南京的文瑛大姐前日諮詢幾個物業管理的問題，加上自己居住的小區前段時間也爲物業管理的相關問題風起雲湧，梳理了一下，做個答覆，順便發佈一下，供大家探討。
在我們生活中，遇到最多的是物業管理的問題，許多糾紛由此而來。實際規範我們物業管理問題的，是這樣的幾部法規，一是《民法典》，二是從國務院開始的省、市、區的“物業管理條例”。以前還有《物權法》，後來統一收錄到了《民法典》內。所以，用來判斷物業行爲是否正確的準則就是《民法典》的相關規定，物業行業管理人員、從業人員、業主都應該學習並遵循。那麼，這裏有一個常識：法律大於法規（條例），下位法不得和上位法衝突。
民法典的頒佈，對於物業管理的相關規定做了一些修訂，參與物業管理，最核心的內容無非幾個。
最核心的條款，是這一條。民法典第二百七十八條下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則; (二)制定和修改管理規約；(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員; (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人; (五)使用建築物及其附屬設施的維修資金; (六)籌集建築物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建築物及其附屬設施; (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動; (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
這一條是原來《物權法》的規定，編入《民法典》後做了修改。我們要記住什麼？
第一是這9件事是一定要全體業主共同決定的，任何單位和個人不能剝奪業主的權力，否則就是違法違規，自然決定也就不受法律保護。這裏涉及到的我們在小區常見的事情有：綠改停、停車收費、廣告收益、選聘物業公司、選舉罷免業委會委員等。記住，這些事情是一定要徵求全體業主意見後方可實施的。
第二是兩個數字的要求。1至5項以及第9項內容需要兩個三分之二的必要條件，即參與的人數和麪積要達到三分之二且同意的達到三分之二；6至8項則需要兩個四分之三。
這個條款相當於足球比賽裏的紅黃牌條款，無論是運動員、裁判員，都是必須嚴格遵循的，是紅線，不可觸碰。涉及到小區的事項，比如小區的整治，比如業委會的選舉，比如綠改停、比如加裝電梯，比如地面公共停車位收費等等，一定要走徵求意見的程序，否則就是違法。
就物業管理而言，我們要弄清楚幾個問題：
第一，明確物業管理區域。一般來說，我們說的物業管理指的是住宅部分，但是在通常情況下，土地在上市時，會有兩種情況：一是住宅，二是商住並明確商住比例。無論是哪一種情況，它都是同一管理區域，那就只能有一個物業。核心問題是，有商業部分的小區，在產生業委會的時候，要考慮到商鋪也是業主，要考慮他們所擁有的面積和人數。只考慮住宅的業主產生的業委會是無效的。市區世紀新城業委會去年之所以被判敗訴，核心問題就是因爲成立業委會時沒有把商鋪納入物業管理區域，導致實際參與選舉業委會的實際業主所持有房屋的面積不滿足當時要求的三分之二。當然，這個官司敗訴了，不是業委會的問題，而是開發商惡意隱瞞信息，誤導社區組織成立了第一屆業委會，並在此基礎上又改選了第二屆業委會。敗訴的緣由不是訴訟的內容有問題，而是作爲原告的業委會的合法性問題。敗訴之後，街道社區應當按照法定程序重新選舉由全體業主參與的業委會，然後再代表全體業主主張權利，相關職能部門應當追究開發商、物業公司惡意瞞報、謊報信息的責任，小區業主可以以自然人爲單位向開發商主張公共區域內的停車收費、商鋪管理、廣告等收益，並追究侵權責任。這裏的核心問題是，物業管理區域到底是多大，一般這個問題可以到自然和規劃局、住建部門的城建檔案館以及小區交付時開發商移交給物業（社區）的材料裏查詢。這個問題弄清楚了，責權利才能清晰。再比如，之前皇家花園一二期的糾紛問題，如果在規劃建設時，是兩個物業管理區域，那就是兩個小區，兩個業委會、兩個管理單元，開不開門，各個小區的業主說了算，如果是同一個物業管理區域，那就需要一二期的業主共同決定。
第二，要明確物業管理的相關的責任人。大家都認爲物業管理的相關責任在住建部門，其實是一種長期誤導。物業管理在屬地鎮街，無論是民法典，還是國家、省市的物業條例都很明確。住建部門主要是行業指導和行業監督。在我看來，我認爲住建部門的責任是指導和監督街道有沒有按照國家的法律法規履行物業管理的相關職責，指導和監督物業公司有沒有按照法律法規和合同履行相關業務。這裏，有一些市民不理解，其實，記住一句話就可以了，就個人而言，是“法無禁止皆可爲”，就政府相關部門而言，則是“法無授權不可爲”。什麼意思？個人，只要是法律沒有禁止的事情，都可以做；部門，法律沒有授權的事情，都不可以做。所以，很多時候，不是部門不作爲，而是作爲部門，它該做什麼、不該做什麼、做到什麼程度，是必須嚴格按照規定來的。打個不恰當的比方，作爲自然人，看見交通事故了，可以見義勇爲，可以採取種種措施來進行善後，而作爲部門，相關事故的處理，只能由公安部門處理，住建局、城管局是堅決不可以處理交通事故的，他們不處理交通事故，業主就要理解，但是公安部門不處理，業主就可以投訴。這也就導致了小區管理比較繁雜瑣碎了。舉兩個例子：比如小區裏有人違建，也有人在裝修時砸了承重牆，前者的管理部門是自然規劃局，後者的管理部門是住建局的城建監察支（大）隊，怎麼辦？物業公司發現，提醒相關業主停止行爲，限期改正，拒不改正的，下發相關的（提醒、處罰）通知書，還不改正的，由城管部門執法。實際在工作中，到底這件事是住建局管，還是自然規劃局管，還是城管局管，就會經常說不清，所以，這一次我們泰州市在制定《泰州市住宅物業管理條例》時儘可能地進行了一些明確。南京不適用哦。
第三，業委會應該是全體業主選出來的，但它並不能代表全體業主決定所有的事情。業委會是一個常設的機構，它和業主大會的管理類似於人大常委會和人民代表大會的關係。雖然它們都是在不開會的時候代爲履行相關只能，很多時候是具有同等法律職責的，但是它們都僅僅是被授權賦予相關職責，有一些特殊重點事項是不可以代爲決定的，比如，人大常委會只能明確政府的副市長、副區長、部門的人選，不能直接明確市長、區長，所以我們會經常看到代市長、代區長，爲什麼？人大常委會不可以決定，而是要等到人代會選舉產生後任命。同樣，業委會可以代表業主處理許多日常事務，但是有些事情，它是不可以決定的。哪些事務？必須由全體業主決定的事項，最少是上面說的九條。之前我把業委會存在的問題歸爲幾種：一是形同虛設，有等於沒有，不作爲；二是和物業公司、開發商勾結，出賣全體業主的利益拿好處；三是過於強勢，被少數別有用心的人把持，趕走物業公司坑業主；四是雖有熱情，但缺乏專業能力，有勁使不上甚至幫倒忙等等。所以，選舉產生一個有熱情、公道正派、有時間、有一定的（物業）法律知識的業委會至關重要。可惜，大多數業主認識不到這一點，或者是積極性不高。業委會委員出現問題怎麼辦？業主委員會是一個組織，一旦產生是不能罷免的，除非解散。因此，要罷免的只能是業主委員會委員。罷免業主委員會委員應當謹慎，更應當遵循嚴格的程序進行，否則無效。 業主委員會由業主選舉產生的業主委員會委員組成，實行任期制，在任期之內不能隨意終止業主委員會委員的職務。如果業主委員會委員嚴重違反業主公約或者業主委員會議事規則，業主有權罷免業主委員會委員的職務。但是，罷免業主委員會委員必須按照法定程序進行。前提條件是具有投票權20%以上的代表提出建議案並建議業主委員會召開臨時業主大會建議案應當明確提出需要罷免的業主委員會委員，並且應當明確提出罷免的理由，該議案獲得20%以上投票權業主簽署同意後遞交業主委員會。
第四，要高度重視“業主公約”。我一直認爲我們的物業管理系統是參照村民自治系統建構起來的，業委會是一個自治組織。物業管不好，其實從跟上有個問題一直沒有解決，就是前期物業的問題。雖然說街道具有管理職能，但實際上我們所有的業主可能從買房的那一天起就簽訂了第一個“不平等條約”——前期物業合同。這個問題可以在前期物業服務到期重新選聘物業公司解決，但實際許多“後患”就是從前期物業開始的。這個未來要建議慢慢從立法上來解決，我個人是建議從前期物業開始，就要授予並落實街道的管理權力，而不是等出了問題再來收拾爛攤子。那麼，還有許多問題是法律法規沒有明確的，怎麼辦？特別是一些極個別業主恣意妄爲的行爲，怎麼解決？業主大會通過的業主公約。這個“業主公約”以前被大家一直忽略，現在要重視。街道、住建部門在指導開業主大會時，一定要把制定一個完善、細緻、具有可操作性的“業主公約”當作重要內容來做，做好了，可以解決甚至消除所有的物業問題。這是我去年開始反覆強調的，比如涉及到一些具體事情的處理原則、方法，一定要結合小區實際，予以明確，這和村民自治公約一樣，對業主具有約束力。事實上，我們發現，好的村，它的村民公約用得非常好，比如泰興的印達村，它就用通俗易懂的順口溜規範了村民的日常文明規範要求，幾十年如一日宣傳、貫徹、落實，纔有了好的村風民風，小區是完全可以參照的。還有，關於停車收費、公共部分的廣告投放和受益分配等方案，都可以在業主公約中明確，以避免後期的麻煩。這裏我還是要強調下：我理解，就目前的法律法規而言，我覺得一個物業管理區域內的公共收益是歸該管理區域內的全體業主共同所有的，任何單位和個人無權分配，所以也就不存在相關部門的“統籌”，“統籌”即爲侵權，除非業主大會同意。所以，相關小區的停車收費、廣告費收入裝配的問題，必須要走全體業主同意的程序。這也是我們強調並推行小區綜合整治必須走業主共同決策程序的問題，因爲只有這樣，才能讓政府的好事合法化，也才能讓我們的爲民辦實事，真正做成是充分考慮並尊重業主的共同利益、統統需要的行爲。
最後，我還是要說，我期待的物業管理應該是“（住建等）部門指導有力、屬地（街道）組織高效、物業盡職履責、業主文明自覺”的一個和諧共生謀發展的狀態，要做到這一點，所有的點都不能松，都要一起努力。而幾個主體之間的關係要清晰，業委會和物業公司不是對立的，就像一場足球賽，法院、住建部門是裁判，街道社區是教練，物業公司、業主（業委會）是參賽隊員，只有所有人都是高水平的，都不失位、不越位、不錯位，這場比賽纔會精彩。前提是，大家都要遵守比賽規則，這個規則就是《民法典》，就是依據《民法典》簽訂的“質價相符”的物業合同。
以上爲個人的一點學習和實踐體會，不全面也不權威，如有錯誤和疏漏，歡迎批評指正。