太子教大家如何在買房前做好準備，從而避免日後的“是非！”
01
購房合同大家應該都知道，那麼你有沒有聽過補充協議呢？
我們一般簽署的購房合同，內容都包含兩部分：房管局備案的正規合同+補充協議。
補充協議其實也就是合同附件，他雖然是個附件，但你可千萬別小瞧他。
因爲可能一不小心，你就掉進了開發商專門爲你挖的一個大坑。
上個月，我的一個朋友看中了一套房，並且他已經與開發商簽訂了《認購協議書》，以及5萬元定金。
一切準備就緒後，沒過幾天，他就被開發商通知去售樓部簽署《商品房買賣合同》，在過程中，他突然翻到《補充協議》。
在他翻閱時他發現，補充協議中有一些內容與《商品房買賣合同》相悖。
比如，關於逾期交房的約定，補充協議上寫的是，開發商在收到購房者解除合同正式書面通知。
且由購房者配合開發商完成配合註銷合同備案登記義務後的90日內退還款項，但在合同中，這一日期僅爲30日。
他還發現，在補充協議上有這麼一條：如果公攤面積與買賣合同存在差異，房價沒有變化，雙方互不追責。
很明顯，補充協議中的大部分內容，都規避了開發商的風險。
02
我那個朋友當場就不樂意了！
要求與售樓部重新協商並制定新的補充協議，不然的話就準備退定金，房子不要了。
但得到的回覆是公司統一要求故無法修改《補充協議》，最終雙方磋商未果，未能簽訂正式的商品房買賣合同。
再到後來，開發商的人向我朋友表示，因爲他在規定期限內沒有簽訂購房合同，所以5萬元定金不予以退還。
大家看到這，是不是爲我那個朋友忿忿不平。
但最終還好他拿回了定金。
其實他拿回定金是意料之內的事，只要我們沒有盲目簽訂，我們就是佔理的那一方。
因爲補充協議本就隸屬於商品房買賣合同的內容之一，嚴格來講無法簽署商品房買賣合同系因雙方無法形成有效的合意，這不是購房人單方面的錯。
而且無論是《商品房買賣合同》還是《補充協議》，都是開發商提供的格式合同，當雙方磋商達不成一致意見時，開發商就能借此獲利。
他們雙方在訂立合同時的地位極不平等，這顯然違背公平、誠信原則，與法律相違背。
購房者有權與開發商協商修改補充協議。
因此，到最後，要麼修改補充協議，要麼開發商就只能老老實實退回定金給他。
03
開發商是怎麼利用補充協議給我們挖坑的？
很簡單
因爲如果發生糾紛，違約責任首先按照補充協議處理，如果補充協議中沒有約定，那麼纔會按照合同處理。
因此，很多開發商正是抓住了這一點，來規避自身的風險。
那麼補充協議應該怎麼寫才能避免之後的各種是非呢？
我們只要在補充協議中明確這七點。
1、貸款辦不下來的責任認定
這類情況也建議大家在補充協議中提前約定好。一般來說，貸款失敗原因有三種：
開發商原因：購房者可以要求開發商退房，而且不用承擔違約責任，甚至可要求開發商承擔責任；
銀行、政策等原因：購房者可無責解約；
購房者自身原因：可與開發商重新協商付款方式，無法繳納餘款的，購房者要承擔違約責任。
2、房產證辦理時間
通常來說，在購房合同中不會註明房產證的辦理時間，如果大家想要確保萬無一失，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任。
比如：在交房一年內不辦好房產證，賠償房價的百分之幾等等。
3、退房後的責任歸屬
可補充協議中做詳細規定，比如一旦退房是由於開發商原因，開發商需要承擔什麼責任，什麼期限內把房款退還。
4、交房標準
如果大家是購買的精裝修的房子，那麼就交房標準這一塊一定要特別的明確。
具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，最好是能夠避免出現高級、進口等模糊的詞語，以免開發商偷換概念。
5、公攤面積比例和位置
很多開發商在購房者諮詢公攤面積的時候，只會給出一個大概的數字，並且不會明確寫入購房合同，後期卻很可能在這上面做文章。
所以購房者最好能在補充協議中約定清楚公攤面積的具體大小和位置，而且還要註明如果公攤發生變更的情況，該如何解決，避免日後因此而發生購房糾紛。
6、明確物業問題
一般的房子的物業管理都是由開發商承包的，這樣就很容易出現責任不明的問題，所以在補充協議中應該對物業的責任和具體物業費標準進行約定。
7、把開發商的口頭承諾寫進補充協議
很多開發商爲了促進銷售，會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式對小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出的承諾。
如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣，我們可以在補充協議註明這種情況。
房太子在最後想告訴大家的是：
由於很多時候買房合同是無法修改的，所以補充協議某種程度上，就成爲了購房者掌握主動權的唯一方法。
所以大家要看看以上幾個方面的內容在補充協議中是否都有，沒有的話要及時和開發商溝通是否可以增加補充協議。