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2020年的最後一天，官方發佈了房地產貸款新規，主要內容就是設置了房地產貸款餘額佔比的上限、和個人住房貸款餘額佔比的上限；另外，對超過上限的機構設置了過渡期，建立了區域差別化的調節機制。
考慮到很多粉絲是房產小白，房太子在這裏儘量用通俗易懂的方式來說清楚這件事情。
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先給大家理清公式概念。
房地產貸款佔比=（房地產貸款餘額÷人民幣各項貸款餘額）*100%
個人住房貸款佔比=（個人住房貸款餘額÷人民幣各項貸款餘額）*100%
圖片來源於網絡
在以往，我們總聽別人說，房地產企業有“三條紅線”，到底這三條紅線是什麼呢？
1. 不算預收款，資產負債率大於70%。
2. 淨負債率大於100%。
3. 現金短債比小於1倍。
這三條紅線我們乍一看是不是都挺懵的？其實簡單來說，這三個條件就是央行的監測系統，用來測試各大房企的經營情況，防止出現金融風險的。
根據統計，許多赫赫有名的大品牌房企，實際上“三條紅線”都不及格，比如中國*大、融*中國、綠地控*、佳*業……也有“三條紅線”都及格的優質房企，比如保利地產、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口……
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那麼如今，這“貸款新規”又代表了什麼呢？
這麼說，此前的“三條紅線”是針對房企的，可以說是資金需求端的管理；這次的“貸款新規”則是針對銀行的，就是資金供給端的管理。
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在“新規”中，明確顯示了貸款佔比上限數額。
1. 中資的大型銀行，比如工商銀行、建設銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行……個人住房貸款佔比上限爲32.5%，房地產貸款佔比上限爲40%。
2. 中資的中型銀行，比如招商銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行……個人住房貸款佔比上限爲20%，房地產貸款佔比上限爲27.5%。
3. 中資的小型銀行、非縣域的農合機構，比如城市的商業銀行、民營銀行等……個人住房貸款佔比上限爲17.5%，房地產貸款佔比上限爲22.5%。
4. 另外，縣域的農合機構，個人住房貸款佔比上限爲12.5%，房地產貸款佔比上限爲17.5%；村鎮銀行，個人住房貸款佔比上限爲7.5%，房地產貸款佔比上限爲12.5%
可以看出，越是大型銀行，貸款佔比上限就越高，反之越低。
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新規一出，許多人就納悶了，那麼此前已經超出新規要求的該怎麼辦呢？
解決辦法在這兒——超過2%以下的，有2年過渡期；超過2%以上的的，有4年過渡期。在過渡期結束之後，如果有客觀原因不能達成要求的，審覈之後也會合理、適當地延長業務過渡期~
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有人就問了，既然房企已經有“三道紅線”了，央行真的有必要出房貸新規嗎？
房太子認爲，這兩者並不衝突。國家把需求和供給兩側的大門都守住，說到底還是在積極落實“房住不炒”有政策。
大家都知道，房地產本來就是一個金融市場，管理房地產靠的不僅僅是房地產Z策，更多也靠金融Z策。但是重點來了，這次的新規比“三道紅線”更貼近購房者的貼身利益。
房地產貸款這條繩上，房企、銀行、個人就像是三隻“蚱蜢”，只管房企，不管銀行、個人，絕不是一個好制度。新規在放款的源頭上做了文章、畫好框框，使得自己在各自領域裏得到限制。
我們想想，普通人能用到最划算的金融槓桿是什麼？無疑是房產貸款！這個新規使得銀行貸款出來的總額和利潤實際上相對固定，可以預見未來的銀行，貸款門檻也許會變高，貸款意向也許更偏向有錢人，這就意味着普通人可以用到的金融槓桿越來越窄，同時也在打壓抑制炒房客。
每家銀行都設置了最大上限，實際上影響到的一定是放款額度，而從這以後的貸款，勢必會逐漸擡高利率，在首付、房貸利息上做文章都是有可能的，這就導致了購房成本逐步增加。
對於開發商來說，貸款絕對是最低成本的高運作模式，而貸款被一定條件限制了之後，開發商的槓桿也變得有限，資金渠道缺少了融資過程，直接就影響了拿地魄力和開發進度，對土地市場的熱度也會有所影響。
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我們再說一個點，這也是房太子說過很多遍的，未來房價可能會兩極分化問題。
剛剛我們說過，這個新規的出現，就代表了G家並不想房價再有很大的波動，這裏說的“房價”是總體水平。
什麼意思？就是A地漲了，就希望B地跌，產生一個平衡效果。
2020年即便是小半年時間用在了疫情上面，大多數一線城市的房價還是該漲就漲。那麼一線城市漲了，二線城市有漲有跌，三四五線城市是不是就得把數據平衡回來？
不管房價怎麼變化，長遠來看，發佈新規意味着房貸被上了“緊箍咒”，房貸搬家的現象會越來越多（小銀行貸款變爲大銀行），這對中小銀行來說是個絕對的利空消息，對大銀行來說，則是偏利好了。
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做個總結：
這次“房貸新規”再次響應了“房住不炒”的政策，打擊炒房風氣，同時央行開始在不斷的健全和完善金融體系制度。
對於個人買房者來說，能確定的就是你未來買房的貸款難度會越來越大，而當下你能做的就是儘早上車。不要一味的糾結買房時機，因爲買房的最佳時機永遠是10年前和現在，畢竟，誰也不知道明天會發布什麼新規。