專家稱北京上海未來十餘年房價已被透支
災難性後果將比日本更可怕
學者羊慧明等業內人士表示，如果國內一線城市房價繼續被哄擡炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經濟界人士認爲，當前我國一線城市的房價已經很高，風險已經很大，前車之鑑不能不重視。
事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍。
京滬人均收入要達到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房價已經把未來十餘年的空間都透支了。日本的地產泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現超過日本的房地產泡沫，其災難性後果將比日本更可怕。
專家們認爲，我國並不是沒有發生過房地產危機。海南、香港都曾因房地產泡沫破裂受嚴重拖累，深圳去年的房價大跌引發部分樓盤業主集體“斷供”，風險陡然出現；杭州房價下跌幅度曾達到幾千元，市場低迷持續時間超過其他城市。
從一個國家來看，房地產沉澱的社會資金越多，對其他領域的發展越不利，沒有一個國家因房地產發達而成爲世界強國。從一個企業來看，沉迷在房地產就會喪失鬥志，荒廢主業。
日本泡沫經濟時代購買不動產越多的大企業，受到的拖累就越大。當前，內地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價，拿得起地的開發商就越少，最後形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房價，牟取驚人的暴利。
靠非理性瘋狂拉高房地產等資產價格拉動的經濟增長是不可持續的，並可能使整體經濟和社會受害，最終榨乾社會財富。內地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產模式將禍害中國社會。（來源：經濟參考報 鄧華寧 葉鋒 李美娟）
2008年爲應對金融危機而臨時出臺的多項房地產優惠政策會否到今年底如期終止？上海一業內權威人士透露，包括公積金在內的優惠政策肯定將停止。受此預期影響，上海成都等地樓市成交量大幅攀升。
“按目前的供需結構來看，政府不大擔心優惠政策取消會嚴重影響樓市成交。但取消應該是個逐漸的過程，一些涉及普通商品房剛性需求的政策會有所變通，但有利
於投資的部分政策會最先叫停。”上述人士透露，普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優惠政策也可能就此止步，營業稅等國家規定的政策也
很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調可能。
專家表示，優惠政策到期的預期促進了成交量的居高不下。
易居中國·CRIC系統顯示，剛剛過去的一週，上海商品住宅成交量大幅上漲51.44%，達到51.37萬平方米，創近17周以來的最高水平，成交量直接回到了本輪樓市最高點的6月水平。
截至昨天晚上18:00，上海26日一手房成交達到1130套，成爲又一個千套成交日。“上海每天成交量在500套是正常水平，這種日成交超過千套的現象頻繁出現，對樓市來說並非可持續。”上海某大型房企負責人告訴記者。
在北京，據北京中原地產高層介紹，“因爲有政策即將到期的預期在，近期成交量沒有大幅下降。可以預見，到明年年初，成交量下滑趨勢會體現得較明顯。”
成都方面，世家機構向本報提供的數據顯示，截至目前，成都10月份的商品房成交面積86.5萬平方米。按此態勢，10月份將超過9月成交量，再創今年成交
新高。一個新的現象是，上半年未見大漲的成都房價9月以來開始攀升。“目前主城區成交均價在6300元左右，比年初有將近1000元的漲幅。多數是在近一
個月漲起來的。”世家機構分析師樊邦勇介紹說。
2008年底，國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》。此後，上海、北京等數十個大中城市地方政府在地方稅等地方權限範圍內也出臺了鼓勵政策。據瞭解，幾乎所有優惠政策的截止日期都鎖定在2009年12月31日。
“如果優惠政策叫停，一些二手房交易的成本支出可能多出數萬元。”北京中原房產一位姓鄭的經紀人介紹，以一套總價200萬元的普通商品房計，按優惠期間政策，其出售可以免交營業稅。但一旦優惠結束，將按差額的5.5%繳納營業稅。
●開發商“賺取的利潤是普通人難以想象的”
●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”
●推高房價——“媒體非常有用”
在記者的要求下，南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌爲記者提供了一份其開發的樓產項目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發現，房價的構成
中，存在多個利益體，其中，開發商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”製造鏈，從拍賣土地價高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇
哄擡房價、高息放貸加重成本等方面，將房價不斷推高，以攫取更大價值。
住宅樓盤“地中海陽光”位於南昌市紅谷灘新區，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建築面積商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米
1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用
(90%爲媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。
汪斌認爲，這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌爲記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地
價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發費的
8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。
此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。“政府可以說是房地產最大的贏家。”汪斌說。
從這份成本清單也可以看出，開發商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區的城市，一個項目賺
1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發商坦言，“現在的開發商是歷史上最厲害的一個商人羣體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當然有時候用
來打點的錢也是老百姓想不到的。”
房價“成本清單”顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業貸款60萬元，30年還清，按照現在實行的7折優惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。
江蘇省長髮都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高於其他行業貸款，一般也要達到百分之十幾。
記者採訪發現，房價“成本清單”中媒體花費佔據一席之地，在房價背後的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業內，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。
一位熟悉媒體運作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價過程中負有不可推卸的責任。近年來，房地產廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中佔了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。
